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1、智能化小区物业管理总结智能化住宅小区概述随着我国国民经济的持续发展,人民生活水平的不断提高,城市居民的生活逐渐从温饱型向小康型迈进,生活在安全、舒适、恬静、信息传递快捷的居住环境是很多人的梦想。21世纪的到来,我们正处在一个信息革命和知识经济的时代,住宅应朝着满足生活、办公、教育、娱乐、会客、健身、停车等诸多功能要求发展,人们对生活的舒适性、便利性提出了更高的要求,由此智能化住宅小区应运而生。本文结合锦州巴黎豪苑住宅小区对智能化住宅小区各系统作一简明介绍。“锦州巴黎豪苑住宅小区位于锦州市凌河区,小凌河北岸,占地面积4.7万公顷,建筑面积12万m2,其中地下车库1万m2,小区实行人车分流。由10
2、栋1017层小高层组成,是集商住、住宅、停车、商业、文化教育及文体娱乐等配套齐全的高档居住园区,可为722户居民提供安全、舒适、便捷的商品位生活环境。1、信息网络系统由Internet宽带网接入(每户独享10M)。小区局域网络系统及网络信息服务,程控电话,有线电视及V0D点播。网络是巴黎豪苑智能化建设的骨架,是各系统应用的基础设施,网络建设的好坏直接关系到智能小区性、安全性和高效建设的成功与否。1.计算机网络设计总体目标 建成小区网络系统,为小区提供公用设备管理、物业管理、房屋智能管理及安防系统的信息基础设施和运行环境。在物业管理中心建成网络中心,实现网络运行中心(N0C)和网络信息中心(NI
3、C)。 建立社区运行中心、物业管理系统,实行有效的社区管理、物业管理、安全管理、计费管理等。 建立以信息交换、信息发布和查询应用为主的计算机网络应用基础环境,为满足住户间信息交流、物业公司的管理等提供先进的支持手续。 A通过网络中心连接Internet网,满足小区住户获取丰富信息的追求。 提供PPP接入服务,为远在异地的住户同小区的沟通或上网服务提供方便。 网络主干选用技术较为成熟、性能价格比较好的百兆快速以太网网络技术,满足目前/未来应用对带宽的要求,未来能容易地移植到千兆以太网/ATM,以保护投资。 提供住户的10/100M独享带宽。1.2网络系统的设计原则 采用成熟的技术 标准化和开放性
4、 系统各个环节相匹配,总体平衡 高可靠性、安全保密性 现有系统可以平滑升级和扩展 易于维护、易于管理 系统的规模满足现在需要 升级后,可以满足今后的需要 系统升级时能够保护原有投资1.3网络方案的总体考虑 数据是计算机网络的主体,也是主要目的 网络可以兼顾今后的多媒体通讯 网络硬件可以保证系统的安全性 提供一定的接口允许外部访问和内部出口 与互联网连接时的安全性2、安全防范系统小区设有门禁、周界防范、电视监控、电子巡更、可视对讲及家庭安防系统。2.1门禁系统小区内知于一切匿在小区大门住户单元门以及车库门设有门禁机,持有非接触IC卡,通过读卡机方能开启相应的门禁机。闲杂人员很难非法从大门进入小区
5、或住户。2.2周边防范小区周边设有红外报警及电视监控设备,另外地下停车场、小区庭院及电梯桥厢设有电视摄像机。周边红外报警与电视监控联动。一旦有非法侵入,小区控制中心就会发出声光报警。联动监控设备,对非法侵入进行录像,以备公安部门破案查证。控制中心同时通知保安人员及时到达现场,以免非法人员作案得逞。2.3电子巡更系统在“巴黎豪苑”社区内各个要害地点和部位设有专门的巡更确认点,每座住户楼的单元门设智能锁,也可作为社区巡更确认点,这些巡更确认点构成了社区内不留任何死角的社区巡更网络。社区实行最少三组保安巡逻队(每组2-3人)昼夜24小时巡逻。2.4可视对讲及家庭安防系统小区内设有可视对讲联网系统,物
6、业管理中心与住户可实现呼叫及可视对讲,在小区的三个主入口也可与物业中心及住户呼叫可视对讲,如有客人来访,可由保安人员与主人联系,主人同意,客人方可进入小区。另外,每户在厅内及卧室内较隐敝处设紧急报警按钮,遇有抢劫、生病等紧急情况可以及时报警到控制中心。使住户得到及时援助。3、物业管理系统3.1停车场管理系统本系统是在停车场的出入口安装非接触式IC卡的读卡器和挡车器来限制车辆的进出。当车辆进出停车场时,系统通过读卡来判别其身份和记录数据。如为合法卡,系统自动开启挡车器放行:如为非法卡,系统不予放行。本系统有利于停车场的有序管理。3.2耗能自动接收系统水表、电表、煤气表自动监测远程自动计费技术成为
7、当今智能化住宅建筑弱电工程中较为关注的热点之一。水表、电表、煤气表户外自动抄表计费作为智能住宅的重要组成部分,它解决了由抄表员逐楼逐户敲门入室抄表的传统方法,使管理更加科学、准确、方便,使住户更加舒适、安逸,并使得往户与管理者之间关系更加融洽。3.3一卡通系统IC卡作为一种信息存储和传递媒体,在现代社会中得到越来越广泛应用。小区卡系统的最终目的是实现真正的小区一卡通,用IC卡取代小区管理和生活中所使用的个人证件和现金支付手段。用IC卡一卡通,是小区信息化标志之一,能够提高业主的生活水平,也使物业管理自动化更加成熟。IC卡系统功能可分为两部分,金融应用和非金融应用。金融应用中,IC卡作为存折或钱
8、包使用,可以储蓄、取款、支付。非金融应用主要是指IC卡的身份认证功能,包括:1)进出楼门,IC卡可以作为钥匙,这种钥匙不会被伪造。2)进出停车场,作为合法身份的凭证。3)进出小区大门,作为一种身份证明。4)作为娱乐场所的会员卡等。以上主要是针对业主持卡人的分析。物业管理中心作为管理单位,其工作人员也可以是持卡人,其卡片功能包括了金融应用中的支付功能,还可以作为工作证、餐厅就餐卡、考勤卡等。在小区一卡通应用系统中,所有在小区之内活动的人员都可以是持卡人,卡片包括业主卡、工作人员卡和各种管理卡:此外还可以设置临时卡,作为流动人员的临时身份证,设置会客卡,作为来宾或来访客人的临时身份证等。小区卡管理
9、中心负责卡片的发行、挂失和注销等卡片的管理工作,IC卡系统的财务管理,与各消费场所进行金融结算。3.4背景音乐,小区照明自动控制,火灾自动报警,设备管理系统以上各系统均都采用自动控制,集中于小区控制中心,基本实现计算机管理现代化。3.5综合物业管理系统随着房产体制改革的不断深化,有关物业的数据越来越庞大,人们对物业的服务,及信息处理要求日益提高。因此采用计算机作为物业管理的工具是历史发展的必然。以上是对锦州巴黎豪苑及智能化住宅小区的简明介绍,有不当之处请同行专家指正。 随着建设生态住宅、绿色住宅呼声的日益高涨，许多房地产开发商开始在住宅小区建设的同时进行园林绿化、试图为住户营造优美的居住环境。
10、住宅小区的园林绿化设计应突出地方特色、具有鲜明的个性，从而发挥最佳的生态效益、社会效益和经济效益。坚持因地制宜因地制宜是住宅小区园林绿化设计应遵循的基本原则。它主要包含两层意思：一是对立地条件的合理利用，二是对园林植物的选择。所谓合理利用就是要最大限度地利用原有的地形地貌，少动土方。这样不仅可以减少资金投入，降低维护成本，而且显得朴实无华，真切自然。自然起伏的多变地形比平面整齐的地形更令人感到轻松、温馨与浪漫，更富有诗情画意。在园林植物的选择上倡导以乡土植物为主，还可适当选取用一些适应性强、观赏价值高的外地植物，改善住宅小区的植物种植结构。设计施工中应模拟自然生态进行布置，讲求乔木、灌木、花草
11、的科学搭配，创造“春花、夏荫、秋实、冬青”的四季景观。强调人性化住宅小区的园林绿化设计，要特别强调人性化。人们进入绿地是为了休闲、运动和交流，因此，园林绿化所创造的环境氛围要充满生活气息，做到景为人用，富有人情味。人们能在树荫下乘凉、聊天、散步，天真活泼的孩子们能在泥土和石缝中寻找小动物；老人们买菜回来能有个歇脚的地方。因此在住宅入口，直到分户入口，都要进行绿化，使人们尽量多接触绿色，多看到园林景观，可以随时随地地享受到新鲜空气、阳光雨露、鸟语花香以及和谐的人际关系。坚持高质量优美的自然环境、人文环境对人们的工作、生活和健康都会产生重大影响，因此，关注生活区质量已成为当今住宅建设的发展趋势。如
12、今，人们对住宅小区绿化的要求不再只是一两块草地，三四个花坛，而是要求高标准、高质量。一般情况下，绿化面积不少于建筑面积的30%。好一点的要达到50%以上，并要与周围环境高度协调和统一。在合理运用植物、园林小品、园路和铺装等前提下，特别要强调园林景观与生活、文化的紧密联接，在空间组织上达到一步一景，景随步移的效果。住宅园林景观环境必须同时兼备观赏性和实用性，在绿地系统中形成开放性格局，布置文化娱乐设施、使休闲、运动、交流等人性化的空间与设施融合在园林景观中，营造有利于发展人际关系的公共空间。需要注意的是，住宅园林景观要有地方特色和民族风格，提倡多元化，不要盲目效仿欧式风格的大门和护栏以及雕塑等。
13、强调以绿为主园林绿化生态效益的发挥，主要由树木、花草的种植来实现，因此，以绿为主是住宅小区绿化的着眼点。目前有些设计过分强调标志性建筑，占用过多的宛若间建造园林小品，使原本不多的绿化面积更加可怜。事实上，乔木下面有灌木，灌木下面有花草的复层种植结构，是强调以绿为主的具体体现，是增加绿量的基本保证。良好的植物景观往往作为园林小品、甚至铺装、坐凳的独特背景，通过色彩、质感等方面的对比突出园林小品以及铺装、坐凳所处的特定空间，起到点景的作用。以绿为主的另一层含义是住宅小区的园林绿化不仅要平面化，而且要提倡“林荫型”的立体化模式。利用墙壁种植攀缘植物，可以弱化建筑形体生硬的几何线条，使这部分空间增加美
14、化、彩化效果，从而提高住宅小区的生态效益。强调创新住宅小区园林绿化设计与其它设计一样，要不断创新，切忌在不同的环境中作出相同的设计来。住宅小区的园林绿化设计不同于公园的设计，它应以自然为主线，开拓人与自然充分亲近的生活领域，使身居闹市的人们能获得重返自然的美好享受。虽然创新是一项艰苦的创造性劳动，但是没有创新就没有进步，这就是求园林设计者不仅要有广博的知识，而且要头脑灵活，能够不断地将时代气息和作品巧妙地融为一体，奉献给社会，奉献给人类。总之，住宅小区的园林绿化设计要特别注重利用城市大环境资源，使小区与城市空间有良好的过渡与协调，为人们创造一个自然亲切的居住空间。立足老区改造加强物业管理努力创
15、建全国物业管理示范小区霸州华油京茂物业管理有限责任公司馨苑小区是霸州市（华油）京茂物业管理有限责任公司所辖的一个小区，初建于七十年代末；位于河北霸州西北12公里、距离北京80公里。小区占地面积37.7万平方米，分东、南、西三个居民区；现有居民住宅楼42栋，建筑面积12.72万平方米，住户2083户，总人口6290人。小区设有医院、中小学校、幼儿园、文化活动中心、图书馆、歌舞厅、篮球场、公园、游泳池、商贸街等完备的社区配套设施，为居民提供便利的服务。近年来，通过公司全体员工的努力创建，馨苑小区先后被评为“全国部门造林绿化400佳”、“河北省园林式单位”，“中国石油天然气集团公司花园式单位”，1998年被评为“全国城市物业管理优秀住宅小区”2000年又荣获“全国物业管理示范住宅小区”称号。我们的主要做法是：一、立足老区改造，扎实抓好基础工作馨苑小区从1976年开始建设，是已使用20多年的老居民区，绝大多数居民楼和公用设施比较陈旧，小区的“硬件”比较落后，并且由于历史的原因，小区管理
