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1、6月份福州市住宅市场分析报告报告单位：福建金辉集团企划部报告时间：2006年7月10日报告目录第一章：近期宏观经济相关信息及分析第二章：福州市规划相关法规信息分析第三章：福州市地土地市信息分析第四章：福州市6月份住宅市场分析报告第一章：近期宏观经济相关信息及分析第一节 、国务院发布中国房地产业季报预计全年全国房价将上涨5%国务院发展研究中心发布的2006年一季度中国房地产业季报说，保持房价的基本稳定将是今后很长一段时间内房地产调控的艰巨任务，近期相关部门的一系列动作表明，以抑制投资为先的新一轮宏观调控基本启动，预计中央政府还会出台一些专门针对房地产业的宏观调控政策。 据这份最新出台的报告说，随
2、着调控政策的贯彻落实，2006年房地产市场供求形势将进一步得到改善。房地产开发投资增幅将稳步回落，预计全年增速将在20%左右的区间上下浮动。而房价总体上将维持稳中上涨的态势，年均涨幅将维持在5%左右。第二节、中国金融决策机构上调各类贷款利率中国人民银行决定，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。5年以上商业贷款利率由现行的6.12%上调至6.39%。这是中国人民银行自2004年以来第二次决定调高银行商业贷款利率水平，另外，从2006年5月8日起，个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。其中，5年
3、（含）以下贷款由现行的3.96%调高至4.14%，5年以上贷款由现行的4.41%调整至4.59%。 第三节、关于落实新建住房结构比例要求的若干意见一直悬而未决的“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上”的谜团昨日最终解开。根据建设部最新出台的关于落实新建住房结构比例要求的若干意见(以下简称165号文件)的规定，90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积，而70%比例将针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。一、90平米为单套住房建筑面积根据165号文件，90平方米套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。文件
4、指出，各地要严格按照上述要求，落实新建商品住房项目的规划设计条件，确定套型结构比例要求，且不得擅自突破。对擅自突破的，城市规划主管部门不得核发建设工程规划许可证；对不符合规划许可内容的，施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书，建设主管部门不得核发施工许可证，房地产主管部门不得核发预售许可证。点评：以建筑面积代替套型建筑面积的做法，其实是简化了评估标准，同时对90平方米的实际要求更加严格。因为，按照建设部此前的解释，从测算方式上看，套型建筑面积的参照指标是标准层的建筑面积，不包括车库、花园、物业管理用房、会所、裙房等各种配套的建筑面积。如果以套型建筑面积要求90平方米，开发商进入销售环节的建筑
5、面积指标可能超过90平方米。而此次统一后的建筑面积则包括所有的公摊面积，开发商可能寻找的做大面积的空间变得更小。二、70%比例针对年度城市总量根据165号文件，自2006年6月1日起，各城市?穴包括县城，下同?雪年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上。点评：此前，关于新开工项目70%以上面积建90平方米以下小户型的说法，曾经被开发商视为影响力最大的政策之一，进而引发大量房地产开发项目暂住进度、静待说法。调整后的细则将一部分政策调整权回归地方政府，支持地方弹性控制。根据新规定，市中心等高档商品房可
6、能不被硬性要求70%以上面积都开发小户型。三、未取得许可证项目各地自定对于6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，165号文件提出要“妥善处理”。点评：对于这一要求，一些专家表达了不同的观点。上海房地产专家印堃华表示，已经通过了规划设计方案的项目，如果要求变更，需要政府出具强有力的变更依据，否则有涉嫌侵权的可能。四、土地出让前须提供规划165号文件要求，城市规划主管部门要完善控制性详细规划编制工作，首先应对拟新建或改造住房建设项目的居住用地，明确提出住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数)、住宅面积净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积)两项强制性指标。 点评：该政策主要
7、配合十五条调控意见中的另一个“70%”，即优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。但也有开发商质疑，新的招拍挂项目和政府收回的土地都可能按规定进行透明操作，但对于大多数囤积在开发商手中的闲置土地来说，可能通过更改规划日期等方式规避政策，可操作性就有可能降低。五、依法没收违规建设住房165号文件强调，当前将重点查处套型建筑结构的设计、施工、开发、监理方面的违规行为。另外，165号文件还要求严肃查处违法违规行为。文件特别强调，对违规建设的住房，依法该没收的，要坚决予以没收。所没收的住房主要用于解决低收入家庭居住困难
8、。 点评：对此，由于此前不少开发商“上有政策，下有对策”，对于楼盘规避新政想了很多“歪招”，专家表示，新政能够如此详细地在各配套环节制定监控细则，是保证政策得以落实的关键。而最终能否在房地产市场上起到预期的调控目的，则要看地方政府下一步的执行情况。第二章：福州市规划相关法规信息分析第一节、06年6月份福房指数市场分析报告新政首月榕城楼市新气象，火热六月，“国六条”出台后，房地产市场再次在宏观调控政策的洗礼下呈现出调整的态势。榕城一手房、二手房市场均在新政影响下出现了新的变化。一、新政下的榕城楼市（一）福房指数稳步上扬，市场需求旺盛福房指数本月为122.37点，继续稳步上扬，比上月121.37点
9、上涨了0.82%，与上年同期相比上涨13.14%。由于指数的设计是用来反映房地产市场发展的走势和周期，是房地产业的“晴雨表”。当市场中需求大于供给时，价格上涨，指数上行，本月福房指数的上扬说明住宅市场的需求仍然非常旺盛。表1：2005年6月-2006年6月福房指数月份2005年6月7月8月9月10月11月12月2006年1月2月3月4月5月6月新福房指数108.17110.17111.29113.29112.52115.04116.09116.44117.29118.58118.72121.37122.37图1：2005年6月-2006年6月福房价格指数从福房指数趋势线上看，从去年11月起，福
10、房指数一路上涨，虽然涨幅不是很大，却体现福州楼市进入了新一轮的上涨周期。由于政策的时滞性，本次新政对楼市的影响将在今后几个月中逐渐在福房指数上体现，上涨的势头会有所抑制。图2：2005年6月-2006年6月福房价格指数及趋势线（二）住宅交易量走高，刚性需求突显6月商品住宅的交易量进一步走高，本月福州住宅成交量94.24万平方米，较5月上涨了78，成交金额为409104万元，比上月翻了一番。商品住宅本月均价为4207元/m2，与上月3781元/m2相比，月涨幅高达11.27%。理性分析本月价格上涨的原因，主要是一些楼盘价格的上涨，如江南水都、金钻大厦和圣淘沙花园等以及高端楼盘销售的增加对商品住宅
11、均价的拉高。从2006年6月福州楼盘成交情况排行分析，江南水都以53699万元的成交金额高居榜首，成交套数1041套，是上月成交套数的两倍。融侨地产“卖的不仅是房子”的经营理念及其品牌效应是其成功的不二法宝。而目前，“融侨.江南水都”又一路过关斩将，荣获“2006全球幸福指数人居金奖”的殊荣，其销售的火爆更加体现公众对融侨品质、融侨品牌的信任与推崇。图3：2005年6月-2006年6月福房指数成交量表2：2006年6月福州楼盘成交前12位排序按成交金额排序楼盘名称套数成交均价(元/M2)1江南水都104140962金钻大厦38160233仁文大儒世家41336784圣淘沙花园20555135金
12、山湾13754716香江红海园27234557金域蓝湾15332908武夷绿洲11638119金山桔园213238810金辉城市三环154332211大景城127379312丽景天成1123071住宅成交量上涨的背后突显的是榕城市民刚性的住房需求。刚性的住房需求体现在以下3个方面：一是正常的自住性住房需求，表现为城市化进程的加快，中心城市人口扩大，福州市区外人口的购房比例达到5060左右。二是改善性的住房需求，随着居民收入水平的提高，部分先富起来的人改善住房需求得以扩大，二次置业，购买第二套住房的比例加大。三是被动的住房需求，如老城区茶亭街和北大路一带进行改造等项目引发的被动性住房需求。第二节
13、、新政引发高端住宅日益受宠（一）、国六条对购房者的心理此次“国六条”的实施，对购房者的心理预期有很大的影响。与“国八条”后产生的观望情绪不同，“国六条”给购房者的预期不是会不会稳定房价，而是调整住房供应结构对其产生的影响。购房者普遍关注的是如果今后商品房70以上是小户型，那么90平方米以上的住宅就会变得奇货可居，今后这类房源的价格必然会大幅上扬。特别是对改善型的住房需求者影响更大，既然是改善住房，当然要求居住户型的增大，那么该出手时就要出手，再观望大户型的住房只会越来越少，越少越贵。在这样的心理预期下，本月对高端住房消费需求集中释放出来。从2006年6月福州住宅成交情况分析表可看出4000元/
14、平方米价位以下的成交金额占了42，较上月58少了16。而本月5000元/平方米价位以上的占了31，比上月20增加了11。表中显现，与5月份相比，本月住宅消费明显往高端发展倾向，而中低档的住宅消费有所下降，3000以下本月仅占8%，这与以上分析的新政下由于对高端住宅预期的减少引发对高端住宅需求的释放可相互印证。本月对高端住宅消费的增加，也是造成本月住宅均价上涨的一个重要原因。表3：6月用福州住宅成交情况2006年6月福州住宅成交情况分析表与5月对比价位（元/M2）套数（套）成交金额（万元）成交面积（M2）占比占比3000以下78224754972498%15%3000-3999231710447929715134%43%4000-499915678360019027127%22%5000-5999747511219302316%11%6000以上543458976330915%9%图4：6月住宅成交情况图6月住宅成交面积分析：由6月商品住宅一手房成交面积分析表看出，面积120140平方米和140平方米以上户型是福州市民的最爱，其销售套数占分别占31和29，二者合计占去一手房市场半壁以上江山，高达60%。因此在福州这个二线城市，未来将考验“90平方米以下户型占总开发量70%”这一政策的有效性。政府似乎要多做住房理性消费的宣传引导工作。表4：6月一手房成交面积20
