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1、第一章、总论1.1、工程背景1.1.1.工程名称现代花园1.1.2.工程单位根本情况1.1.2.1概况单位名称：富骊房地产开发集团公司企业所有制形式：有限责任公司 富骊房地产开发集团公司，注册资本3000万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、效劳一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。1.1.2.2财务状况公司近两年来，效益突飞猛进，资产与日俱增。 2022年底公司资产总额为15233.4万元，其中固定资产8189.2万元，流动资产万元；负债总额10164万元；所有者权益12233万元;实收资本4
2、15万元；资产负债率30%。全年收入总额万元，实现利润总额万元。1.1.2.3法人代表根本情况公司法人代表唐书怀，男，45岁。是武汉市一名肯吃苦，爱动脑筋，具有开拓精神的的工人，凭着一股闯劲和韧劲，白手起家带着一批工人创办了富骊房地产开发集团公司。经过几年的开展，公司效益不断上升。唐书怀本人一直从事于房地产的经营与开发，积累了丰富的经验，且为人积极上进，老实守信，具有较强的领导能力和协调能力。2、工程概况1.工程提出的理由与目标房地产经济是国民经济的重要组成局部，是国民经济的重要支柱之一。开展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续开展。现在房地产经济尤其住宅
3、经济是我国新的经济增长点，开展房地产经济，可以拉动一系列行业开展。现今，国家为拉动经济，满足广阔人民群众的住房需求，提倡大力开展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发现代花园。东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“中华光谷的美誉。目前开发区产值上亿元的企业已达35所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业根底。关东科技工业园是东湖开发区招商引资，开展高新技术产业的主要基地。近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展开展
4、空间、创立面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业兴旺、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。现代花园选择此处规划、开发，等工程实施后，将有利于启动东湖高新热电公司集中供热的初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居为一体的总体规划，并极大改善东湖开发区的面貌。1.2.2.拟建地点现代花园拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。1.2.3.建设规模与目标自有资金为3000万元，现代花园工程规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数99
5、6户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“现代花园，致力于为在东湖高新技术工业园区工作的白领阶层周边高校院所的知识分子，入住华中光谷的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。整个花园小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。温馨是一种感觉，是人生美好的向往温馨是一种品位，是人生独到的见解温馨是家的元素，是人生永恒的主题温馨来自情感的交流、理智的选择，富骊集团人对于温馨的认知，是源于对
6、生活细节完美的追求。让富骊集团人的“真诚、勤奋、和谐、求精为您营造温馨的家。1.2.4.主要建设条件1. 供水在鼓风小区东侧有现状DN1000mm上水管线，本工程上水可从上述干线引入。2. 雨水、污水排放武黄路大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。3. 供热拟从武黄路新敷设的供热干线接入。4. 供电拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫三五饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。5. 供气已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本工程住宅
7、区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及根底设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本工程红线内。目前，本工程建设场地以到达“三通一平，其他配套设施将与住宅建设同步进行。6. 电信本工程预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由洪山区 局从831开设下属分局解决。1.2.5.工程投入总资金及效益情况本工程投入自有资金3000万元，贷款5002.61万元，再加上房屋预售款，共投入总资金14828.67万元。本工程完成后，预计销售收入为23185.92万元，扣除本钱，减去销售营业税金及附加1247.54万元、所得税2346.21万元、提取法定盈余公积金及公益金857.43万
8、元后，预计累计未分配利润为3906.08万元。1.2.6.主要技术经济指标技 术 经 济 指 标工程单位数量占地总面积平方米100000总建筑面积平方米129000居住建筑面积平方米116460公共建筑面积平方米13000居住居数户996平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人容积率1.29绿化率%45住宅栋数栋45平均层数层地下车库面积平方米4820停车位个2401.可行性研究报告编制依据1工程建议书及其批复文件2国家及武汉市公布的相关法律、法规、政策3武汉市国民经济和社会开展“十五方案和远景目标纲要4武汉市2001、2002年国民经济和社会开展统计公报5武汉市城市总体规划大纲2000
9、2021年6东湖高新技术开发区的经济和社会开展规划7房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、标准、定额8?武汉市市区基准地价?9武汉市及工程周边地区市场调研和现场勘察资料10投资工程方签定的协议书或意向书11编制?报告?的委托合同12其他有关依据资料1.3、问题与建议考虑到现代花园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，防止单一，同时，该工程的建设很大程度上依赖于光谷的开展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。
10、而且要重视该工程的社会效益。第二章、市场预测产品市场供需预测根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增加，2001年上半年武汉完成住宅建设投资39.47亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积到达958.2万平方米。2002年总投资额为132.5亿元，同比增长14.9%。其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%，占总投资的75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资的10.3%.从销售投资比率来看，98年销售额只占到投资额的43.78%，99年上升到60%，在2002年，全市销预售总面积为759.32万其中住宅销售面积393.13万同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长
11、26.62%。虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购置住宅的金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。价格预测据调查，今年武汉市还将陆续推出一系列的中高档工程，整体工程水平与2002年工程相比，这些工程无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动武汉市房价继续走高。今年武汉市根底建设将要快速开展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为武汉市商品房的销售提供了契机，这将导致武汉
12、市商品房价格出现上涨趋势。今年武汉市房价升幅在10%左右，其中适用房升幅达20%，从原因上看，主要有四：1.在政府土地供给政策与方式变化的情况下，地价上升。2.需求量大。3.购置力的增强，按揭的作用。4.住宅品质的提高，也成为了房市升温。5.竞争剧烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场，带来了剧烈的竞争。综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米18002200元。目标市场分析目标市场确定该居民小区主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入
13、较好的市民家庭。由于他们1职业稳定：改革开放以来,教职工的职业相对来说比拟稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。2收入稳定：教职工的收入水平在稳定中逐步提高。东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，入驻华中硅谷的电脑从业人员，他们都属于高收入阶层。3文化水平较高：他们的年龄的大多在3545岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的投资环境。4对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性.平安性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，
14、对户型的设计要求也比拟高。这就意味着该工程的变现性较好，比拟容易出手。营销策略和销售方案营销策略营销策略的中心就是以质量为中心的品牌策略。牢固树立“以质量求生存、以科技促开展、以管理创效益的经营思想，坚持“品质、品位、品德、品牌的名牌开展战略，努力提高现代花园的知名度和美誉度。具体的营销策略主要是及时捕捉市场信息，成立大客户部，作到合理订价，了解和满足客户的需求，搞好客情关系。同时，建设好公司网站，开展网络营销。另外，给业务员做好培训，培训业务人员的效劳意识和树立完全的顾客意识，坚持以客户为中心。房地产特有的交易规律决定了房地产企业应实行关系营销。这首先表现在商品房交易过程，是企业与客户持续的
15、交往过程，需要双方建立一定的感情和彼此的信任感，形成融洽的人际关系。第二，个性化效劳顾客是企业存在和开展的根底，需要房地企业提供效劳过程中，并根据客户的意见和反映，及时发现客户需求的变化，提高产品和效劳质量。努力与顾客保持长期、双向、系不散的友好关系，让老顾客满意的关系营销所引起推荐和示范购置，却可带来可观的收益，体验营销从消费者的心理需求出发，使顾客的心理需求得到充分的满足。目前房地产市场已充分细分，消费者需求呈高度多样化的趋势，充分研究消费者的欲望和需求，并将其贯穿于楼盘开发的全过程，才可能使自己的只有工程成为市场亮点。在住宅开发中，企业通过对住宅产品的品位、形象、个性、情调、感性等等方面的塑造，营造出与目标顾客心理需要相一致的心理属性。在市场营销中还要特别注意是采用同一种策略去面对所有的购房者，还是针对不同的购房群体采用不同的市场营销策略。.2 销售方案工程产品的营销方案主要集中于细分市场，开辟销售渠道。稳固扩大原有连锁超市、宾馆、酒楼、本地市场销售渠道，重点建设国内大中城市销售网点
