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1、【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务房地产企业“开发成本”税会差异分析房地产企业“开发成本”下核算的项目很多，到底哪些支出应归集在“开发成本”下，开发成本又如何分类，对于“开发成本”，企业所得税和土地增值税的认定标准有哪些区别呢？会计和税法是两个口径，会计做账，关于“开发成本”的核算，依据财会【2013】17号文件第二十六条的规定；企业所得税和土地增值税对于开发成本的认定，分别依据（国税发200931号）第二十七条和中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条的规定。房地产企业“开发成本”下一般设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建
2、筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费六个二级科目。一、土地征用及拆迁补偿费1、会计口径土地征用及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。2、企业所得税土地征用及拆迁补偿费，指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出
3、、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。3、土地增值税土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。4、总结（1）关于“土地征用及拆迁补偿费”会计核算项目和企业所得税前扣除项目基本一致；但对于“土地闲置税”的扣除，企业所得税和土地增值税的处理不同：企业发生的土地闲置费会计核算应该计入“土地征用及拆迁补偿费”，并且可以在企业所得税前扣除，但是不能作为土地增值税的扣除项目。即在土地增值税清算时，要把“土地闲置费”剔除。补充依据：国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函【2010】220号）
4、规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。（2）在土地增值税清算时，将会计核算中的“土地征用及拆迁补偿费”分成两部分，即将取得土地所支付的地价款和相关费用单独作为“取得土地使用权所支付的金额”；将拆迁支出单独列为“土地征用及拆迁补偿费”。二、前期工程费1、会计口径前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。2、企业所得税前期工程费，指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。3、土地增值税前期工程费，包括规划、设计、项目可行性
5、研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。4、总结关于“前期工程费”，企业所得税税前扣除和土地增值税扣除项目口径基本一致，但是会计核算中的“招标代理费、临时设施费”在土地增值税清算时是否可以扣除，各地主管税务机关有争议。在实务中，一般这样掌握：“招标代理费”：如果招标成功，可以在土地增值税前扣除；如果招标不成功，不允许作为土地增值税的扣除项目。“临时设施费”：如果是临时售楼设施，不可以在土地增值税清算时扣除；如果是项目的临时围档、临时围墙、临时办公室等，可以作为土地增值税清算的扣除项目。三、建筑安装工程费1、会计口径：是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精
6、装修费等。2、企业所得税：指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。3、土地增值税：建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。4、总结关于“建筑安装工程费”，会计核算和企业所得税、土地增值税三者口径基本一致。提醒：企业所得税前可以预提的费用：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。（国税发【2009】31号文件第三十二条）补充依据：国税发【2006】187号文第四条第四款：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外
7、，不得扣除。四、基础设施建设费1、会计口径基础设施建设费，是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。2、企业所得税基础设施建设费，指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。3、土地增值税基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。总结：关于“基础设施建设费”，三者口径基本一致，但
8、是强调企业所得税前和土地增值税前扣除的都必须是“红线以内”发生的支出。五、公共配套设施费1、会计口径公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。2、企业所得税公共配套设施费，指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。3、土地增值税公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。4、总结关于“公共配套设施费“，三者的口径基本一致。区别：在企业所得税前可以预提公共配套设施费用，但土地增值税前不可以扣除预提费用。依
9、据：公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（国税发【2009】31号文件第三十二条）六、开发间接费1、会计口径开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。2、企业所得税开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、
10、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。3、土地增值税开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。4、总结一般情况下：“项目营销设施建造费”可以在企业所得税前扣除，但是不能在土地增值税前扣除。实务中，如果“项目营销设施建造费”（售楼处）最后转为业主共有的会所，应该作为公共配套处理。财务会计的实际工作经验和能力是日积月累、逐步提高的，绝不可能一朝一夕的事情;财务会计是一种各个领域融会贯通的工作，所以建议要全面地补充各个方面的知识，而不仅局限于本职工作;坚持一天学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
