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1、昆明楼市随笔（原作于2003年11月） （之一） 国庆后，由于公司一写字楼项目原因，第一次踏上了祖国西南名城昆明，小学地理课本里就因描述春城之美而“心馋”，渴望能西南行至昆明。机会有了，11点10分，飞机降落在昆明机场。 机场便让我感觉到了昆明的特别之处，曾坐飞机到过乌鲁木齐、北京、长沙、合肥、太原等内地城市，大部分内地城市机场均离市区较远，包括特区深圳，但昆明的机场让人感觉到位于市区，飞机也似乎在一片密密匝匝的房子中降下来，如果从一般城市的规划来说，可见昆明的城市化进程还是很快的。1、机场路、春城路美艳如画 从内地城市面貌视觉角度出发考虑昆明，其机场路、春城路一路可谓美艳如画，如果不是在深圳
2、呆得太久，还真会感叹一番，以为又找到了深南路的影子。为了装扮机场路、春城路两边建筑物，在建筑物沿路约三楼高度一般均用了假花来装扮，给城市增色不少，可惜长久不了，这点深圳还是明显高于昆明，如果是深圳，肯定会让假花用真花来代替。2、城市特点 三多：银行多、宾馆多、出租车多； 在昆明市不用呆几个小时，这个城市的特点便显示出来，如果按以前对深圳的评述是银行多过米铺，而昆明则是有过之而无不及，深圳尽管蔡屋围、上海宾馆一带银行密集，但对于昆明青年路、东风路等常常三家银行同在一个屋檐下还是有一定差距的。 另外昆明旅游城市特点也颇为明显，滇池、世博园的气息随处可见，就连石林、九乡也来昆明分羹。昆明分布于大街小
3、巷的宾馆且十一后又上涨酒店价格均体现了其旅游之火爆； 出租车在昆明当然是密密匝匝了，从每坐一次均会得到一张包车去旅游的联系名片亦可见昆明出租车大量的旅游目标客户群体。 最洁净城市 从去过的内地几个城市，昆明可以用最洁净城市来形容，许多城市道路一尘不染，这点让来自国际花园城市深圳人也会汗颜。 民族特点明显 昆明的民族特点也颇为明显，随处可见的少数民族特色餐厅，卖小吃的少数民族姑娘，就连房交会上的表演也会时常来些民族表演。3、美女无处寻 从一个男性对一个城市的考察，往往会对当地的女孩多看几眼，以前听同学就说过，春城紫外线辐射强，女孩皮肤较差，当地的广告主要以卖化妆品为主。其他的不说，女孩的皮肤差还
4、倒真的（这一点内地湖南、湖北、四川等女孩其实就幸运多了，天天吃辣椒还能那么白），如果不是房交会上涌现了一批美女，在春城还真瞧不上了，同时也可见房地产这门产业的威力，估计对这些美女促销员也觅之不易。4、乞讨的技术性 在春城，与深圳同样也会遇到无数乞讨者，但从翠湖边上的几个乞讨者来看，这方面还真有点特殊性，初见了一位用简陋音响唱卡拉的，其流浪歌可谓唱得炉火纯青；紧接着又见着了弹手风琴、吹笛子、拉二胡等形式来乞讨的，后来跟同事开个玩笑说，看来到昆明来乞讨还得会一样乐器，否则也难混下去。5、交通滞后，堵车严重，道路弯曲（没50米直路） 昆明人最头疼的莫过于其交通瓶颈问题，青年路、北京路、人民路常堵车连
5、连，据常出差人讲，去昆明机场，如果20分钟车程，往往提前一个小时出发才基本保险，回深圳时，去机场15分钟车程因堵车弄了一个小时才让我真正领教昆明的堵车真功夫。 言归正传，还是说说房地产1、先讲讲楼市整体情况：（1）开发量及其开发类型 2003年的新开盘的楼盘项目的总建筑面积为1870975平方米，供应量为14230套，在这些楼盘中，多层物业有30个，点总盘量的45%；多层和小高层的混合物业有15个，占22%，小高层物业有8个，占12%，独立别墅有7个，占10%，TOWNHOUSE有5个，占8%，开发最少的物业类型是高层，仅2个，占3%。（2）容积率 2003年大致情况：容积率为1.5占42.6
6、%，1.5-2的比例占25.9%，容积率为2以上的比例31.5%。（3）价格 据悉，目前昆明市主要在售楼盘中，均价为2300-2600元/平米的比例占27.5%，2000-2300元/平米与3500元/平米以上的楼盘各占19.6%，均价在3200-3500元/平米价格占2%2、楼市具体特点（1）二环以内渐近绝唱 由于昆明城市规划已明确二环以内只折不建，共房地产发展在昆明已是渐近绝唱，当然，当前二环以内的房价也是一路高企，尤其是环境较好的翠湖一带更是可达近6000千，这在昆明的绝对天价可显见昆明城市中心楼市的价值；住宅接近尾声，真正属于城市的二环以内还在硝烟中的便是一批写字楼了，建业商务中心、建
7、工大厦均在此时推出CBD概念，欲在昆明二环内打捞最后一桶OFFICE金；当然房地产业态的另外一种重要形式商铺的动作此时也不容忽视，当然，新建商铺物业的可能性是没有了，但昆百大、福林广场等老楼变产权式商铺也来乘机火一把。（2）南北争风流 东北片区尤其是北京路延长线地段由于依托规划中的以文化教育、商务活动、居住为主的，无污染第二产业为辅的新CBD，大盘涌动，风云叠起，江东小康城、凤凰城、世博城、高天流云等；南片区，由于独享著名滇池之势，将别墅化竞争闹得沸沸扬扬，湖畔之梦、挪威森林、海悦花园、海韵枫丹、波西米亚等别墅，该区域已成为中高档楼盘和别墅竞争最为激烈的战场。（4）概念化生存 昆明楼市尽管有包
8、装上大手笔已出现，但总体来说，概念化生存现象还很严重，无论是从康居的江东小康城还是海悦花园等别墅项目，都仅仅还是在停留在概念化竞争上，这一点上，深圳楼市水平明显优势突出，稍从蔚蓝海岸营造社区人文生活和东海岸营造的休闲生活已显现出深圳楼市在营销领域还是领先一大步。（4）深圳人在昆明 王志纲受宠 尽管王志纲先生老家不算深圳人，但现今往往我们喜欢把居住地为何处便被推论哪里人，在深圳地产界，王大师可能受到一些冷遇，但昆明被奉为神灵这话并不为过，当地媒体上谈上昆明楼市，几乎就会有王大师的气息出现，高天流云更甚，干脆把王大师作为第一形象代言人了。 博思堂争锋 了解昆明地产的人都知道，当地第一地产广告公司为优势时代，几乎所有名盘均纳入了其旗下，但现今却受了深圳博思堂的阻击，佳湖花园、高天流云等大盘均被拿下，一时间，郑老板在昆明也被奉为了名人。 中介潜入 现昆明市场房地产销售均还处于开发商自销阶段，在二级市场很难看到代理商身影，但这也正是突破口，随着昆明市房地产发展，深圳中介也对此跃跃欲试，现深圳市世纪兰德已与当地大发展商城建综合开发联手，另外一批中介也在与发展商接洽，相信深圳的营销理念不久将在昆明打上很深烙印。
