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1、 2022房地产估价师理论与方法考点总结：地租的含义在经济学上，地租的含义是随着地租理论的进展而进展的。据说，地租一词创于12世纪的古法国，来源于拉丁语的rendita，意为酬劳或收益，当时英国也有类似的名词，也表示收入或收益，特殊是指使用农地所需支付的产品或金额。到了现代，地租的含义在理论上已有了很大进展。经济学家在使用地租一词时所隐含的意义繁多，总的来讲，可分为狭义的地租和广义的地租。狭义的地租是指利用土地所获得的超额酬劳。广义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额酬劳。例如，西尼尔（Nassau William Senior，1790-1864）1836年在政治经
2、济学大纲中把地租定义为“出于自然或偶然所自发地供应的收入”，包括“在体力或脑力方面具有特别力量所取得的特优酬劳”。即假如一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人好或比别人多的工作，他的收入因此会超过其他人，这种超过一般工资局部的超额收入也应视为地租。不管是狭义的地租还是广义的地租，它们都有一个根本含义，就是一种“纯粹的剩余物”。由于这里不特地讨论地租理论的进展，所以下面主要是以狭义的地租来论述的。二、地租现象三、地租理论的回忆地租理论进展到现今，已形成了一个浩大体系，它不仅涉及经济问题，还涉及社会和政治问题。这里对地租理论的回忆，撇开关于地租的来源和它应归谁占有这类生产关系或社会、政治方面的争
3、辩，仅围围着地租量的打算和计算进展介绍，同时也不涉及广义的地租。因此，很多在地租理论可能占有重要地位的学者和论点在下面将很少涉及，甚至没有提到。像蒲鲁东（Pierre Joseph Proudhon，1809-1865）和他的“全部权就是盗窃”-“土地的田租应当付给谁呢？固然应当付给制造土地的人。谁曾经制造了土地呢？上帝。在这种情形下，土地全部人呀，请你走开吧！”约翰斯图亚特穆勒（John Stuart Mill，1806-1873）和他的土地改革打算；亨利乔治（Henry George，1839-1897）和他的单一税。中国古代和近现代也有很多关于地租的论述，但在这里也不介绍。（一）威廉配第
4、威廉配第（William Petty，1623-1687）是古典政治经济学的创始人之一，他认为地租是利用农地生产农作物的一种剩余，即收获的农作物扣除各种生产本钱（种子、工资）后的剩余局部。他在赋税论中写道：“假定一个人能够用自己的双手在一块土地上面栽培谷物；即假定他能够做为耕种这块土地所需要的种种工作，如挖掘、犁、耙、除草、收刈、将谷物搬运回家、打脱筛净等等；并假定他有播种这块土地所需要的种子。我认为，这个人从他的收获之中，扣除了自己的种子，并扣除了自己食用及为换取衣服和其他必需品而赐予别人的局部之后，剩下的谷物就是这一年这块土地的固然的正值的地租；像这样七年的平均数，或者说，形成歉收和丰收循
5、环周期的若干年的平均数，就是用谷物表示的这块土地的一般地租。”配第关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：地租市场价格-生产本钱在配第的着作中，可以看到级差地租的初始思想。但他不是从肥力不同的土地引出级差地租，而是从与市场距离不同的肥力一样的土地引出级差地租。他说：“假设维持伦敦或一支军队所需的谷物，必需从远离40英里的地方运来，那么，在伦敦或离这支军队驻扎地1英里以内的地方栽培的谷物，除其自然价格之外，尚应加算将谷物运输39英里所需的费用因此，结果就是，靠近人口稠密的地方的土地，由于上述理由，比距离远而土质一样的土地，不仅能产生更多的地租，而且所值的年租总数也更多一些。”（二）理查德坎蒂隆理
6、查德坎蒂隆（Richard Cantillon，1685-1734）认同配第的地租是一种剩余，不过，他提出了还应当扣除租地农场主的经营利润，即地租不仅是扣除生产本钱以后，而且应是扣除经营利润后的余额。他说：“租地农场主通常取得土地产品的三分之二。他们把其中的一半用于补偿本钱、供给帮工；另一半作为他们自己的经营利润土地全部者通常取得土地产品的另外三分之一”。也就是说，全部土地产品在扣除了用于补偿本钱、供给帮工和作为经营利润之后所余下的局部就是地租。坎蒂隆关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：地租市场价格-生产本钱-经营利润（三）亚当斯密亚当斯密（AdamSmith，1723-1790）是古典经
7、济学最的代表、古典经济学理论体系的建立者，于1776年出版了的国民财宝的性质和缘由的讨论（简称国富论）。他在该书中比其前人更加明确地论述了地租的计算及其打算机制。他说：“作为使用土地的代价的地租，自然是租地人根据土地实际情状所支给的价格。在打算租约条件时，地主都设法使租地人所得的土地生产物份额，仅足补偿他用以供应种子、支付工资、购置和维持耕畜与其他农具的农业资本，并供应当地农业资本的一般利润。这一数额，明显是租地人在不赔本的条件下所情愿承受的最小份额，而地主决不会多留给他。生产物中分给租地人的那一局部，要是多于这一数额，换言之，生产物中分给租地人那一局部的价格，要是多于这一数额的价格，地主自然
8、要设法把超过额留为已有，作为地租。因此，地租明显是租地人根据土地实际状况所能缴纳的额。诚然，有时由于故意宽大，更常常是由于无知，地主承受比这一数额略低的地租；同样，有时也由于无知（但比拟少见），租地人缴纳比这一数额略高的地租，即甘愿承受比当地农业资本一般利润略低的利润。但这一数额，仍可视为土地的自然地租，而所谓自然地租，固然是大局部出租土地应得的地租。斯密关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：地租市场价格-生产本钱-一般利润（平均利润）斯密没有使用级差地租的字眼，但具有级差地租的思想，他说：“不问土地的生产物如何，其地租随土地肥沃程度的不同而不一样；不问其肥沃程度如何，其地租又随土地位置的不
9、同而不一样。都市驸近的土地，比僻远地带同样肥沃的土地，能供应更多的地租。耕作后者，所费劳动量，与耕作前者所费劳动量虽一样，但偏远地方产物运到市场，必需较大劳动量。因此，这偏远地方，必需维持较大数量的劳动，而农业家利润及地主地租所出自的剩余局部，势必削减。”斯密还批驳了“土地的地租，不外是地主用来改进土地的资本的合理利润或利息”这一说法：“无疑地，有些时候，状况可以说在肯定程度上是这样，但不行以说在很大程度上是这样。对于未经改进的土地，地主也要求地租，而所谓改进费用的利息或利润，一般只是这原有地租的附加额。而且改进土地，未必都由地主出资本，有时是由租地人出资本。不过，在续订租约时，地主通常要求增
10、加地租，似乎改进是由他出资本搞的。”他同时明确指出了“地租成为商品价格构成局部的方式是和工资与利润不同的。工资和利润的凹凸，是价格凹凸的缘由，而地租的凹凸，却是价格凹凸的结果。”斯密把地租的讨论从农地扩大到非农地，认为非农地所生的产值必需高于原先种植的作物所生的地租，才有转用的可能。他还将房租区分为建筑物租和地皮租两个局部。“建筑物租，是建筑房屋所费资本的利息或利润。为使建筑业与其他行业立于同一水准，这种建筑物租，就须第一足够支给建筑业者一种利息，相当于他把资本对的确抵押品贷出所能得到的利息；其次足够他不断修理房屋，换句话说就是他在肯定年限内能收回其建筑房屋所费的资本。因此，各地的建筑物租，或
11、建筑资本的一般利润，就常受货币的一般利息的支配。在市场利率为百分之四的地方，建筑物的租金，如除去地皮租后，尚能供应相当于全部建筑费用的百分之六或百分之六点五的收入，那建筑主的利润，就算是足够了。在市场利率为百分之五的地方，就或许要供应相当于全部建筑费的百分之七或百分之七点五的建筑主利润，才算是足够的。利润既与利息成比例，假如建筑业的利润，在任何时候超过上述比率过多，则其他行业上的资本，将会有许多移用到建筑业上来，直至这方面的利润，降到它正值的水平为止。反之，假如建筑业的利润，在任何时候低于该比率过多，则这方面的资本马上会移用到其他行业上，直至建筑业利润，再抬高到原来的水平为止。全部房租中，凡超
12、过供应合理利润的局部，自然归作地皮租。”（四）詹姆斯安德森詹姆斯安德森（James Anderson，1739-1808）认为地租是对耕种那些比拟肥沃土地的全部权的酬劳，它的支付使耕种不同质量土地的农夫的所得收益均等化。关于地租与土地产品价格的关系，他与斯密的见解一样，主见不是地租打算产品的价格，而是产品的价格打算地租。他认为在不同生产条件下生产出来的农产品具有同一的市场价格是地租形成的前提。他创立了级差地租论，说一国之内，各区土壤互有差异，假设分等级排列，依次为A，B，C，D，E，F六个等级。A级土地的肥沃度，其余依次递减，愈贫瘠的土地，产品的生产费用愈高。假如各等级土地上的产品售价都一样，
13、则生产一单位的产品，以肥沃度愈高的土地所获的利润愈多，由于它的生产费用较低。假如对产品的需求不变，而需要不断开垦贫瘠的土地参与生产时，最终开垦的贫瘠地，其产品的生产费用将等于产品的价格。（五）大卫李嘉图大卫李嘉图（David Ricardo，1772-1823）是古典经济学最宏大的代表之一，他把古典经济学的理论进展为一个规律严整的体系，系统地进展了古典经济学的理论。李嘉图比斯密更明确地把地租区分为严格意义上的地租和通俗意义上的地租，后者包含投资于土地的资本的利息和利润。他进一步进展了级差地租理论，被称为对地租理论有突出奉献。但在地租的计算方面，看不出有什么大的进展。他认为农产品的价值是由最劣等
14、地即劳动消耗打算的，这样，耕种劣等地以上的土地由于生产率高、单位本钱低，所以农产品的价格除了能补偿它的生产本钱和平均利润，还有一个余额能转化为地租。李嘉图关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：地租市场价格-生产本钱-平均利润（六）马尔萨斯关于地租的计算，马尔萨斯（Thomas Rober tMalthus，1766-1834）在1820年出版的政治经济学原理中写道：“我们可以给地租下的定义是，总产品中，除去耕种土地的一切种类的支出后留归地主的那个局部，支出中包括所使用的资本依据当时的一般农业资本利润率计算的利润。”马尔萨斯关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：地租市场价格-生产本钱-所使用
15、的资本般农业资本利润率（七）约翰，冯杜能约翰冯杜能（Johann Heinrich von Thtinen，1783-1850）的地租理论与李嘉图的地租理论并称古典地租理论之双壁，杜能被誉为讨论空间经济的鼻祖。他在假设土地肥力完全一样的状况下，讨论了距离城市不同位置的地租问题。这种讨论是以地租的计算为根底的，因此地租的计算问题在他那里显得较为详细。关于地租的概念，杜能区分了“田庄的收入”和“土地的收益”，或“田庄租金”和地租，也就是区分了土地的租金和地租。从这个区分中他论述了地租的计算问题：“田庄的收入与土地的收益不同，我们必需认真加以区分。田庄上总有房屋建筑、垣篱、树木等等有价值的东西，这些东西可与土地分开对待。这就是说，田庄供应的收入并不完全来自土地，局部是投资于上述有价值的东西所生的利息。在田庄收入项下，扣除房屋、树木、垣篱等一切可与土地分开的东西的价值所生的利息，剩余之数属于土地本身，我称它为地租。”接着，他指出斯密关于地租计算的不正确之处：“亚当斯密认为-他在这方面的观点至新近已为大多数政治经济学家所信奉-，从田地产品中，或者说从这些产品的货币总值中，减去租地者支付工人的工资和经营费用以及投资的一般利润之后，剩余之数即为地租。由此，以及从亚当斯密关于地租的用词中可见，斯
