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1、物业篇第二章 写字楼管理的早期介入1写字楼管理的早期介入主要做些什么？目的是什么？写字楼管理不是简单的售后服务,而是贯穿于写字楼设计、建设、使用的整个过程中.因此,写字楼管理必须从早期就开始介入.写字楼管理的早期介入,是指物业管理公司在正式全面接管写字楼管理工作之前进行的工作.主要内容包括写字楼设计阶段的早期介入、写字楼施工建逐阶段的早期介人和写字楼机电设备安装调试阶段的早期介入,主要是从物业管理角度提出意见和建议.其目的是确保写字楼建造与设施符合最现代化的物业管理要求,并于交付使用时,能即时给各业主与租户提供有效与高水平的服务,以避免日后在建筑和管理上的投资追加或成本提高减少物业管理的成本支
2、出,以与在日后的长期管理中,更经济更有效地运作.2写字楼规划设计阶段的介入主要做些什么？写字楼规划阶段的早期介入,就是物业管理公司在写字楼规划设计阶段就介入,从物业管理的角度参与写字楼规划设计方案研究工作.密切与设计师、建筑师以与其他相关的专业人员的联系,审阅、复查所有有关写字楼的设计图纸和施工计划,并从物业管理的角度提出建议.具体来说,可以在以下几个方面,在参加各类工程项目的会议时,提出管理上的有关建议：规划设计和建筑计划能否满足未来客户的要求.如布局是否合理,配套设施是否齐全等.写字楼日后的管理,如保安、消防和维修服务等能否最经济、最有效和便于操作？是否设置防盗监控系统？防火安全装置的配备
3、是否合理？写字楼出入口、造型是否方便治安管理等.监督建筑材料的选择和使用,并严格配合检查至最后完成建设,确保写字楼外观完美无瑕,避免日后维修成本的增加.评价设备和相关服务的选择和有效性,评价安全控制系统,确保设备、服务和安全之间的连接,使整个写字楼运作畅通.是否合理设置管理办公室、工作间、询问台、告示标志等,确保有效地利用空间,以减少日后这些方面人力和空间的浪费.从美观和效益上评价园林设计与布置、公共场所告示标志,以与照明配置的质量和设计.检验和评价车库、停车设施的设计,提出未来管理的建议,如计费系统、出入控制系统、车位配置等.3写字楼施工建设阶段的介入主要做些什么？写字楼施工阶段的介入,就是
4、物业管理公司在写字楼施工建设阶段就介入,从物业管理的角度参与施工管理.与承建商等密切合作,就施工期间所发生的一切与日后管理相关联的问题提出建议.每月派人参加施工会议,通过参与工程会议从而能够掌握工程进度并与时提出有关工程建议和改善方法,以便日后的物业管理能收到事半功倍的效果,确保业主得到最好的服务.具体来讲,可以从下列几个方面提出建议：提供功能布局或建材用料更改与安装方法的有关专业管理意见.施工期间对写字楼功能布局与各类设备和建材用料的选择,从物业管理角度提出意见和建议,使有关修改更能达到理想效果.并确保写字楼在交付时,遗漏工程能减至最低,最终使管理成本减少,使物业价值增加.智能化写字楼基本设
5、施的需求,包括为安装先进的电脑管理等系统提供意见.检查跟进写字楼已签批的工程合约的进度,详细了解写字楼工程设施系统情况.提供有关长远维修建议和确定有关预防计划与方案.物业管理公司要通过跟进整个施工过程,熟悉整个写字楼的布局情况,要熟悉各种管道、各种设备设施的系统、位置和走向,并建立档案,以方便物业管理公司接管后对写字楼的检查、维修、保养工作等.同时,要确保工程质量,发现问题要明确记录在案,督促施工单位与时整改,以减少物业管理公司接管后对写字楼进行返工、维修的工作量,从而减少物业管理的成本支出.4写字楼机电设备安装调试阶段的介入注意哪些问题？写字楼机电设备安装调试阶段的介入,是指物业管理公司参与
6、写字楼机电设备设计、安装调试、竣工验收与入住接管验收,并从物业管理的角度,提出机电设备安装和能源分配的有关专业管理意见.因为物业的价值与管理的成效,往往与写字楼的机电设备设计、通讯设施与能源分配息息相关.具体来说,写字楼机电设备安装调试阶段的早期介入要注意做好下列事项：参与设计与设计修改,完善设计环节,将设计存在的问题尽早在图纸上修改,避免日后的返工和完善使用功能的工程量过大,影响用户的正常居住、生活、经营活动.在安装中,注意各系统隐蔽工程应符合设计要求,不应留隐患,在调试过程中应符合设计规范要求,满足设备安装规范.在安装调试中,物业管理公司的技术人员、运行操作与维护人员对所管机电设备性能、原
7、理、操作等方面要注意全面、系统地认识和了解.物业管理公司早期介入的人员组成,应注意有利于日后其他管理工作的衔接和顺利进行.早期介入应针对写字楼的机电设备配置,注意配备相应的技术管理人员、运行操作人员和维护人员.物业管理公司还可以协助检测写字楼的有关机电系统的优劣,如检查通道的位置或供电系统、供电量等等.若在施工期内有更改的必要,与时提出改善意见,避免增加设备而影响其他设施的运作,损与整个写字楼的外观和形象,或对写字楼的整体运作与价值造成损失.第三章 写字楼的接管验收、入伙1写字楼接管验收前要做哪些准备工作？写字楼接管验收前要准备的工作很多,概括起来,主要有以下几项：成立物业管理机构.成立物业管
8、理公司或设置管理处,设立各级管理机构与各岗位,草拟各级管理员工岗位职责,招聘所需员工与进行岗前培训,建立一支优良的专业物业管理队伍.管理机构一般应在写字楼接管前3个月建立,各级管理人员和员工应该到位.草拟各种规章制度.物业管理的规章制度分为物业管理公司内部的规章制度和公司对外的规章制度两类：物业管理公司内部的规章制度.物业管理公司成立伊始就应该建立起一套科学的、健全的、严格的规章制度,使人人有章可循,事事有法可依.物业管理公司内部的规章制度主要有公司的宗旨、纪律、经营方针、工作程序、岗位职责等.如保安员守则、工具的使用与保管规定、制服管理规定、考勤规定等等.公司也可以将各种规章制度综合成一本员
9、工手册,方便员工全面了解和遵守公司的规章制度.物业管理公司对外的规章制度.包括公司向业主、租户解释公司的宗旨、权利和义务,以与公司管理服务范围、管理服务方式,还有要求业主和租户共同遵守的行为准则等方面的文件.如业主公约、用户手册等等.组成写字楼验收小组.由物业部牵头,组织工程部与公司有关人员组成写字楼验收小组,验收小组还应在验收前完成以下工作：提前派出部分工程技术人员进驻现场,与开发单位和承建单位的工作人员一起参与写字楼竣工收尾监理工作,主要参与机电设备的安装调试,了解整个写字楼内所装配的设备设施,熟悉各类设备的构造、性能；熟悉水、电等线路的铺设位置与走向,为人住后的管理、维修养护打下良好基础
10、.主动与开发单位、承建单位联系,协商写字楼交接问题和制定验收方案,统一验收标准.准备接管验收的各种表格,如接管验收表、接管验收遗漏统计表等.财务方面准备.筹措物业管理维修基金；制定财务预算方案,提交开发单位审批；井建立完善的财务制度,有效控制管理费与基金收支；制定第一年的管理收支预算,拟定收费标准,包括管理按金与其他管理款项的建议.协助开发单位购买所需用具与设备,保质保量,以保证写字楼管理顺利进行.编制写字楼验收计划.验收小组依据开发单位、承建单位提供的竣工图、设备清单等文件,按设计与施工要求编制验收计划.验收计划应包括项目概况、接管原则、验收标准、职责分工、日期安排与工作内容.验收要求等.2
11、写字楼接管验收的程序是什么？写字楼接管验收应具备的条件.写字楼有新建写字楼和原有写字楼两种,新建写字楼的接管验收应具备以下条件：建设工程已实施完毕并已竣工验收合格；供电、给排水、供暖、卫生、道路等写字楼的附属设备设施能够正常使用；写字楼的名称应有地名管理部门审核的批准书,以与经公安部门审批编制的正式门牌.写字楼的预验收.接到开发商接管验收的通知后,验收小组核对所接收的资料,具备条件的,应在15天内签发验收复函并约定验收时间.届时,验收小组根据验收计划、标准,按专业分工进行预验收.验收小组对设计图纸、设计变更、竣工图、设备清单进行预验收,对写字楼的主体结构、外墙、楼地面、装修与电气、水、卫生、消
12、防、供气、电梯、附属工程进行质量与使用功能的检验.同时,还要重点验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂并清点数量、安装位置等.在预验收中检查出不符合标准的项目,提出书面的物业验收整改通知书,返回给移交单位,并在规定时间内由移交单位或工程施工单位进行整改.对验收中的单独设备进行试运转验收.主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标,对不符合指标的,与时提出书面意见,要求移交单位组织设备制造厂或施工单位重新调试,要达到规定的要求.预验收后形成一份预验收报告,交公司总经理审查.写字楼的正式验收.预验收中提出的项目落实后,验收小组要进行检查、验证,如整改合格,则进行正式的写字楼验收.写字楼的实物
13、验收,做到三符合：一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是工程的主要设备的实际安装位置与设计安装位置符合；三是设备包括设备连接的整个系统的技术性能,应与 设计的功能符合.验收结果记录在验收交接记录表中.对写字楼的其他公共配套设施进行验收,重点放在预验时已记录在案的问题方面,其结果也记录在验收交接记录表中.各专业人员根据验收后的情况,写出单项工程验收报告.验收小组根据单项验收报告,作出综合性验收评定与意见书,并将验收报告送公司总经理审批.公司总经理代表写字楼的接收单位,同写字楼的交接单位进行正式移交.物业管理公司会同开发单位、施工单位、施工监理单位签字生效,并将全部资料收归存档.原有写字楼经招投标
14、中标后,其接管验收标准基本与新建写字楼验收相同.3写字楼接管有哪些资料需要移交？写字楼接管时有三个方面的资料需要移交,一是产权方面的资料,二是技术方面的资料,三是开发商对楼盘原有的内部装修标准与销售部门承诺的优惠条件方面的资料的移交.产权方面的资料.项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料；业主#、产权、位置、建筑面积清单.技术方面资料.竣工图,包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程与隐蔽管线的全套图纸；地质勘察报告；工程预决算分项清单；图纸会审记录；竣工验收证明书；工程合同与开、竣工报告；工程设计变更通知与技术核定单位；隐蔽工程验收签证；沉降观测记录；设备与主要建材的质量保证书或合格
15、证书以与供水、供暖、管道煤气的试压报告.开发商对楼盘原有的装修标准与承诺的优惠条件资料.内部装修标准资料；承诺的优惠条件资料.4写字楼接管验收的标准和检验方法是什么？写字楼接管验收的标准主要是根据建设部1991年7月颁布的房屋接管验收标准与业主的合理要求.下面介绍一些主要标准与检验方法.地基、梁、柱、板主体：地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,不得超过钢筋混凝土结构没计规范的规定值；按图纸设计逐间检查,无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位与非收缩性裂缝；无钢筋外露.顶棚：抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无脱皮；无裂纹,无霉点,无渗水痕迹,无污渍.墙面：抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无面层剥落,无明显裂缝,无污渍；块料面层：粘贴牢固,无缺棱掉角；面层无裂、纹、损伤；色泽一致；对缝砂浆饱满,
