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1、 房地产估价师:略论房地产开发成本及其核算一、房地产开发本钱的组成房地产开发本钱是指房地产企业为开发肯定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三大局部：1、土地、土建、设备费用。这是房地产开发本钱的主体内容，大致占总本钱的80。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发工程是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换本钱、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在打算是否开发一个工程前，都必需将估计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出将来所开发的每平方米商品房所占的土地本钱（俗称楼面地价），以此来进展工程的可行性评估。2
2、、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活效劳性设施也是不行缺少的。其他收费工程中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种缘由，企业大多难以全部收回。这类收费工程种类繁多，标准不一，很多收费工程由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费工程是房地产开发本钱中受外界因表影响的一块费用支出，一般占工程总投资的1015。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法削减这局部费用支出，是降低开发本钱取得经营效益的一项重要手段。3、治理费用和筹资本钱。房地产开发与其他一般行业相比，具有建立周期长、投资数额
3、大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必需通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这局部费用核算好，对正确计算开发本钱、表达经营成果，将起到特别重要的作用。二、房地产开发本钱的核算房地产开发本钱的核算是指企业将开发肯定数量的商品房所支出的全部费用按本钱工程进展归集和安排，最终计算出开发工程总本钱和单位建筑面积本钱的过程。企业进展开发本钱核算，除了必需严格执行国家制定的房地产开发企业会计制度和财务制度外，依据笔者的阅历，还应当留意解决以下几个问题。1、本钱归集对象。房地产开发企业在进展本钱核算时，象其他行业一样首先应当确定本钱归集对象，即本钱核算单位。对于小规模的开发
4、，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比拟简单解决，可以将全部开发量作为本钱归集对象，设立一个本钱核算单位。但是对大规模的开发，如邻居改造或小区开发，就必需科学地确定本钱归集对象。在这种状况下，笔者认为本钱核算对象不能过细（如以单幢为单位），由于这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也不能简洁地以整个小区为核算单位，由于一个小区从开头建立到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，这样做势必使本钱核算资料滞后，失去其在治理上的作用。笔者认为：应当以房地产开发工程的工程内容和工期进度作为确定本钱归集对象的主要依据。对大的开发工程应当适当分块，比方将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进展分
5、块，便于费用的归集和本钱结算，这样才能充分发挥本钱核算的作用。2、本钱工程的设立。正确划分本钱工程，可以客观地反映产品的本钱构造，便于分析讨论降低本钱的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发本钱”作为一级本钱核算科目，企业应在该科目下，依据自己的经营特点和治理需要，选择本钱工程，并据此进展明细核算。如何确定本钱工程？笔者认为本钱工程不能太多，对于发生次数较少，特殊是单笔发生的费用，应尽量合并。如各种配套费用支出，可设立一个“配套费用”明细科目进展核算。而对金额较大并间续发生的费用应单独设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用，特殊是土建费用，如系分合同发包的还应当按合同进展明细核
6、算，以便能随时了解工作量进度和付款状况，并为工程的竣工决算供应资料。3、间接费用的核算。企业的间接费用主要包括治理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。笔者认为，这样处理，对局部费用来说，有悖于会计的配比性原则。比方，为工程贷款而支付的利息以及工程的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，假如在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进展核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营状况。因此，笔者认为，对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进展核算。前者列入“开发本钱”，作为本钱工程
7、的一个组成局部；后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进展核算，待开发产品实现销售后，再转入“销售费用”科目。4、工程的竣工决算。房地产开发本钱核算的最终目的是计算出工程的总本钱和单位可销售面积的开发本钱，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而无视工程决算。由于工程决算在施工完成后进展，时间性比拟明确，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而工程决算有可能由于各种缘由变得遥遥无期，比方小区个别配套没有完成（不影响销售），打算中的公建立施临时不能实施，或者押金的收回久拖不决等，都会影响整个开发工程的完全建成，进而影响工程决算。如何解决这个问题，笔者认为，可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入本钱，使工程决算能按打算进展，以后待工程完成再按实际支出调整工程本钱。由于这局部工程支出，通常在工程总投资中所占的比例很小，这样做对工程的总本钱和单位本钱不会造成较大的影响。
