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1、中山楼市上半年风调雨顺 下半年树倒墙裂2012年01月06日 09:09:59南方都市报我要评论(0)2011年转眼过去了，对于中山楼市来说，这是一个让人尝尽甜酸苦辣的一年：上半年成交向好，卖房子的亏不了，买房子的看上去也亏不了，然而下半年，楼市的脸变得比天气还快，转眼间被给予厚望的“金九银十”就变成“黑九铁十”。早有预告的风云变色 有业内人士开玩笑称：2011年的中山楼市，像是极端天气。上半年风调雨顺，下半年先是阴云密布，再是风雨飘摇，最后是树倒墙裂。其实这种极端的天气，是否能有天气预告？早在年初，储备金率及银行利息逐渐上扬；国家在1月26日颁布新国八条，被认为是继上年新五条后又一重型炸弹；
2、上海、重庆作为房地产税试点获得批准，多地逐渐限购只可惜，俗话说得好，“不见棺材不掉眼泪”，国家三番五次重申房地产调控力度不放松，但与此同时，豪宅项目疯狂上马，一线城市上演拉锯战，二三线城市量价齐升，中山也不例外。等待购房良机的人们也逐渐失去信心，纷纷走进房地产的围城里，进而推高房价。中山城区上半年的刚性面积段房价，一度接近七千元关口。这是处处被“限”的一年 历史总是重复上演，只是这次集中在2011年，给人以调控不力的错觉。半年后，政策的效力开始显现，像一支退烧剂，打进了中山楼市。泰盈集团中山分公司营销总监肖新光对此发出感叹：做地产的，都是孙猴子，任你有翻天的本事，也走不出如来佛的掌心。在政策方
3、面，中山中原市场研究及顾问部经理郭光喜认为，楼市2011年的关键词是“限”：限贷、限价、限购，调控的一年，也是被“限”的一年。这个言论得到不少人士的认可，尤其是中山限价令的凌空降临，让合富辉煌市场部经理李彩红记住了一个数字：5800.这是中山限价令的分界线。中山限价令的出现节点有着非常多的巧合：张学友哥的演唱会、珠海双限令的出炉、房协的呼吁、限购令的吹风在11月初，红馆地产总经理刘峥嵘的一条微博掀起了人们的猜测，最终，52天限价令一纸落地，楼盘“不情愿地”降价，或推迟签约。表面很“淡”，内里缤纷 正如肖新光说的，“中山，哪怕只有不到2个月的限价，却让很多地产商、地产人受伤。”不过，中山的楼市表
4、面虽“淡”，但是内里很“缤纷”。郭光喜表示，2011年在营销方面，“明星效应”尽显，除了学友哥外，李彩桦、周杰伦、蔡依林、周华健、乐嘉等明星悉数涌入中山，造就一场楼盘搭台，明星唱戏的盛景。而在常规活动方面，能让人如数家珍的也不少：圆明园生肖头首展、恐龙展、星巴克、哈根达斯、爱马仕这些花费不菲的营销活动，彰显着楼盘的存在。降价才是营销最高境界 也有人说，中山的房地产使用明星助阵、奢侈品等手段，只能说地产比以往更需要豪华包装了。但在肖新光看来，价格战才是非常时期的无奈之举。下半年，尤其是11、12月份市场上出货量不俗的楼盘，都是把价格降到了令人吃惊的地步。“雅居乐沙溪的那个项目，每平方米最低价不到
5、3300元，中心的楼栋，也只有5200-5300元/平方米。”为了生存，必须壮士断臂，雅居乐一向是中山的风向标，也是在反应最快的楼盘之一：员工价楼盘浮出水面、大幅度打折，这些措施都恰恰打中购房者最关心的要素，热销并不出奇。也正是这些敢于“断臂”的“超级”楼盘，支撑着中山楼市的年末数据：时代倾城、远洋城、雅居乐世纪新城、雅居乐凯茵新城、恒大绿洲走过动荡更从容 2012年，购房者都想着，何月何日才是楼市的“2012”，但是看看去年底中山政府的表态：价格下降，已经没有什么理由了。或者走过这动荡不安的2011年，无论是中山的购房者还是发展商，都更加淡定、从容。再见，2011。土地颁奖礼8位村民拿了全年
6、单价最贵的地块 今年全国发展商都高呼“面粉贵过面包”，高举“不拿地”的旗帜，拯救自身可怜的现金流。连广州南站靓地都频频“择日再拍”，让人惊呼不可思议。不过对于中山的市场来说这个情况并不算很严重至少与2008年比还好一些。根据国土局公布的数据统计，2011年全市共成功拍出125宗商住及商业用地，成交金额达63 .7亿，成交面积共378万平方米，与上年87 .6亿、603万平方米的成绩相比，均有退步，但是与之相反的是，拍卖土地均价没有停下它上涨的步伐15.9%的幅度令通货膨胀数据也失色不少。而在时间方面，乐观的上半年让开发商上了“贼船”，共成交202万平方米商住地，较下半年多出近30万平方米；上半
7、年成交金额34.7亿，比下半年多近6个亿。虽然限价令的出现掩盖了土地市场的尴尬，但令国土局郁闷的事实其实一直没变：今年流拍土地共15块，至少使中山财政收入损失超过20亿，这也是今年中山供地计划未能顺利完成的一个原因。按照国土局数据，黄金楼市记者列出“成交价1亿以上”、“年度最高总价”、“年度最高单价”等地块，发现很多出乎意外的东西。总价地王奖中海“台湾仔”地块 时间：2011年1月25日代价：4.4亿元中山市中海房地产开发有限公司拿的张溪“台湾仔”地块毫无悬念夺得冠军，而这块地的项目“中海龙湾国际”也于今年8月正式亮相，由于楼面地价高达2416元/平方米，自然售价也不菲。不过与上年保利地产19
8、亿的神涌村地块相比，的确有点小巫见到大巫。评点：现在单宗出让土地不能大于210亩，所以今年总价地王风光不再实属正常。单价地王奖南头镇民安村地块 时间：2011年11月4日代价：649万元/亩若按照土地亩均单价计算，竟然是8位村民以649万元/亩的单价获得了这项殊荣。而若计算楼面地价，8月16日东凤镇民乐村拍出的一块650平方米的商住用地，以4106元/平方米成为冠军。而这块地的买家，同样是个人。评点：个人买地建别墅是中山的特殊传统，蚊型地也能当地王。最高溢价率奖黄圃镇新沙村地块 时间：2011年3月9日代价：336%这幅只有42亩的地皮在多轮喊价中从70万/亩上升到305万/亩，溢价率高达33
9、6%，中山市辉华房地产有限公司也刷新了黄圃镇的新记录。评点：虽说黄圃楼盘周边有小榄、顺德、番禺等客源支撑，但是哥们这地也太贵了。数字看楼市 10万套新批预售让中山消化不良 2011年，对于房地产从业员来说，是无比郁闷、纠结的一年。上半年的业绩让他们喜笑颜开，但下半年即使“吃辣椒”也不一定开到单。对比08-09年的“楼市危机”，2011年的“寒暑表”下降得更为迅猛。成交：从7224套到5776套 房地产界一向以“年尾到春节期间为销售淡季”为由告诉自己：五一黄金周、金九银十才是王道，但是这规律自上年已被打破。去年1月网签成交7224套为全年最高销量。当时，不少业内人士认为“中山正向万元时代迈进”，
10、但是随后的成交走量让开发商希望之火逐渐熄灭：五月勉强达成6000套的目标，6月随即掉头向下探底；本以为8月会成为上升拐点，怎么知道“金九银十”变成“黑九铁十”。11月的成交量更是达到3470套的最低谷。随后，中山政府的限价令让众楼盘靠出售特价单位拉高了12月成交，但也仅为5776套。怪不得有业内人士说：今年就像坐10环过山车，以为政策出完了，楼市探底了，怎么知道前面还有一环。价差：均价降至5200元/平方米 对于不少上半年购房的人来说，下半年楼价的走势意味着两个字：“杯具”。限价令发威让年末楼价负增长，11月城区、镇区均在限价令的威力下完成了低于5800的指标城区5788元/平方米，镇区509
11、6元/平方米。至于12月，中原地产的数据显示为5200元/平方米，比11月来得更震撼。而看到城区6月7860元/平方米、镇区9月6118元/平方米的“天价”，怎能不让当时购房的人心凉。上海万科、安徽芜湖绿城业主闹事了，但中山的购房者有着非一般的理智思维，虽然很多业主都在业主群上吐露“心理不平衡”的心声，但鉴于契约精神，还是作罢了。天量：全年新批预售超10万套 中山楼市在珠三角9市中，是一个奇迹。常住人口位列第8位，但楼市的消费力却是老三。不过，再大的胃口，面对着2011年高达108043套的批售量，还是有点吃不消。这个数字“恐怖”得让人吃惊：2010年市道较好的时候，批售量也仅仅为5 .6万套
12、。在这个批售量里，还有大量的储备项目尚未计入：保利林语、一方城、越秀4大项目、君华新城、和记黄埔翠丽湖项目、荔园地产石岐区项目、雅居乐剑桥郡、万科水晶城12月28日，中山市委常委、常务副市长谢中凡表示，中山明年拟放开“购房入户”政策，目前正在争取国家和省里的支持。这一政策或许对“天量”预售是一个利好，不过也有市民希望，中山不要成为第二个东莞营销大盘点 ：桥不怕旧至紧要受 2011年光棍年，似乎在这个特别的年份，发展商也各出奇招，尽显风范。不过不约而同的是，这些营销创意也玩“穿越”：在这厢唱罢，接着那厢再现，让人感叹：发展商整个节目，真不容易啊。对于我们这些看客来说，更加注意的是数一数看自己漏掉
13、多少活动“有着数，就数2011”。到处都是员工房 代表楼盘：世纪新城、大信三盘 这已经是地球人都知道的事了好吧或者你没有看报纸，但应该看看Q Q群、手机的信息：雅居乐世纪新城暗暗发力员工房，看市场饥渴营销差不多了，就逐步退出，跟风者还有大信、米兰阳光等项目。到处都是博物馆 代表楼盘：保利一方城、豪逸御华庭 3月26日，国宝级恐龙化石全球巡展来到中山豪逸御华庭销售中心，这是中山楼盘首个恐龙化石展览。10月28日，保利一方城首现圆明园生肖头首及南北朝佛像，吸引大批市民前往参观，同时持枪的警卫昭示真品的存在。当然参观的同时也不忘开放样板房一举两得。到处都是星巴克 代表楼盘：峰华、28华鸿水云轩 7月
14、23日，峰华28举行哈根达斯月饼发布会，虽然被现场一业内人士描述“有点像水泥”，但是这不能阻挡中山小资们成为哈根达斯死忠。这个世界不仅仅是哈根达斯有月饼，连星巴克也可以有。华鸿水云轩于8月21日开始举行为期3周的“星巴克咖啡月饼抢鲜尝”活动，提前造势中秋节。到处都是擎天柱 代表楼盘：宝嘉上筑、中海龙湾国际7月20日，宝嘉上筑乘变形金刚3的东风，举行“全金属巨星变形金刚展”，吸引不少影迷前往楼盘合影留念，要知道，变形金刚展刚在深广两地兴起不久，在中山很快就出现了实属难得，而结合项目推售适合刚需人士的单身公寓、两房等，相得益彰。10月22日中海龙湾国际自出世之初就受到关注，而“愤怒的小鸟”则为这个
15、高端傲世的项目增添些许暖意，随后不久，全中山项目都兴起这个小活动没错，就像Iphone一样火。到处都是奢侈品 代表楼盘：万科朗润、园碧桂园 3月19日，万科朗润园上演施华洛世奇水晶展；9月24日，豪逸御华庭上演爱马仕之旅展览派对；11月19日，碧桂园上演“路虎试驾”之旅一个比一个豪气，一个比一个气派，估计再接下来，就是L V、法拉利、枫丹白露人们不禁要想，究竟是卖房子的，还是卖奢侈品的？到处都是大明星 代表人物：周华健、张学友、乐嘉 如果说雅居乐一向有邀请巨星的习惯，那么坦洲约克郡邀请周华健、世纪新城乐活组团邀请乐嘉也很正常。不过对于不幸的中山楼市来说，时代地产邀请的张学友被传为中山限价令落地的征兆，而且最让其余发展商郁闷的是，时代倾城甚是安全，淡市热销。到处都是8.5折 代表楼盘：恒大绿洲、奥园大地 这个折扣的发明，其实并不是恒大，而是奥园。早期奥园大地的别墅，已经出现了8 .5折的优惠，但是由于别墅受众面积小，所以没有引起太大的波澜。接下来，当恒大携带着那一套在广州等地都玩遍的8 .5折优惠洋房出现在中山人面前的时候，全中山都沸腾了。“8.5折=恒大”比“特价必升值”更让人记得。到处都是垫首付 代表楼盘：秀乐公馆、幸福里8号12月，三乡项目秀乐公馆、沙溪项目幸福里8号先后采取“垫首付”的形式进行销售，此举被部分人认为是“向08年致敬”。其实就安全性来说，这种
