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1、 浙江纳德物业管理有限公司 Zhejiang Nade Property Management CO., Ltd工程维修工作手册第六册（依据GB/T 19001-2000 idt ISO9001：2000）文件编号:WI-GCB-001版 本: B修改状态： 0编 制： 审 核：批 准： 发布日期：二OO六年十二月一日 实施日期： 二OO六年十二月一日 颁 布 令本工程工作手册是依据GB/T 19001-2000 idt ISO9001：2000质量管理体系要求、公司QM-ZHB-001质量手册、PR程序文件汇编，结合本公司物业管理实际经验组织编写而成，经审定符合浙江纳德物业管理有限公司维修工
2、作的实际情况，是指导公司工程维修工作的纲领性文件和准则，是新老维修工培训的依据，也是各管理处维修工作开展的依据。各维修人员必须认真学习，严格贯彻执行，以保证本公司质量管理体系持续、有效运行和向业主提供满意的服务，同时也是本公司向每位业主展示维修服务水平和提供有效服务的承诺。现予以批准发布，自二OO六年十二月一日起实施。 总经理: 2006年12月1日 目 录第一章 维修中心质量目标5第二章 维修中心各岗位职责5第三章 供配电设备维护保养规程11第四章 设备管理规程12第五章 风机保养管理规定15第六章 防盗监控系统的维修和保养16第七章 对讲、防盗报警系统的保养17第八章 周界报警系统的维修和
3、保养17第九章 火灾报警系统的保养18第十章 消火栓的保养19第十一章 干粉灭火器的使用和保养20第十二章 电梯运行管理规定21第十三章 电梯故障应急处理方案24第十四章 电气维修管理规程25第十五章 给排水维修管理规程26第十六章 维修人员工作规程27第十七章 高压配电房操作规程28第十八章 低压配电房操作规程29第十九章 管理处消防器材管理制度29第二十章 房屋养护和修缮工作规程29第二十一章 公用设施改造及维护维修工作程序31第二十二章 工程维修部奖罚条例34第二十三章 报修投诉处理操作程序细则37第一章 工程部质量目标根据公司总质量目标，工程部特制定以下分目标，作为公司维修工作及各管理
4、处维修工作考核依据：1、房屋及公共配套设施完好率98%以上；配电房、消防水泵供水率达100%；2、房屋零修、设备零修、急修及时率98%以上；3、用户报修处理及时率达95%以上；4、业主对管辖区维修服务满意率达95%以上；5、有效投诉处理100%；6、维修工上岗前培训合格率达100%。第二章 工程部各岗位职责一、目的:通过对维修中心各级岗位职责的制定，让各级人员明确各自的职责、权限，确保维修工作的正常运行。二、适用范围:各级维修人员三、职责:1、工程维修部部门职责1） 认真贯彻执行国家和地方有关工程、设备管理的法规和政策，执行公司的有关规章制度，确保房屋、设施、设备处于安全、良好的运行状态。2）
5、负责对公司所辖房屋设施、设备进行维修保养。3）制订公司各管理处大型设备、设施的中修、大修计划，并组织实施。4）熟悉公司各管理处的通讯、自控、智能化、电梯、发电机、供配电、给排水、通风、空调、建筑结构（含房屋装修）等方面的设备、设施安装及运行情况，为各管理处设备管理工作提供有力的技术支持，并负责大型设备、设施的更新 改造工作。5）对各管理处水、电、汽等能耗进行检查、监督，有效节约能耗。6）组织抢修公司各管理处重大设备、设施的突发故障，使之尽快恢复正常运行，并为事后故障原因、总结经验教训提供技术意见。 7）负责工程施工合同、预算编制、审核，为公司领导决策提供可靠依据。8）负责与水、电、燃气、电话、
6、电视等单位保持良好的协作关系，协助各管理处进行相关业务的联系及经济运行方案的制订，降低管理成本。9）监督各管理处房屋二次装修工程的审核；监督公司分包工程的施工监理及工程验收。10）配合相关部门做好新接物业的接管验收。11）负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的 收集、整理、存档、建立基础设施与设备台帐；12）监督公司设施、设备维修材料及备品备件的采购、贮存、发放的管理工作；13）协助公司综合部进行工程人员的招聘及工程人员的岗位培训工作，提高工 程人员的业务素质。14）完成公司安排的其他各项任务。2、工程维修部经理岗位职责1）贯彻执行公司总经理的指示，直接对总经理负责
7、。2）就本部门以及公司的技术力量配置、技术管理组织结构提出方案或建议，挑选和配备公司各个技术岗位人员，培养、巩固技术骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行以及房屋各方面设施的正常使用。尽最大的努力，以最低的费用开支保持公司各物业高格调水准。3）负责制定本部门人员岗位职责，考评员工的工作业绩并据实提出奖罚意见。4）根据公司的经营管理目标和任务统筹本部门的工作安排，制定工作计划，组织技术力量解决工程技术问题、技术管理问题，建立技术管理制度，就重大技术事项向公司领导提出决策建议。5） 负责本部员工的职业道德教育和安全教育，带领本部全体员工努力完成各项任务，保持本部的上进风貌，提高本部的服务意识、管理效
8、能和战斗力。6） 负责本部不合格服务的处理及纠正、预防措施的实施和跟踪。7） 对本部的开支情况和经济指标负责。8） 对本部的整体服务质量和安全生产负责。9） 协调本部内部以及与兄弟部门之间的工作关系。10）兼任受聘的专业技术职责，负责本专业的技术决策。3、土木工程主管岗位职责1）负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2）负责组织指导各管理处完善管理区域内的房屋建筑、市政道路图纸资料及维修档案的归档。3）负责审批涉及建筑结构的房屋装修方案，防止出现违章改建及装修，并对违章提出处理意见。4）负责对公司在管房屋的结构安全进行鉴定，对一般损坏房屋提出修缮方案并报批
9、施行，如果自行鉴定为危房则必须报房屋安全主管部门再次进行鉴定，并根据房屋安全主管部门的意见组织进行整改。5）制定房屋大中修计划，报经批准后组织实施。6）负责各土木工程小修的技术指导。7）负责制定和完善公司内部与房屋安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。8） 负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。9） 负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。10）配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。11）负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系。12）在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。13）完成公司领导及部门经理交办的其它任
10、务。4、给排水工程主管岗位职责1）负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2）负责组织指导各管理处完善房屋、市政给排水图纸资料及维修档案供归档。3）负责给排水设施正常使用的技术监督和指导。4）制定给排水设施大中修计划，报经批准后组织实施。5）负责给排水设施维修保养的技术指导。6）负责制定和完善公司内部与给排水设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。7） 负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。8） 负责指导供水计量、节约用水的技术管理，努力降低供水损耗9） 负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。10
11、）配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。11）兼管管道煤气工程跟踪、资料完善工作。12）负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系。13）在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。14）完成公司领导及部门经理交办的其它任务。5、电气工程主管岗位职责1）负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2）负责组织指导各管理处完善公司所需要的电气图纸资料及维修档案的归档。3）负责电气设施正常使用的技术监督和指导。4）负责电气设施维修保养的技术指导。5）制定电气设施大中修计划、方案及预算，报经批准后组织实施。6）负责指导供电计量、节约用电的管理，努力降低
12、供电损耗。7）负责组织制定和完善公司内部与电气设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。8）负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。9）负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。10）配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。11）负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系。12）在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。13）完成公司领导及部门经理交办的其它任务。6、电梯工程主管岗位职责1）负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2）负责组织指导各管理处完善管理区域内电梯图纸资料及维修档案
13、供归档。3）负责电梯正常使用的技术监督和指导。4）制定电梯大中修计划，报经批准后施行。5）负责电梯维修保养、年检的组织工作和技术指导监督。6）负责指导电梯经济运行的技术管理，努力降低损耗，提高设备利用率。7）负责制定和完善公司内部与电梯、消防设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。8） 负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。9）负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。10）配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。11）负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系。12）在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。13）完成
14、公司领导及部门经理交办的其它任务。7、消防工程主管岗位职责1）负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2）负责组织指导各管理处完善管理区域内消防图纸资料及维修档案供归档。3）负责消防系统设备设施正常运行的技术监督和指导。4）负责消防设备设施的正确使用的指导和培训。5）制定消防系统大中修计划，报经批准后施行。6）负责消防系统维修保养的组织工作和技术监督。7）负责指导消防设施经济运行的技术管理，努力降低损耗，提高设备利用率。8）负责完善公司内部与消防设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。9）负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。10）负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。11）配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。12）负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系。13）在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。14）完成公司领导及部门经理交办的其它任务。8、空调工程主管岗位职责1）负责新接楼盘（宇）的本专业图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2）
