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1、浅谈物业管理顾问模式近年来，顾问管理模式在物业项目招投标中受到开发商的青睐，主要原因在于开发商借助物业管理公司的品牌效应和成熟的经验能迅速打开销售或租赁市场并建立自己的物业管理队伍。 物业管理公司一般认为委托项目更能体现公司的管理实力，项目持久而收益高。但是顾问管理项目具有“短平快”的特点，造成的社会影响更广泛，对扩大业务也有重要作用。物业管理顾问-发展历程 20世纪80年代初期，国家百业俱兴。国民生活水平的不断提高，使房地产业逐渐走俏并继而升温；作为居住文明的要件之一，物业管理也随之波生潮涨，其表现特征则是在房地产业发展高潮的90年代初，物业管理顾问公司也是数量激增，一边观察着行业的发展，一
2、边聆听着业主的呼声，在摸索中缓慢前进。正所谓“林子大了什么鸟都有”，因各物业公司成立的原因、起点、目的各不相同，导致各物业公司的管理水平也是天壤有别。这就为高水平的物业管理向外输出埋下了伏笔。90年代中期，北京及沿海地区的一些“科班出身”的物业公司便开始出山，根据市场需求拓展物业管理顾问业务。 其内容有三：一是地产商不惜重金聘用正牌物业担任物业管理顾问商或管理商，提供先进管理、优质服务，并使物业保值升值作为销售的一大卖点，以凝聚超强人气，取得最大销售成果；二是向当地身单体薄的物业公司灌输内力，提供管理咨询服务；三是内地许多物业公司也感受到市场的潜在压力和潜在商机，开始邀请深圳、北京、上海三个城
3、市的物业公司去传经送宝，以壮大自身实力，树立品牌，提高社会知名度。 1994年，深圳市莲花北村首次实行了招投标决定物业管理顾问单位；1996年，鹿丹村在全国首次实施物业管理公开招投标，其结果是刺激了深圳市物业管理市场飞速发展。1999年5月，全国物业管理顾问工作会议在深圳召开，深圳物业管理的经验引起了全国同行和不少城市政府领导的关注，此后，在深稍具品牌的物管企业“北上”之势狂飙突进，纷纷在内地抢滩登陆，攻城掠地：开元国际进军桂林，莲花和华侨城入主山东，国贸占据重庆，福田进入苏州和南昌，中航抢滩天津，科技园进入南京，万厦进入昆明，金地在华中也造成很大影响，北京更是成为万科、长城等多家深圳物业公司
4、进行角逐的战场。真是一番好景象：“鹰击长空，鱼翔浅底，万物苍天竞自由”。 顾问咨询服务领域最早的物业管理类型仅限于住宅小区，但完善的物业管理服务逐渐成为楼盘租售不可缺少的重要因素，更能为开发商在物业市场建立良好的商誉，物业管理类型也随之而向其他领域快速渗透：写字楼、别墅、超大型综合项目、超高层物业、酒店服务式公寓、商场、工业厂房、医院、院校、军区后勤、政府大院、会展中心、海滨浴场、公园、旅游景点等等。物业管理顾问咨询公司从社会上引进大量专业人才，加重自身砝码，为涉猎更多的咨询领域提供最大可能性。顾问咨询服务内容最早的物业管理顾问范围比较简单，仅限于老三篇：保安、清洁、维修。但随着物业管理市场竞
5、争日趋激烈，生存压力越来越大，部分物管公司开始跻身广泛的特殊物业领域，创下了各种物业类型管理的先河。 物业管理公司凭借自己的经验与教训，对各专业总结出一系列的科学管理方法，并将之向社会进行推广，形成了以下顾问咨询领域：辖区内日常保洁、保安、维修或单项管理与服务；楼宇内机电设备选型及专项维护管理；电梯选型及专项维护管理；智能化系统专项设计与维护管理；楼宇自控系统优化设计与维护管理；物业策划设计阶段工程顾问；物业入伙前期物业管理顾问；入伙专项物业管理顾问；楼宇销售与租赁管理；物业管理概念培训；ISO9000、ISO14001培训及认证；资料档案管理；物业管理财务培训；创建达标培训等等。 物业管理顾
6、问-不同的顾问模式 由于各物业公司自身的实力状况、人才储备、发展目标的不同也决定了其市场占领能力、发展方向不一样，所采取的顾问模式也不一样： A、知识输出型。还有一些物业公司自身具有一定的品牌，在长期的物业管理中积累了大量可观的原始数据、资料，并对之进行整编，形成规范的文字资料，然后对外提供物业在不同阶段的知识输出，但不派人进行辅导、培训。好象是拿出一大堆烧饼，让不同的客户根据自己的饮食方法进行自我消化。B、实力输出型。 对于较具实力的品牌物业管理公司，服务对象侧重于内地一些名牌地产公司，在地产公司财大气粗的激情演说中根据其需要精心策划一系列管理方案，并派专业人员对管理方案进行实施，在地产公司
7、微闭双目细细品尝这绝妙“满汉全席”的同时获得丰厚报酬； C、常规服务型。 部分物业公司受自身的社会知名度、实力影响，所提供的服务内容有限，竞标价格也相对较低，但迎合了内地刚起步的地产公司胃口，派驻专业物业管理顾问对地产公司所开发的物业提供常规性、日常物业管理顾问服务，合同时间一般为一年左右； D、专业顾问型。 部分物业管理公司根据自身的特长，向客户提供不同的专项物业管理顾问，如保安、机电设备维保、入伙、创建达标、ISO9000审核认证等。这些专项物业管理顾问性质也不一样，时间也有长有短。开元国际物业管理顾问服务模式深圳开元国际公司采取的模式，是由专家组成物业管理顾问团，定期到项目现场诊断体系的
8、问题、提出解决方案、规划体系未来、与驻场物业管理顾问在现场对客户进行指导、培训、答疑、演练等各种形式相结合。 在项目前期介入阶段，制定项目策划书；对项目进行精确分析之后，制定物业管理顾问咨询工作内容，然后把每一个工作内容分解到工程的每一个阶段，确保服务的全程性、全方位性；通过确定高效、科学的咨询范围而制定在物业开发的各个阶段的顾问目标，在物业施工、预售、竣工、接管验收、入伙、日常运作各个阶段中，向客户提供不同的精准化服务：A、施工、预售阶段： 发现设计缺陷、优化设计、完善设计细节、降低工程造价，提高房屋建造质量、保证使用功能，协助楼房销售，高标准管理售楼处； B、竣工、接管验收阶段： 协助组建
9、物业管理公司，协助物业公司熟悉房屋建筑、设备情况，熟悉验收标准，按标准接管物业。 C、入伙阶段： 提供全套资料样本，物业公司熟悉掌握各岗位职责，掌握入伙工作内容、程序及流程，顺利入伙。 D、日常运作阶段： 协助物业管理商建立符合ISO9001国际标准的质量管理体系； 协助物业管理商建立符合ISO14001国际标准的环境管理体系； 物业管理商员工素质有明显提高，具备独立管理、作业的能力； 协助物业管理商形成特有的企业文化，形成核心团队，对企业发展充满信心，建立高效率的管理体系，并具备有自我改进的能力； 协助物业管理商达到市优、省优、国优小区标准，打造企业品牌。 深圳开元国际物业公司通过向客户传输
10、物业管理行业的前卫信息、科学管理方法、先进的物管理念，并通过自身的人才优势，为项目选送优秀的物业管理专业人才，向开发商输入最新行业管理模式，为客户提供超值服务，把一个个“灰姑娘”变成“美仙女”。 物业管理顾问输出居危思危目前的物业管理顾问市场存在着诸多隐忧，如果不予以高度重视，将会带来不可估计的后患。虚假招投标，为人作嫁衣。在深圳物业管理外拓内地市场前期，招投标的问题非常严重：招标过程不规范，招标单位不守信诺，地方保护主义和暗箱操作决定了区域的物业管理市场发展前景堪虞。竞争激烈，恶性压价。僧多粥少，为争一席之地，几家甚至是十几家物管公司各自排兵布阵，刀枪相见，通过恶性压价而取得项目，形成了少数
11、物业公司管理规模空前扩大，但利润指数却不见长的局面。政府不重视，住户不理解。 内地对物业管理的接受程度仍然是外拓市场的物业管理企业最头疼的问题。在异乡孤军作战，常常是举目四顾心茫然，上到政府部门，下到住户业主老百姓、老太婆，都会来问一句“物业管理是做什么的？”远程监管不当，事倍功半。部分企业缺乏强有力的监督控制，导致企业资源盲目输出，形成了损失；也有的控制得过密过死，机制没有理顺，利益分配问题没有解决，无法形成共同目标，错失了占领市场的先机。发展前景分析物业管理公司顾问输出的大势不可逆转，这是由国内物业管理市场地区发展不平衡和其日益显现的开放性所决定的。一个物业管理企业要扩大影响，增强实力，保
12、持已有的优势地位，就必须走参与市场、跨区域发展的路子，问题是如何以先进的管理模式、管理手段，同当地的丰富资源与政策优势相结合。 毋庸置疑，这种结合必须来自于物业管理企业本身正确的战略选择： 一、对内地市场进行准确战略定位。物管企业应当就拓展的目的和目标进行清楚界定，就全国范围内的物业管理市场进行分级，各地的发展特征、取向不一样，进行目标定位必然有所区别。采取相应的高端战略，注目于大城市的中心物业、具有辐射能力的项目，有针对性地拓展。 二、三流企业则可以采取市场补缺战略。进入中、小城市以形成品牌的建设与延伸，总之，单纯追求经济效益或社会效益均不可取，一定要从长远发展角度上考虑问题。转变思路，突出
13、优势，开展创新。很多公司在内地照搬沿海地区的物业管理模式，最终是画虎不成反类其犬。与当地业主的经济承受能力相联系，对特定的项目应当进行必要的可行性分析，并且必须采取一条适宜于地区文化的解决方案。 物业管理顾问-寻求合作与战略联盟深圳物业管理企业有人才优势、信息优势，先进的管理经验和管理模式，但是缺乏当地的社会关系资源、政策背景和当地的市场知名度，故而进入一个地区，需要慎重地选择合作方和代理人，尽可能将目标设定为有良好社会声誉的、具备足够物质条件的单位和个人，理顺合作机制，建立规范的现代企业制度，以保证将来的长期发展。同一区域内来自不同区域、不同背景的物业管理企业竞争也将日益剧烈，各地的物业管理市场都将不同程度地在高速发展中步入成熟。“狭路相逢勇者胜”，只有那些富有清醒头脑和远见卓识的企业才能在这日益激烈的市场竞争中杀出生天。物业管理企业进行管理技术的输出是必然的发展方向，这是由国内物业管理市场地区发展不平衡和其日益显现的开放性所决定的。一个物业管理企业要扩大影响，增强实力，保持已有的优势地位，就必须走参与市场、跨区域发展的路子。在跨区域发展过程中，因为涉及到“水土不服”的问题，进行物业管理顾问咨询工作就是比较理性的选择。但是，如何以先进的管理模式、管理手段，同当地的丰富资源与政策优势相结合，从而取得最大的经济利益与社会效益，这是一个值得不断研究和完善的课颢。
