《2022房地产估价师-房地产案例与分析考试全真模拟卷35（附答案带详解）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师-房地产案例与分析考试全真模拟卷35（附答案带详解）（6页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2022房地产估价师-房地产案例与分析考试全真模拟卷（附答案带详解）1. 单选题：估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，下列说法错误的是（）。A.不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值B.不得高估法定优先受偿款C.不得低估预期实现抵押权的费用D.不得低估税金答案：B 本题解析：本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及预期实现抵押权的费用和税金。2. 单选题：某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益
2、资本为20万元，另外30万元年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。该投资项目的应纳税收入为（ ）元。A.21500B.28300C.37500D.45000答案：A 本题解析：暂无解析3. 单选题：甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限
3、为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2014年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分别于2011年、2014年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。关于该两次估价的技术处理的说法，正确的是（ ）。A.抵押估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值B.抵押估价时应按办公用途，评估无租约限制价值C.征收估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值D.征收估价时应按当地政府认定的用途，评估无租约限制价值答案：D 本题解析：本题考查的是房屋征收估价的相关规定。抵押估价时应按办公用途，评估出租人权益价
4、值；征收估价时应按当地政府认定的用途，评估无租约限制价值。4. 单选题：房地产课税估价的目的是为了保证国家税收公平合理，为了避免纳税人偷税漏税和税务机关课税不公平,双方都要求对房地产价值进行评估。取得土地使用权所支付的金额作为扣除项目，以（ ）形式取得土地使用权的，以合同为依据按土地价格进行扣除。A.出让金B.毛地价C.受让D.招拍挂答案：D 本题解析：暂无解析5. 单选题：随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。
5、下列不属于房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定的是（）。A.中华人民共和国城市房地产管理法B.中华人民共和国土地管理法C.中华人民共和国担保法D.中华人民共和国物权法答案：D 本题解析：本题考查的是房地产贷款项目评估。房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定包括：（1）中华人民共和国城市房地产管理法；（2）中华人民共和国土地管理法；（3）中华人民共和国城乡规划法；（4）中华人民共和国担保法；（5）中华人民共和国会计法；（6）中华人民共和国税收征收管理办法；（7）贷款通则；（8）商业银行房地产贷款风险管理指引；（9）关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押评估管理有关问题的通知；（10
6、）房地产抵押估价指导意见；（11）房地产开发项目经济评价方法；（12）房地产估价规范；（13）房地产估价基本术语标准；（14）中国人民银行、银监会、国家发改委、各级政府有关部门颁布的其他相关法规。6. 单选题：甲公司于3 年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40 年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工，为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020 万元，使用成
7、本年均高出2 万元，功能缺陷导致年均收益损失50 万元，报酬率为7%。对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为（）。A.修复费用法B.损失资本化法C.赔偿实例比较法D.损失前后差价法答案：A 本题解析：修复费用法又称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。本案例中，工程缺陷是因城市规划调整造成，无法通过修复恢复损失功能，不适宜采用修复费用法。7. 单选题：估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。假如以投
8、保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则（）。A.3500万元是该宾馆的公开市场价值B.3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值C.3500万元是保险事故发生后的损失价值D.投保时，保险金额不能超过3500万元答案：D 本题解析：本题考查的是保险价值。投保时，保险金额不能超过3500万元。8. 单选题：某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元，同型号空调主机现行市价为458万元。现该空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用5万元。如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机
9、和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积50m2,节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为()万元。A.530B.472C.455D.450答案：C 本题解析：暂无解析9. 单选题：估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（
10、）。A.应对房屋建筑物.房屋装修部分分别计算折旧B.无论借贷资金还是自有资金都应计算利息C.在估价测算过程中土地成本应包括补缴的土地使用权出让金D.在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金答案：C 本题解析：本题考查的是成本法。在估价测算过程中土地成本不应包括补缴的土地使用权出让金。10. 单选题：甲公司拥有总建筑面积为5230、土地面积为10000的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000；两栋生产车间，建筑面积均为1500；锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200、30。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，
11、还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是（ ）。A.5栋共计5230的建筑物B.10000土地使用权C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权答案：D 本题解析：以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押；以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
