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1、奥通地产营销机构 霍林郭勒地产项目市场调研报告二、项目定位综上所述，项目地块位于新城市政务核心，核心城市区位+城市稀缺景观带这两大区域特性赋予本案可进行中高端档次的开发。因此，整体考虑“在利润最大化的情况下，使销售周期最短”，根据以上的基调进行市场定位。整体定位：行政中心轴线上的水岸大宅宗地自然属性未来核心城市区位+城市稀缺景观，其卖点优势不言而喻，以“核心区位+亲水+公园”为主要诉求，彰显项目高端的必然性。第四部分-产品规划建议1.1、项目控规1.2、建筑类型制定 现有规划类别：小高层+多层产品可否加入洋房产品？洋房产品作为普通住宅项目中最高端的产品类型，可以在城市住宅体系中，弥补别墅类产品
2、与多层产品之间的空白，同时可以最大程度的提升产品舒适度和项目档次。分析项洋房硬件条件本案自身条件从占用资源考虑位置要求不高，城市新区和城市生活区皆可。城市东部，城市开发的新方向和未来的新高端居住区。对自然景观资源要求不高洋房是通过自身的产品特性来吸引客户，对外部环境的要求不高，在景色观方面要求不高，本案条件可以满足。土地利用率高于别墅洋房类产品在突出项目品质方面较别墅产品有一定差距，但土地利用率明显高于别墅产品，在普通住宅项目中规划洋房，也可以取得较高的利润，在考虑到容积率最大化和产品档次的情况，洋房无疑是最佳选择，通过概念引导，可以将多层产品以洋房的形式推出，既提高了项目档次，又兼顾了容积率
3、指标。洋房客群层比别墅更广，且更容易被客群接受既有舒适度又能体现身份的洋房是客群接受度较高的产品，别墅的空间享受，多层的外观掩护，在一个三线城市，这样的产品会被城市高端人群中最隐蔽的政府官员接受。从资金流动要求考虑变现能力强从产品角度来看，洋房是多层住宅的一个变种，面积较大，但总价低，属于快速销售可迅速回流资金的产品类型。因此，我们建议本案建筑类型：小高层+多层+洋房1.3 产品体量产品排布根据以上建议，得出本案大致排布图示说明洋房区洋房区多层多层多层多层小高层小高层小高层小高层商业区尽量避免人为制造挡光房源楼层高度拉平，弥补洋房损失的容积率m 丰富的产品线拓展了客户层面，同时带来丰富的天际线
4、，视觉感更佳u 商业条件梳理分析项商业设立条件本案商业条件从设立规范考虑有主入口，人流或车流量大本项目所处区域整体规划较为先进，景观资源丰富动静线分明，而本项目处于中心位置，但霍林郭勒人口较少，要形成固定的人流车流需要长时间的引导和迁移，当区域形成休闲娱乐行政办公氛围后，商业价值才能显现出来。行车道或人行道一侧两层商业临街而建，符合商业建筑基础规范，建议不要设成步行街，让人流车流均可通行有主力店或特殊吸引点需要商业销售前期重点进行招商工作，建议以餐饮业较有影响力品牌为主客群要求有比较固定的人群地处城市新区，需要产时间的发展过程，才能有较为固定的人群客流，前期主要依托行政中心带来的办公人员从资金
5、流动要求考虑变现能力，购买人群视后期商业经营预期影响本项目商业规划为2层，单铺面积较大，前期没有形成商业氛围时变现较慢，中期运营管理难度较大。综上所述，本案商业体量较大，市场培育期较长，建议从主力餐饮店的招商开始运作，最后形成霍林郭勒最具特色风情主题美食购物街。住宅规划建议规划建议与价格建议是本案在确定了大致的市场方向后，对项目建议进行的细化。户室配比建议：洋房：面积区间105220（含跃层）多层：主力面积80145小高层：主力面积65160建议参考户型：多层：建筑面积82左右整体进深11.8m功能齐全，各个功能区面积适中，结构方正动静分区合理，南北通透建筑面积109左右三室两厅两卫设计，南北
6、通透，双向功能阳台，户型方正，动静分区合理，实用性强，性价比极高建筑面积125左右三室两厅两卫设计，南北通透，双向功能阳台，户型方正，动静分区合理，各功能区面积较大，带有“主卧系统”，居住舒适性很高整体进深11.8m建筑面积144左右三室两厅两卫设计，南北通透，户型方正，动静分区合理，各功能区开间较大，居住舒适性很高10阳光房，创新设计，强调功能性北向4露台，方便存储洋房建筑面积104左右双向大露台，强调洋房属性超大开间，超小进深，通透极佳，采光好书房/卧室，根据需要设置，实用性强建筑面积133左右北向超大露台，实用性强超大开间，超小进深，通透极佳，采光好建筑面积163左右南北通透，动静分区合
7、理，主卧独立卫生间南北双向大露台，体现高生活品质，高附加值小高层建筑面积65左右凸窗设计，提高产品附加值各个功能分区齐全，结构方正，开间大，采光好建筑面积125左右开间大，采光好，全明户型，功能分区齐全，动静分区合理主卧独立衣帽间，卫生间，居住舒适性高建筑面积147左右存储空间多双向功能阳台大面积角窗，提高附加值户型通透，采光好，结构方正，动静分区合理小高层二房产品70-100：重在产品性价比的深度挖掘案例三：万科清林径面积90，以入户花园、南北向露台为创新因素，增加使用面积与附加值。入户花园与多功能室增加使用面积南向露台增加采光面积二房产品追求性价比与功能齐全性，以超过客户预期的产品附加值来
8、吸纳首次置业客户，考虑到北方的气候：建议多赠送实用性功能空间，露台相对少一些考虑到保温及采光需求。小三房110-130产品：重在户型功能细化加强案例一：中海国际社区橙郡面积：127，功能性较强且舒适度高阳光房设计，南向小露台入室玄关设计案例二： 万科上东区面积：119转角飘窗设计，增加采光面明卫系统面积：123-130（三室二卫）主卧系统私密性空间更好封闭式阳台增加使用面积小三房产品除注重功能细化空间外，对舒适度要求也较高，对品牌与物业的关注度也较高。重点分析此类客户需求：不需要房屋太大实用即可，注重功能空间；对物业及品牌有所要求，对园区配套、学区资源等要求较高。 大三房及四室产品130-16
9、0：重在提升居住舒适度案例一：中海国际社区面积：154，舒适度高且私密性强套卧系统的充分利用阳光房设计，南向小露台案例二：万科洋浦花园面积：150南向露台赠送，增加采光面主卧系统、衣柜收纳空间储藏室功能收纳空间大户型追求大尺度、大空间，体现主人尊贵与身份感；目标客群不仅要占有稀缺资源，同时对物业及品牌力要求高，注重增值保值性。短进深户型短进深户型设计建议借鉴成熟项目设计，同时在户型中可适当加入以下元素：说 明图片示意户型示意入户花园即在进入户内先进入景观厅，面积8-12，可用来作室内种植空间、简单会客厅、麻将室等，而后才是客厅此种规划适用于120以上大户型。阳光房与书房或卧室或客厅相通，至少2
10、面设置为玻璃立面，可加强采光、通风效果，可根据其大小，摆放：大型花卉、休闲椅、健身器材、儿童娱乐相关、小写字台等。如何增加产品附加值？目前市场上增加产品附加值手法主要有：凸窗（低台、落地或可拆卸凸窗）、入户花园（二房变三房）、转角窗（增加采光面积与实用空间）、多角度阳台、隐藏式衣柜、半地下室、天井采光、内庭院、错层或夹层等，常常多种手法综合使用以达到产品附加值最大化。另外洋房和多层产品一层送地下室及下沉式花园，顶层送阁楼均可增强产品附加值2 细部规划建议2.1 建筑风格建议建议依据对于本案 本案定位为高品质项目，一方面要体现产品品质，同时又要体现出与众不同的风格特色。大气为主，形象突出，与旧城
11、区建筑形成鲜明对比最终建议如要突出本案建筑风格，可适当考虑地中海、英伦等风格鲜明的建筑。但，要做到风格鲜明，需必备两个条件施工难度与偏高的建筑成本。其一，风格鲜明的外立面对施工工艺要求十分严格，技术水平一定要达标，否则可能会有“东施效颦”的效果。其二，更重要的是，风格鲜明的外立面成本比正常造型至少高出40-60元/，对于本案约11.4万的建筑面积来说，需多投入500万元左右。在总成本中比重不算太大，从投资回报角度看建议本案在外立面上作为重点加强。2.2 园区景观建议建议依据对于本案 建议本案在景观规划上突出主题。虽然霍林郭勒市民对景观不太重视，但入口水系的设置对项目整体档次和居住品质的提高有极
12、大的帮助。同时欧洲风情建筑更要有相应的景观主题风格。（如道路、绿植、园区小品等）在对园区风格的建议中，尽量与项目风格相一致，并在规划设计中体现主题可与文化联系，突出“文化主题社区”。主要在绿化、雕塑、指示牌、水系等方面进行设计。同时与外立面较为跳跃的色彩相得益彰，形成建筑与园区的统一。整体构想设置图示说明取消中央喷泉,避免人为设置通行障碍减少主入口商业体量，拓宽主入口视野园区入口水景做足具体细节景观说明图片示意绿化、道路以树木、绿地为主，配以色彩艳丽、生命力顽强的花朵； 雕塑在节约成本前提下，尽量采用简单线条，秉承简洁艺术、给人无限遐思空间原则，突出健康、向上主题。指示牌加指示牌的使用频率，突
13、出人性化。园区水系主入口设置流水，叠水等形式以丰富视觉感受。其它通过不经意的细节体现产品档次和品质。五、价格定位定价因素制定及权重按照三、四线城市市民购房因素，同时结合当地特殊的自然环境，得出本案定价因素及其权重，如下：图表：影响定价因素权重图项目打分假定本案各个因素分值均为10分，以本案为基础，对其他项目各因素进行打分。（5-15分）评估项目权重本案得分加权得分加权得分加权得分加权交通位置12%101.280.9691.08131.56景观资源12%101.2121.44101.2101.2商业配套10%10180.870.7121.2开发商9%100.9131.17100.9131.17产品规划9%100.9110.9980.7270.63工程进度9%100.9131.17141.26121.08人文环境9%100.970.6390.81110.99户型设计9%100.990.8180.7270.63开发规模7%100.7151.0590.6370.49升值潜力5%100.5100.5110.5590.45物业服务9%100.9110.99100.9100.9最后得分1010.519.4710.
