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1、目 录内容摘要 1关键词 1一、成都整体市场研究 2（一）2009年2011年成都房地产发展概况 2二、项目整体分析 3(一）项目所在区域宏观市场分析 3(二）项目概况及主要经济技术指标 3（三）地块区位分析 3（四）项目周边配套 4（五)竞争分析 4（六）消费者分析 5(七）项目价值总括 5三、SWOT分析 5 (一）优势 6 （二）劣势 6 （三）机会 6 （四）威胁 7四、项目定位 7 （一）客户定位 7 （二）楼盘品质 9 （三）物业定位 9 （四）建筑设计风格 9 （五）楼盘形象定位 9五、营销整合推广 10(一)营销目标和战略重点 10 （二）产品和价格策略 10 (三）渠道和促销
2、策略 11六、总结 11参考文献 12致谢 13附件 14 成都西城天下市场营销策划调查报告作 者：周 影指导教师:杜 文 婷成都职业技术学院2009级商务经纪与代理专业内容摘要：成都作为我国西部重点发展城市,随着成都地铁一二号线的开通，城西成为房地产开发商转移的主要市场。此文就以成都市金牛区西城天下房地产项目的策划作为调研，探看城西房地产行业的发展状况.西城天下项目是由成都万诚房地产开发有限公司在08年开发的一个中高档楼盘，是集居住、购物、休闲为一体的大型综合社区。此文就以项目所在的区域位置进行分析，就项目的SWOT分析、项目定位及营销策划整体方案来编写此文的调查报告。关键词：金牛区 西城天
3、下 地铁物业 项目价值 项目定位 营销策略- 14 -一、 成都整体市场研究（一） 2009年-2011年成都房地产发展概况房地产飞速发展的城市化进程。我国城市化进程浩浩荡荡，势不可挡。预计到21世纪中叶，我国的城市化平均率将从目前的46.5%增长到75左右。目前，发达国家的城市化率已经达到了70%80。目前，我国还有许许多多城市化平均率在46.5%一下的城市,我国下一个5年内城市化率的目标是达到50%.城市化率每增加一个百分点都离不开房地产元素的助推。在给力城市化的进程中，一定要做好商业地产。商业繁荣了，城市化的发展也会随之繁荣起来：反之,城市化进程则容易受阻。陈俊：楼市风声，北京中信出版社
4、2011年版，第3页。从全国的市场来看，成都的房地产市场也会随之更加城市化，更加繁荣。下面就是从政治、经济、文化旅游等方面来分析成都楼市：1、政治、法律、法规2009年,成都地方性政策较少，政策内容也主要是响应国务院的精神指定的指定政策执行细则.回顾整个2009年，房地产金融信贷、税收等对房地产市场的直接性调控政策较少，只是在年中和年末两次颁布集中发布.这类政策虽对商品房买卖双方的心理预期产生一定影响，但对楼市的影响却并不明显。贯穿2009年始终的更多是规范房地产行业和完善住房保障体系的相关政策，在楼市回暖的同时，使行业更加健康的发展。2010年年初，针对房地产行业的政策继续趋紧，将之前的政策
5、精神进行细化，或上升为需要严格执行的政策条款。2、经济文化发展 2009年,随着一揽子“调结构、保增长、保民生、保稳定政策措施效果的显现,成都经济逐步步入回升通道,投资、消费保持平稳较快增长,地区生产总值增速已基本恢复到地震及金融危机爆发前的水平。2010年，成都的经济增速将继续保持平稳发展，内需增长将会有所减缓，对外贸易趋紧形势将有所缓解，物价水平保持小幅上扬。8年来，我市统筹推进城乡教育均衡发展取得了明显成效：义务教育高水平发展.2010年，全市小学入学率100、初中毕业生升学率95.16、初中适龄儿童入学率99.77。职业教育学生技能水平显著提升-2010年，全市中等职业学校招生9.86
6、万人，职普比达到5.84。2，毕业生就业率达到98以上。3、第二、三产业2011年市统计局公布了19月成都主要经济指标在西部城市中的排位情况，成都实现地区生产总值5009.4亿元，居第2位，占11个西部中心城市（未包括拉萨，下同)经济总量的21。4%，其中，成都第一、二、三产业分别实现增加值272.5亿元、2287。7亿元和2449.2亿元,总量分别居第2位、第2位和第1位。4、GDP成都市政府新闻办发布了2009年成都市经济运行情况，2009年，全市实现地区生产总值4502。6亿元，比上年同期增长14。7，增速提高2。6个百分点；城市居民人均可支配收入18659元,增长10.1%。尽管经历了
7、金融危机，成都企业家信心指数呈现了回升趋势。从行业指数来看,企业家信心指数回升幅度较大的是房地产业和建筑业。二、项目整体分析(一) 项目所在区域宏观市场分析2011年，成都金牛区房地产市场普遍存在房价下降的情况。但是,从人口结构和城镇化进程角度看,我国现阶段住房需求并存养老需求、概述性需求和刚性需求，住房需求总体旺盛具有客观性。城西金牛区区域2009年共成交355。01万方，环比上升105。8。再根据房地产市场运行景气分析，预计2012年房价持续下降的可能性较小。房价保持基本平稳发展的可能性较大，预计城西区域将在未来的两年内年继续升温。经济:经济呈稳定增长态势，通货膨胀压力不减反增政策:央行调
8、控监管持续收紧,保障房产建设持续加速市场：典型城市成交持续下降，房价优惠持续放大贷款：开放贷款、个人住房贷款被压缩，首付4成企业：房地产七月的景气度下降项目所在金牛区销售同其他区域相比处于中上位置，从近期房产数据上来看，金牛区的挂牌均价是8900元/平米,5月成交量连续有两次排名最后，新盘和批次开盘较少,整个区域的供应量和成交量同其他行政区相比排名最后。成都主城区近期多个品牌开发商新盘项目开盘，如金牛万达、中铁西城、中德英伦联邦，都是100%销售率。同时，部分开发商加大了推盘，同时加大了优惠促销，导致5月的成交量上涨28%。成都多家房产企业已经开始“价格试探。(二） 项目概况及主要经济技术指标
9、西城天下高层住宅项目位于成都市二环路外羊市街西延线蜀汉路段与蜀明东巷交界处，由4栋33层的高层建筑组成，3梯8户，户型有二房和三房，面积从90130平米，户型方正舒适，每户都会设计有一个近10多平米的空中花园和全落地飘窗设计，提供了一个独特而私密的个人休闲景观空间，是集居住、购物、休闲为一体的大型综合社区.小区地下三层到地上3层会建有地下停车库、大型卖场、商业设施、快餐店等设施。在第四层建有全民健身场所和绿化景观，总的绿化面积近10000平米，建有绿色长廊、游泳池、儿童游戏区、户外健身活动区、茶室等一些方便业主社交、生活的配套场所.小区拥有十分合理的设计，完整的配套，加上无与伦比的地段优势，不
10、管居住还是投资,都是购房的最佳选择。这是由台湾企业-诚达好又多集团旗下的成都万城房地产开发有限公司在成都市开发的住宅项目。无论是在品牌上和质量上都不亚于成都本地大的房地产企业.主要经济技术指标物业类型：普通公寓建筑类别：高层所在区域：城西 茶店子楼盘地址：金牛区蜀汉路347号容 积 率:5.32%绿 化 率：25建筑年代：2007楼层状况：共1072套,高层物 业 费：1。5-1.5元/平米.月车位信息：车位总数：750车位数：地下750个物业公司：成都西城家物业管理有限公司开 发 商:成都市万诚房地产开发有限公司占地面积:19756平方米建筑面积:105026平方米(三) 地块区位分析图1-1项目所在
