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1、济南市房地产市场调查分析报告济南市市场调查分析报告第一局部：济南市概况城市简介、区位与地位、性质与职能、环境与资源等第二局部：政经局部人口、GDP、收入等第三局部：济南市房地产市场概况一、济南市板块简析二、重点工程分析三、济南市房地产市场总体评述第四局部：别墅工程分析一、本工程SWOT分析二、工程定位综合分析三、产品见议1第五局部：多层工程分析一、本工程SWOT分析二、市场定位判断三、工程定位综合分析四、目标客户定位五、产品见议六、价格建议2第一局部：济南市概况一、城市简介历史文化名城济南，南依泰山，北临黄河，是山东省省会，是副省级城市和沿海开放城市。现辖六区三县一市，总面积8154平方公里，
2、市区面积2119平方公里，2002年末总人口575万人。济南素以泉水闻名天下，“七十二名泉造就泉城美誉。济南城中有湖，城外有山，兼湖光山色之胜，前人曾赞誉道“四面荷花三面柳，一城山色半城湖。古城济南是一座向现代化快速迈进、富有朝气、潜力巨大的城市。今天，与时具进的济南人民，不断解放思想，开拓创新，国民经济持续快速健康开展，综合实力显著增强，城市面貌焕然一新，人民生活水平显著提高，济南正朝着现代化城市的方向奋力前进。3二、区位与地位济南位于山东省中西部，地处鲁中南低山丘陵和鲁西北平原的交接带上，南依泰山山地，北跨黄河。现辖五区四县一市，总面积8154k，东邻淄博市和滨州市、南接泰安市和莱芜市，西
3、连聊城市的东阿县，西北和北部邻德州市的齐河县、临邑县和乐陵市。地理坐标范围为北纬3613732，东经1161411744。1、历史文化地位济南市为山东省省会，是全国16个副省级城市之一。自明朝洪武九年(1376年)起，济南成为山东之政治中心。济南素以“泉城著称，这众多的泉水源于南部的天空和山脉，它或喷或涌，孕育了济南的泉文化，加上济南悠久的历史，济南便被列为国家级历史文化名城。2、区域经济地位在全国六个初具雏形的大城市经济带中，济南位于实力第二的京津唐冀鲁大城市经济带。这个以北京为中心，包括天津、唐山，并与石家庄、济南、青岛三大城市经济圈所组成的京津唐冀鲁大城市经济带，已成为环渤海国4际经济圈
4、的重要组成局部。在全国已根本形成的18个大城市经济圈中，按经济圈域半径，济南经济圈位居第七。53、交通枢纽地位交通条件是开展经济的“先行官，是人流、物流的传送带。自从1911年修通津浦铁路(天津至南京浦口)，济南遂成为中国东部的南北交通中枢，并与1904年建成通车的胶济铁路相连结，济南成为中国第一个铁路枢纽。建国后尤其是改革开放的20年中，济南的交通根底设施大开展。济南已成为全国重要的综合交通枢纽，由公路、铁路和航空构成了济南的综合交通运输体系4、科技信息地位省会济南的科技信息地位居全省各地市首位，这里集中了20余所各类大专院校，开展教育产业的条件十分优越;集中了全省最优势的科研机构，省科学院
5、、社会科学院、农业科学院、医学科学院均在济南，各主要大专院校和大企业的科研力量也比其它市地强大得多，济南国家级高新技术产业开发区也在不断增加科技创新能力，充分利用这些科技资源，对于开展知识经济是十分有利的;济南还是全省的信息中心，它不仅拥有浪潮电子集团、济南信息港、山东科技市场等一批信息技术产业，而且众多的省直各部门及其事业单位、中央驻济机构等本身都是信息源，这其中包括驻济的众多媒体机构。6三、性质与职能城市性质是指城市在国家或地区政治、经济、社会和文化生活中所处的地位、作用及其开展方向。综合各方面因素,济南作为山东省省会应承当的职能是:全省政治中心、文化中心、科教中心、信息中心、金融中心、旅
6、游中心和交通枢纽；工业以机械制造业、化学工业、家电电子业、生物工程、新材料等为主的综合性中心城市。因此，就城市性质而论，济南是山东省省会，著名的泉城和历史文化名城，我国东部沿海经济开放区重要的中心城市。济南是全省政治、经济、文化、科教和旅游中心。济南历史文化源远流长，文物古迹众多，泉水著名中外，古城格局独特，是融山、泉、湖、河、城为一体的山水城市，是国家级历史文化名城。济南是副省级城市，是我国东部沿海开放向内陆延伸的枢纽城市，是起跨省区作用的经济中心和重要的交通枢纽。7四、环境与资源地形市境地处鲁中南低山丘陵与鲁北冲积平原的交接带地势南高北低。南都为低山丘陵带，山脉多为东西走向,中部为山前平原
7、带，北部为临黄平原带，地势自西向东逐浙下降。济南境内山岭，属泰山山地北支。海拔800米以上山峰有摩床天岭、梯子山、天马顶、长城岭、九顶山等。气候济南属暖温带大陆性季风气候区，年平均气温14.3，极端最高气温42.7，极端最低气温-19.7,l月平均气温-3.6,7月平均气温27.8。年平均降水量665.7毫米。年均无霜期190天。土地资源全市土地资源总面积8154平方公里，山地丘陵3000多平方公里，平原5000平方公里。矿藏资源主要有煤、石油、天然气、铁、钾、硬质粘土、石灰岩、花岗岩等，其中煤炭总储量8亿多吨。8第二局部：政经局部一、人口人口继续在控制范围内均衡增长。2002年，全市年末常住
8、总人口575万人，比上年增长1.06%。在全市总人口中，非农业人口为2076754人，占全市总人口的36.9%;农业人口3523537人，占总人口的62.6%。其中非农业人口净增52023人，比上年增长2.54%。济南市全年迁入人口104061人，迁出人口77904人，净迁入26157人，人口机械增长率为4.67。比上年上升1.74个千分点。9二、国民生产总值人均国民生产总值1367.82003年全市国内生产总值到达1367.8亿元，比上年增长14.5。第一产业增加值105.0亿元，增长5.0；第二产业增加值599.6亿元，增长18.0；第三产业增加值663.2亿元，增长13.0。三次产业的比
9、例为7.7：43.8：48.5。人均国内生产总值23632元按现行汇率折算为2855美元，可比增长13.2%。10三、市民收入200.3年今年上半年，我市城市居民人均可支配收入为5497元，比上年同期增长9.9%。在全国三十六个大中城市排序中列第8位，在十五个副省级城市中列第6位，在全省17地市排序中列第1位。政经总结国民经济持续快速增长，社会事业全面开展。人民生活水平稳步提高，消费水平及消费观念都有很大的变化，这些的改变都会潜移默化的带动房地产市场的进步。整体经济的良好开展，且迅速开展，未来前景看好。11第三局部：济南市房地产市场概况一、济南市板块简析济南目前主流居住区，根本形成了3大房地产
10、板块千佛山板块、七里河板块、西北部板块，从3大板块的房价走势看，主要表现出以下几个特点：抽样数据显示，济南市整体平均房地产价格房价水平在2600元/ m2左右，说明济南整体的房价水平较为贴近市场。2、各个板块房价水平存在较大落差。济南房价最高的区域为城关区，千佛山板块平均房价水平接近4500元/ m2。与之相反，西北部板块房价那么居于3大房地产板块之尾，平均房价水平仅为3000元/ m2。3、目前这3 个板块的房地产开展均以颇具规模，房价水平均高于全市平均房价水平。相对而言，这几个板块的房地产市场开展现况，也代表了济南房地产整体的开展水平12二、重点工程分析因本工程旨在跳越市场，打造济南房地产
11、市场“第一豪宅，不能同一般产品相比拟。因此，此处仅以济南当前较具代表性的几个个案为典范，作为后面的参考分析。13济南市场周边工程根本资料案名：大舜天成广告语：为成就而制造基地位置：济南市济南市山大路236号规模：小区位于济南市山大路与和平路交界处，占地面积36.8亩，总建筑面积10万平方米。建筑形态：2栋多层/3栋小高层/1栋高层绿化率：40% 容积率： 4.08总规划户数：336户工程进度：准现房价格：起价7800元/平方米，均价9000元/平方米。交房标准：精装修物业管理： 1.8元/天/平方米主力户型：4室2厅3卫5室3厅4卫主力面积：225.67平方米285.51平方米主力总价：206
12、0000元户型配比：225.67平方米285.51平方米168户285.51平方米168户开盘2023.9.16 销售率：已签约客户30余组工程利多：位于济南市市中心位置，周边生活配套设施齐全位临山东最大的科技一条街，金融经济环境好小区设计理念超前，档次高装修标准高，为目前济南市场上最高档次的住宅产品小区内部环境佳，会所、物管档次高工程利空：面积偏大造成总价过高14济南市场周边工程根本资料案名：汇科旺园基地位置：济南市历城区洪楼南路50号规模：占地面积46690平方米，总建筑面积11万平方米。建筑形态：小高层/高层工程进度：封顶规划户数：760户容积率： 2.36价格：起价4290元/平方米，
13、均价4600元/平方米。交房标准：简装物业管理：狮城怡安物业管理公司主力户型：三室二厅二卫户型配比：主力总价：660000元开盘2003.10.18销售率：70%工程利多：洪楼地区是济南市最成熟的居住小区，本区域绿化、环境较好，生活配套齐全房型设计佳，面积合理15济南市场周边工程根本资料案名：鲁能康桥广告语：新都市主义新主张基地位置：济南市三孔桥路28号规模：占地面积153亩，总建筑面积24万平方米住宅占20万平方米建筑形态：七栋小高层绿化率：40%价格：起价3522元/平方米，均价3800元/平方米。交房标准：精装修容积率： 2.3物业管理：威格斯国际物业参谋北京主力户型：三室二厅二卫主力面
14、积：136.33/147.8平方米主力总价：500000元户型配比：销售率：一期工程506套房源销售已达80%。工程利多：开发商良好的品牌实力做保证产品外型设计佳小区内部环境好，物管、智能化档次高16户型面积较小，总价低，群众客户容易接受绿化率高工程利空：本案周边居住气氛较差17济南市场周边工程根本资料案名：齐鲁花园广告语：缤纷生活动起来基地位置：济南市槐荫区堤口路100号规模：小区位于济南市槐荫区堤口路100号，占地面积62000平方米，总建筑面积12.5万平方米。建筑形态：多层/小高层工程进度：准现房绿化率：40%价格：一期工程起价2900元/平方米，均价3400元/平方米。交房标准：厨卫
15、精装修容积率： 2物业管理：万科物业管理公司主力户型：二室二厅一卫三室二厅二卫主力面积：101平方米125平方米主力总价：300000元400000元户型配比：18去化速度：40套/月销售率：一期工程300套房源仅剩20余套。工程利多：社区规模大，周边有成熟个案作支撑点作为群众产品，符合客户购置欲望总价低，性价比高工程利空：19济南市场周边工程根本资料案名：三箭银苑基地位置：济南市洛源大街规模：小区位于济南市槐荫区幸福揭露杨家村旧址，占地面积13273.3平方米，总建筑面积7万平方米。其中地上建筑面积5万平方米，地下建筑面积2万平方米建筑形态：高层共建14层，租金6.09元/平方米住宅531层，租金2元/平方米，物管费1.85元价格：起价6100元/平方米，均价7200元/平方米。交房标准：精装
