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1、XX黄帝故里文化产业区项目可行性研究报告XXXX黄帝宫投资开发有限公司目 录第一章总论1一 项目概述1二 项目范围1三 开发期限1四 报告主要经济技术指标1五 报告编制目的2六 报告主要研究内容2七 报告编制依据2八 项目效益3九 建设单位介绍4十 研究结论6第二章区域发展背景7一 宏观态势分析7二 区位条件分析8三 人文环境分析8第三章资源分析与评价10一 基地资源概括10二 导入资源分析12三 资源综合评价14第四章市场分析15一 市场规模分析15二 市场消费特征15三 供需状况分析17四 发展趋势分析19五 客源市场定位20第五章项目规划设计22一 规划理念22二 发展定位22三 形象定
2、位22四 空间结构22五 项目规划24第六章环境影响评价29一 影响环境因素分析29二 环境保护措施29三 环境影响评价31第七章组织机构与人力资源32一 组织机构32二 人力资源管理34第八章投资估算与资金筹措37一 估算内容37二 估算依据37三 投资估算38四 资金筹措方案40五 实施进度安排40第九章财务评价41一 收入估算41二 财务评价指标44三 财务评价结论46第十章社会效益评价47一 对环境的影响分析47二 对就业的影响分析47三 对政府财政的影响分析48四 对区域发展影响分析49第十一章风险分析51一 开发运作风险51二 政策风险51三 环境风险51四 市场风险51五 工程管
3、理风险52六 经营管理风险52七 不可预见风险52第十二章结论与建议54一 结论54二 项目主要问题和建议54第十三章附表55一 投资估算表55二 现金流量表1ii 第一章 总论一 项目概述XX黄帝故里文化产业区，位于XX省新密市，以打造“XX文化强省”的示范项目、“XX调整结构”的样板项目、“中原崛起”的推动项目为己任，以文化旅游产业为核心，构建黄帝宫、中原影视城、欧洲风情小镇三大国内一流、世界知名的引擎项目，树立“轩辕文化圣地，世界欢乐之都”的形象，吸引全球华人来到XX寻根问祖、文化体验、主题游乐、休闲度假。二 项目范围占地面积2.63平方公里。三 开发期限2011年2016年。四 报告主
4、要经济技术指标本项目总用地面积为263公顷，规划总建筑面积为141万平方米,总投资167亿元，规划有黄帝宫、中原影视城、欧洲风情小镇三大核心项目。根据规划确定的具体规划技术指标，具体详见下表：表1.1 项目经济技术指标项目占地面积（平方米）建筑面积（平方米）投资（万元）中原影视城1143052200000800000欧洲风情小镇（西片区）297735954771461 16842825264375798 黄帝宫44172022500180000 欧洲风情小镇（东片区）500447506590085 13608520412761243 17879526819280463 137773206659
5、61998 81468122202146653 配套用地267362土地价格106521 合计263450014109351674223 五 报告编制目的通过研究宏观政策环境，中原地区尤其是郑州、新密地区的休闲旅游、文化娱乐产业现状，分析XX黄帝故里文化产业区实施的重要意义与发展前景。通过研究中原地区尤其是郑州、新密旅游市场居民的休闲娱乐消费需求，确定本项目的发展方向与实施进度，分析XX黄帝故里文化产业区所产生的社会效益与经济效益，为本案提供科学、准确的经济可行性实施依据。六 报告主要研究内容根据国家相关规范要求，本研究工作主要是对XX黄帝故里文化产业区项目的建设必要性、适宜性、可操作性进行分
6、析，涵盖了本项目的选址要素、市场分析、建设规模、功能设置、内容构建、开发节奏、投资估算、资金筹措、效益评估等方面的内容，本项目可行性研究报告的主要内容包括：项目建设的背景及重要意义建设选址及建设条件分析本项目的市场分析本项目主要经营内容总投资估算及经济效益分析评价等。七 报告编制依据(一) 法律法规1. 中华人民共和国城乡规划法2. 中华人民共和国环境保护法3. 中华人民共和国森林法4. 中华人民共和国水法5. 中华人民共和国水污染防治法6. 中华人民共和国文物保护法(二) 部门规范1. 风景名胜区管理暂行条例，中华人民共和国国务院，1985年2. 旅游发展规划管理办法，国家旅游局，2000年
7、3. 旅游规划通则（GB/T189712003），国家旅游局，2003年4. 风景名胜区规划规范（GB502981999）5. 旅游资源分类、调查与评价（GB/T189722003）6. 旅行社管理条例,国家旅游局，2001年7. 旅游涉外饭店星级的划分与评定（GB/T 1430897）8. 导游人员管理条例，国家旅游局，1999年9. 国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号）10. 文化产业振兴规划2009年7月(三) 相关文献及参考文件1. XX省旅游总体规划2. 新密市旅游总体开发规划3. 新密市十二五经济社会发展规划4. 新密地方志5. 近三年新密市政府工作报告6. XX省
8、委书记卢展工关于旅游、文化发展的讲话八 项目效益(一) 本项目的社会效益指标n 优化旅游格局：本项目将打造一个具有国际影响力的知名旅游胜地，将与郑州地区的相关景区形成良性互动，共同构成国际性的旅游目的地，改变现阶段XX省文化旅游项目 “三多三少”（近程观光多，娱乐体验少；静态展示多，科技含量少；单一产品多，复合产品少基）的现状，优化XX旅游格局。n 优化产业结构：项目的开发建设将强势导入旅游产业，并以此为基础带动文化、影视、商贸业全面发展，将最大程度提高现代服务业的比例，力促产业结构优化和转型。n 提升形象：提高新密市的知名度，对于整个新密、郑州地区的经济、社会和环境都将产生巨大的促进作用，拉
9、动整个新密市经济发展。n 促进就业：开发建设将提供大量的工作岗位。初步估计，本项目建成后，可提供固定工作岗位近6000-8000个，并增加近13-15万个临时就业岗位，增加当地居民收入，促进和谐社会的建设。n 增加税收：本项目建设可促进当地商业、服务业、旅游业、房地产业的发展；项目建设周期内可增加地方财政收入约15亿元，建成之后每年可给当地带来财政收入5亿元。(二) 本项目经济效益指标本项目建成并投入使用后第10年收回投资，内部收益率为13%，经济效益指标详见下表：表1.2 项目经济效益指标序号项目数值：万元1 前期投资成本1674185240年累计所得税15140813商业地产最大比值销售收
10、入12461684主要投资指标税前内部收益率IRR16%税前财务净现值NPV（万元）496278税前回收期（年）9年税后内部收益率IRR13%税后财务净现值NPV（万元）241918税后回收期（年）10年九 建设单位介绍(一) 开发主体XXXX黄帝宫投资开发有限公司作为开发主体，并联合中影集团和中国航天员中心一同开发。XXXX黄帝宫投资开发有限公司由XX银基房地产开发有限公司投资成立。XX银基房地产开发有限公司（以下简称公司）成立于1993年，注册资金4，000万美金，属房地产二级开发资质，现有员工千余名，其中具有中高级专业技术职称的162人。公司目前资产规模近200亿元（负债率仅为5%左右）
11、，年上缴税费超6亿元，年税后净利润近10亿元。公司成立以来，成功开发运营了 “郑州银基商贸城（32万平方米）”、“惠东银基商贸城（31.2万平方米）”两个特大型商业地产项目、“郑州银基王朝（150万平方米）”住宅地产项目及“XX省实验学校郑东中学（学生规模9，000人）”教育和教育地产项目。根据公司的资金实力、人才团队优势及公司借壳上市的安排，本着做大、做强、做精“银基地产”，着力塑造“银基地产”全国一线地产品牌形象，董事会在本年初决定了公司未来五年“以住宅地产为龙头，以商业地产、旅游地产为双翼，以教育地产、工业地产为补充，跨区域、全国性的地产发展战略”。据此，拟建项目包括但不仅限于“XXXX
12、黄帝宫生态旅游度假园区”、“登封新银基旅游服务园区”、“郑东新区银基地产项目”以及重庆、成都、武汉、石家庄等银基地产项目。郑州银基商贸城”建筑面积32万平方米，现有商户6，000余家，场内从业人员3万余人，年交易额200余亿元，自1996年分三期陆续开业以来，累计上缴税款18亿多元。郑州银基商贸城系全国五大服装专业市场之一（另四大为广州白马、虎门富民、杭州四季青、沈阳五爱），是国内单体商场面积最大、拥有商户最多的服装专业市场，已经成为国内人气最旺盛、交易最活跃、交易额最大、商业最浓厚、最具发展潜质的服装专业市场之一，成为了郑州乃至XX的商业名片。因为郑州银基商贸城的龙头、牵引、带动、促进作用，
13、使郑州原本悄无声息的服装流通业名声大震，而成为全国服装流通业的重镇和中心，使8年以前还一片空白的郑州乃至XX服装制造加工业已经崛起，郑州女裤已引领中国半壁河山。因此，原XX省委书记徐光春2005年5月借银基及郑州服装制造业发出了“趋势而上，打响郑州服装业的品牌”的号召。“银基王朝”位于金水大道南、中州大道西，占地近500亩，建筑面积150万平方米（已建及在建98万平方米）。经过近几年的大力营造和精雕细琢，银基王朝“产品高端、质量精良、环境优雅、服务温馨”的高档且高尚的品牌形象已深入民心，成为郑州楼市亮点和靓丽风景线。(二) 参建单位 参与项目建设的还有中影集团和中国航天员中心。中影集团是中国大
14、陆最具实力的电影公司，不仅拥有国内最顶尖的导演和制作人员，更拥有世界领先水平的国家中影数字制作基地，负责为项目提供数字电影设备和声光电技术等。中影集团的发展目标是，突出主业、做大做强、以影视制片、电影数字制作基地、发行放映、院线投资、电影进出口、电影频道等为支柱，全面带动洗印加工、电影器材营销、后电影开发、光盘生产、媒体运营、广告、物业管理和房地产开发等多种产业综合发展。中国航天员中心隶属于中国人民解放军总装备部，是国家载人航天工程的权威部门，掌握着大量的高精尖航天技术和珍贵的太空资料，众多省市都曾再三邀请其到当地建设太空娱乐城，但鉴于本项目前期规划设计科学合理，且更具备在党的“十八大”前开业、为“十八大”献礼的条件，其最终垂青。上述两家单位的参与，确保了项目的最大特点终将得以实现，即把中华文化深刻体验和休闲度假旅游、传统文化传承和高新技术应用等有机融合起来，在增强中华文化艺术感染力的基础上，增强中华文化的创造力、传播力和影响力，吸引全球华人回到XX寻根问祖、感受文化、观光旅游、休闲度假，进而更加热爱中华文
