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1、目录1商品房消费者权益保护概述21.1商品房及消费者权益的涵21.1.1商品房的含义及其特征21.1.2商品房消费者及其权益的涵21.2商品房消费者权益保护的现状和制度障碍31.2.1商品房消费者权益受侵害的表现31.2.2现行法上对商品房消费者权益保护的规定及其缺陷42商品房消费者权益保护法经济学分析的基本工具42.1法经济学概述42.2法经济学分析的基本工具62.2.1理性选择下的最大化62.2.2均衡与博弈72.2.3交易成本与效率82.2.4信息不对称92.3法经济学分析对完善商品房消费者权益保护的价值103商品房消费者权益保护的法经济学分析103.1商品房消费者权益保护法经济学分析工
2、具的整合103.2商品房消费者权益保护的博弈分析113.3商品房消费者权益保护的效率分析134商品房消费者权益保护法律上的完善144.1扩大惩罚性赔偿责任的适用围144.2完善商品房预售制度和开发商信息披露制度154.3建立商品房质量强制保险制度155结论16参考文献17商品房消费者权益保护的法经济学分析1商品房消费者权益保护概述1.1商品房及消费者权益的涵1.1.1商品房的含义及其特征商品房是指房地产开发公司综合开发,建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物1。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释以下简称解释第一条对于商品房买卖合同的界定,即本解释所称的商品房买卖
3、合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同,则间接地对商品房的围进行了限缩,现存的经济适用房、单位集资建房和农民的自建住房被排除在外。根据上述定义和最高院的司法解释,商品房应当是指房地产开发公司以盈利为目的建造的,用于投放市场进行出售的具备法律上完整所有权的房屋。而自建或者委托施工单位建设或者参加统建,又是自己使用的住宅和其他房屋,则不属于商品房畴2。商品房作为法律意义上物的一种,除了满足法律意义上物的基本特征外,还应当具有如下特征：第一,开发建设主体为房地产开发公司,即我们通常所说的开发商；第二,具有商品的全部属性；第二,能在市
4、场上自由交易流通；第四,出售时具有完整的所有权3。基于本文立意,在本文的框架体系仅讨论公民用于自身居住用途的商品房,即公民在房地产二级市场上购买的私人住房。1.1.2商品房消费者及其权益的涵对商品房消费者权益的界定,首先需要明确消费者的含义,中华人民国消费者权益保护法以下简称消费者权益保护法第2条给出了明确界定：消费者为生活消费购买、使用商品或者接受服务,其权益受本法保护；本法未作规定的,受其他法律、行政法规保护。根据上述规定,符合该法定义的消费者需要满足两个基本条件：第一,消费目的是为生活消费；第二,消费对象是进入市场流通领域的商品或服务,不应因商品或服务的价格大小而区别对待4。作为商品房买
5、受人的公民为满足居住需求而在房地产二级市场向房地产开发公司购买商品房,在法理上符合消费者权益保护法对于消费者的认定,将其纳入消费者权益保护法保护的畴似乎并无不妥,而最高人民法院在关于建设工程价款优先受偿权问题的批复20XX6月27日起施行中,将购房人的身份表述为消费者5。这说明在一定围的法规和解释中亦已正式肯定为消费者的主体身份,这一规定无疑具有鲜明的意义,突破了长期以来商品房买受人不能被认定为消费者的制度瓶颈。当下立法确立了不动产生存利益优于经营利益的重要原则7。正是根据上述分析、引证,我们可以用商品房消费者的概念来替代商品房买受人的概念,并分析如何更好的保护普通公民在商品房领域的合法权益。
6、现行法律对消费者权益保护的规定不仅体现在民法、刑法和其他相关法律中,而且在经济法领域里还有专门保护消费者权益的消费者权益保护法及与之相配套的法律,比如产品质量法等法律。而在商品房消费法律关系中,商品房作为标的物,因为其标的金额通常巨大,关乎广大普通民众的人身权、财产权等重要权利,作为商品房消费者的普通公民,对其合法权益的保护应当包括法律对于一般消费者权益的保护和商品房领域相关法律的特别规定在的保护。1.2商品房消费者权益保护的现状和制度障碍1.2.1商品房消费者权益受侵害的表现商品房消费者在商品房的消费过程中同房地产开发公司形成买卖合同法律关系,本应与转移普通商品所有权的买卖合同法律关系并无二
7、致,但实际情形却是双方之间的地位处在严重不平衡的状态,房地产开发公司拥有较强的实力,作为商品房买方的公民个人则处于弱势地位,其权益经常受到房地产开发公司的侵犯,但是由于在现今商品房市场上的卖方市场背景导致的双方力量对比、交易经验、交易信息和专业知识的不相平衡导致商品房消费者的权益得不到有效的保护。房地产开发公司的商业利益在很多情形下与公民消费者利益形成对立冲突,对商品房消费者权益造成种种侵害,而且由于商品房是使用年限较长的耐用消费品,其质量的复杂性和后验性,只能在使用中才会被逐渐发现,所以消费者要经常面临无法预计的风险,另外房屋涉及到深层次的专业性问题,一旦出现质量问题,开发商总是推楼或不予赔
8、偿。近年来对于开发商侵害商品房消费者的投诉呈增多趋势,根据以往案例,房地产开发公司侵犯商品房消费者权益的行为主要表现在以下几个方面：房地产开发公司交付的商品房质量不合格、实际可居住面积与合同约定不符、虚假夸宣传楼盘、隐瞒在建开发项目已设定抵押权造成权利瑕疵的事实、一房多卖等积极违约行为导致商品房买受人期待利益丧失、证件手续不齐导致产权办理不及时或无法取得产权等。窥一斑而知全豹,房地产开发公司对于商品房消费者权益的侵犯可见一斑。1.2.2现行法上对商品房消费者权益保护的规定及其缺陷现行法律对商品房消费者权益保护的表述主要体现在民法通则、合同法、物权法、土地管理法、城市房地产管理法和最高人民法院关
9、于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等法律和司法解释中,司法实践上也主要适用上述法律的相关条文处理有关商品房案件。其中解释对房地产买卖合同履行过程中,房地产开发公司侵犯买受人合法权益行为的法律后果进行了明确列举性的规定,在一般场合下对侵犯商品房买受人权益的行为适用补偿性的赔偿责任；另于第八条和第九条规定的情形下有条件地适用惩罚性赔偿责任9。物权法第二十条则首次设定了不动产预告登记制度,来保障不动产的买受人将来实现对受让不动产的物权,对保障商品房房消费者的权益有重大意义。然而以上规商品房消费者与房地产开发公司之间权利义务的规定局限性明显,于商品房消费者权益保护着墨不足,不足以覆盖处
10、于弱势地位的商品房消费者可能受到的各种侵害,以致于消费者所受的补偿性质之赔偿金在实践中不足以补足其合法权益尤其是消费者合法的期待利益所受侵害。消费者权益保护法律关系的权利客体取决于消费者权益保护法律体系对商品和消费者含义、围的界定。我国消费者权益保护法第2条虽然没有明确排除对不动产消费者的权益保护,但是在实际适用中基本上以对工业产品相关的消费者权益保护为主,其与消费者权益保护法相配套的规产品质量最重要的产品质量法也仅针对动产而言,产品质量法对产品的界定仅仅是经过加工、制作,用于销售的产品,且明确规定建筑工程不适用产品质量法,那么因为商品房质量问题给消费者造成的损害无法适用其规定的惩罚性的赔偿责
11、任条款追究房地产开发公司的责任,商品房消费者维权受阻,即消费者权益保护法在不动产围无具体明确的法律、法规与之相配套,其原则性的保护表述无法在法律适用上提供有力的支持10。从法律经济的角度看,既然不动产领域的造假成本低于动产领域的造假成本,就等于在不动产经营者与动产经营者之间制造了人为的不平等,房地产领域必成为让消费者战战兢兢、如履薄冰的领域。普通商品房消费者权益保护存在法律制度上的体系性缺陷。而这不利于改变当前开发商和商品房消费者地位失衡的现状,不利于保护普通商品房消费者的权益,而且于长远来看对于房地产行业的健康成长亦会产生不利影响。2商品房消费者权益保护法经济学分析的基本工具2.1法经济学概
12、述法经济学是用经济学的基本工具和研究方法,来分析法律问题的法学和经济学的交叉学科,是法学研究中最重要的跨学科领域,是20世纪西方法学界也是经济学界发展最快的领域之一。不同于传统法学理论的分析方法,法经济学是用经济学的方法来分析法律问题,主要是立足在新制度经济学理论基础上,运用微观经济学、公共选择理论及其他有关实证和规方法考察、研究法律制度的形成、结构、效果、效率、创新及未来发展12。其立论的前提和价值判断标准是经济学的标准和前提,即效率或效用最大化。通过效率或效用的最大化使社会资源的分配效率提高,以更好地促进社会的公平正义,从而为法律追求公平正义的土壤上施以更强有效的肥料。法经济学作为经济学和
13、法学的交叉学科,在不同条件下会向法学和经济学中的某一方面侧重,这是不同的分析过程、目的需求和应用领域决定的。例如经济分析法学开创者科斯的社会成本问题以经济学为中心,相关法律制度问题仅仅是分析对象,分析出的结果隶属于经济学畴。法律如同其他社会制度,在经济学家的视野中,是社会生活组织的工具15 。科斯对法律制度的研究表明自由市场上交易成本和机会成本促使交易的当事人在交易过程中权衡交易给自身带来的损益,并通过权衡不同情形下的损益得出自身利益最大化的实现途径,比如企业根据市场上交易成本和组织成本确定自身规模,这直接应用于经济领域,从研究目的和性质而言属于经济学；而另一位法经济学的重量级学者波斯纳在其法
14、律的经济分析中以经济学原理和模型为分析工具,价格理论、供求理论和成本收益分析等工具被用来分析评价各种法律制度的经济功能以及法律制度对于效率的影响16。以新出台的食品安全法为例进行经济分析,法律供给者主动增加法律供给,规定名人代言可能要对消费者所受损害承担连带责任,那么在法律需求不变的条件下,相对守法价格来说,价格增加了,这样一来名人代言会愈加谨慎,代言将趋于减少行为。从上面的分析可知,两位学者进行的是相反方向的研究。由于消费者权益保护法律属于经济法体系,在处理法经济学与消费者权益保护的问题上,有必要将法经济学与经济法作区分。对此问题,在我国从事法经济学研究的钱弘道先生就二者的基本区别作出了以下
15、二点归纳：第一,经济分析法学属经济学与法学的交叉领域,而经济法属于法学畴；第二,经济法研究经济领域诸问题如财产、合同、侵权等的法律,而经济分析法学则用经济学的方法和概念研究几乎所有的法律,除经济法之外,还包括各套法律系统、法律制度以及犯罪和刑罚等各种专门立法中的经济问题；第二,经济法适用法律的准则和价值观分析经济问题,强调的是公正,而经济分析法学则用的是经济学主要是微观经济学的准则和价值判断研究法律问题,强调的是效率。18法律是理性的,人们一般以理性的方式对待法律规则或制度,并将因为不合理的做法受到法律上不利的评价。就公平和效率的关系而言,公平作为法律的基本价值,其实现很大程度上有待于效率的提高。没有效率作为保障的公平是没有意义的公平,是一种低端的公平,从一定意义上讲经济学和法学的宗旨其实是殊途同归的,都是为实现个体幸福和社会和谐20。一项法律制度也有成本和收益上的比较问题,传统法律观念注重公平正义,对法律的成本问题考虑不足,造成法律实施过程中效率低下,而一项低效率的法律制度反而不利于保障那些珍视权利的人21。法经济学提供的效率或效用分析工具对于提高法律制度运行的效率,从而更为有效地实现法律公平正义的价值目标,解决纠纷,弥补受损方所受损害,平衡市场上交易各方的权益,有其积极的现实意义。2.2法经济学分析的基本工具法经济学的主题是
