买卖不破租赁的适用瑕疵.doc

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1、买卖不破租赁的适用瑕疵 1、是否仅仅适用于买卖。 买卖不破租赁这一法律制度，不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动，还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。此种广义理解已为大多数人所认同。据此，买卖不破租赁精确地理解为租赁物所有权变动不得对抗租赁物债权更为准确些。但目前尚没有明确法律条文给予明确。 2、是否适用于动产。 租赁，依合同法第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。这一条款并没有对租赁物进一步设定限制，就是可包括不动产也可以是动产，从字面看无论是不动产还是动产都可以适用租赁物所有权让与不得对抗租赁物债权原则。但是当我们将这个概念

2、运用到 229条的时候，不禁会发现，如果所有权转移以交付为要件的动产也适用第 229条，将不利于财产的流通，有悖于现代民法的宗旨。因此合同法第229条中租赁物一词，应限定于不动产，如房屋等更妥。但目前司法习惯是这样做，但也没有法律条文明确。 3、买卖不破租赁与抵押权竞合。 最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第66条第1款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，以抵押财产出租的，不适用买卖不破租赁原则，在这种情况下，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。 4、财产保全与租赁竞合。 财产保全与租赁竞合，指在同一标的上同时存在

3、财产保全和租赁，二者在效力上发生冲突的情形。二者效力发生冲突时如何处理解决，尽管法律没有明文规定应怎么处置，并且从买卖不破租赁的适用条件来看，买卖的行为也是发生于后，按理说应该也可以适用买卖不破租赁。但如果这样执行，法院查封的威严则毫无是处，因此关键要看二者哪个成立在先。若租赁先于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约当然地适用于债权人，对债权人具有法律拘束力，因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。若租赁后于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约并不适用于债权人，除非债权人同意。因为查封的目的是实现债权，承租人明知承租的房子有可能

4、被变卖，却仍然与出租人订立租赁契约，由此带来的风险只能由他自己承受。若承租人不知道或不应当知道租赁物已被查封的，则损失应当在承租人或出租人之间按照双方过错承担相应责任。 编辑推荐买卖不破租赁 案情介绍 1990年，安某与本市某区房管所签订合同，约定安某承租某区房管所直属管辖的两间公房(建筑面积为21.5平方米)作为商业营业用房，租期为3年。租期届满后，安某仍按月支付房租，某区房管所也按月收取房租，直至1996年底。后某区房管所以安某非法转租为由强行将房屋收回，并于1997年10月以3千元的价格卖给了该区住户任某。安某诉至法院，要求继续承租该房。 审判结果 法院经调查审理后认为，原告安某系房屋承

5、租人，对房屋享有合法承租和使用权。被告认为原告转租房屋的证据不足，其收房行为不妥。考虑第三人任某以善意取得房产且无过错，房产不宜返还，故被告应向原告提供同等条件的出租房屋或经济补偿。因此判决，某区房管所在其负责管理的辖区内为原告安某安置平方两间(建筑面积不低于21.5平方米)，逾期不能履行，被告须向原告支付补偿费十三万元。 本案评析 本案中，涉及到以下几个法律问题： 一。 合同的期限。 合同的履行期限是一个合法有效的合同中的重要条款，应在合同中明确规定，在此期限内双方享有合同约定的权利、承担合同约定的义务。当该期限届满时，合同失去效力即不再约束双方当事人。但双方当事人可以协商延长合同的期限，只

6、要双方协商一致达成合意，该合同即可以继续有效。 在这种情况下，双方为意思表示的方式有两种：一种是明示的，比如签订协议延长合同;另一种是默示的，即双方用行动表示愿意继续履行合同。如本案中，双方所签合同的期限是3年，但当合同有效期限届满后，承租方仍按月支付租金即承担约定的义务，出租方也继续接受了承租方支付的租金。这说明双方当事人对延长合同、继续履行合同均无异议。这就是以默示的方式延长了原承租合同的期限。 那么，延长后的合同，其期限至何时为止呢?由于双方并未约定，故应视为一未约定期限的合同。此种合同，双方均有权随时终止，但应给予对方合理的准备时间。具体到房屋租赁合同中，即房屋产权人应提前一个月通知承

7、租人，以便其另寻住所。本案的被告就是因为未遵守此法律规定，故其终止承租关系的意思表示违法无效。 或许有人会问，现在该房屋已被转让，原房屋租赁合同是否应该终止呢?这就涉及到房屋租赁法律关系中的两个重要的法律制度：买卖不破租赁制度和承租人的优先购买权制度。 二。买卖不破租赁制度和承租人的优先购买权制度。 (一) 买卖不破除租赁。它是指租赁房屋被买卖的场合，承租人对于该房的使用权，不因买卖而受到影响。它的要件是：a须有房屋租赁合同;b须房屋已交付承租人使用;c须房屋被买卖。它的效力是买受人所取得的对于租赁房屋的所有权，受到承租人对于该房用益权的抗辩，从而不能使租赁关系被破除而终止，该租赁关系仍然存在

8、，承租人对于房屋的用益权不受买卖效力的影响。 (二)承租人的优先购买权。最高法院民法通则意见第118条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。在本案中，被告如要出卖房屋须履行通知义务即提前3个月通知承租人，而且应询问承租人有无购房意向，以便于承超人行使他的优先购买权。若不履行此义务，就有可能使房屋买卖合同被宣告无效，而由此承担相应的民事责任。 既然被告出售房屋的行为是违法的，则其与买受人任某之间的房屋买卖合同即理应无效。为什么任某无需退还房屋呢?这又涉及到民法中的一个重要的物权法

9、律制度：善意占有制度。 三。善意占有制度。 善意占有是指非法占有人在占有某项财产时，不知道 或不应当知道其占有为非法。善意占有是诚实的占有，受占有制度的 特别保护，在一定条件下甚至可以对抗所有人的物上请求权。如第三 人系不知道亦不可能知道转让人为无权转让人的善意受让人，须区别 对待：a如非法转让人系依所有人的意思取得物之占有的占有人，所 有人不能请求善意第三人返还原物及收益，只能请求非法转让人赔偿 损失。b如非法转让人系非依所有人或合法占有人之意思而取得物之 占有的不法占有人，所有人或合法占有人在法律规定的除斥期间内， 可请求善意第三人返还原物(但不能请求还收益)，如善意第三人是 在公开市场上

10、受让财产的，所有人或合法占有人在请求返还原物时， 须补偿其受让时所付的价金;如善意第三人受让的财产为金钱和有价 证券，所有人或合法占有人则不能请求其返还。本案中，转让房屋的虽然是房屋所所有人，但是他处分房屋的权利受到法律上优先购买制度的约束，故该卖房行为应属无效。但第三人任某并不知道所有人的处分权受到了限制，所以为善意第三人，她可以根据善意占有制度来对抗原告的主张，原告的损失可由有过错的所有人给予补偿。 由于我国的房地产法律制度多年来一直不够完善，历史遗留问题较多。加之近年来经历由计划经济体制向市场经济体制的转型，房屋承租人与产权人的纠纷屡见不鲜。我们借这个具有典型性的案例，向大家浅显地讲解一

11、下房地产法律中的几个重要的法律制度，希望有助于您利用法律武器保护自己的合法权益。如何理解买卖不破租赁 今天中午和几个担保公司的朋友吃饭，席间谈到抵押债权的实现与司法实践的问题。其中，关于抵押物存在租赁情形的，有人谈到买卖不破租赁的核心是承租人不搬迁的话，债权人的债权不能实现。举例是一个担保公司在实现抵押担保的债权时，因为抵押人在抵押时已经把抵押物租赁给他人，且租赁期限是20年，债权人的债权得不到法院的执行。我认为这种观点是站不住脚的，当时陈述了我的观点，给予了解释。现在想起来，买卖不破租赁的误区在现实中可能大量存在，认为有必要把我的观点变成文字收录到博客。 租赁合同在合同法的第十三章，共25条

12、，因为租赁具有物权的很多属性，很多学者把租赁合同行为看成是物权行为，根据物权优于债权的理论和观点，很多人认为租赁具有物权的优先性(特别是合同法第229条的规定尤为明显)，并据此认为如果抵押物上存在租赁的话，就租赁物上的抵押担保债权人是不能实现债权的。这个观点之所以有一定的代表性或者说有一定的市场，也不能说没有一点道理，但是，与立法精神相去甚远。租赁合同虽然具有物权性质，但还是在合同法的调整范围之内，应该按照合同法的规定理解。 买卖不破租赁的核心概念应该是租赁物的买卖或者发生财产所有权的转变不影响租赁合同的效力(合同法的229条)和租赁物进行交易不影响承租人的优先购买权(合同法的230条)，并不

13、是说租赁合同不能解除或提前终止。按照合同法的规定和立法精神，任何合同都是可以解除的，只要解除合同的条件成就或者提出解除的合同当事人(或者法定的权利人)支付解除合同的相应代价。 根据合同法的规定，合同解除分为：法定解除、协商解除和违约解除。不同的解除会有相应的法律后果。租赁合同既然也受合同法的调整，当然也是可以解除的，只不过，不同的解除承担不同的法律后果罢了。 只要租赁合同是可以解除的，抵押的债权就能实现，可能实现债权要支付相应的代价倒是真话。买卖不破租赁问题初探 买卖不破租赁是我国民商事司法实践中经常遇到的问题，它的基本含义是：租赁物在租赁关系存续期间，发生所有权变动的，租赁合同继续有效。这里

14、的买卖，不仅仅指交易行为，而是泛指买卖、继承、赠与等物权变动行为。在理论上，买卖不破租赁，亦称租赁权的对抗效力。在我国，直接体现这一立法规范的是我国合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。应该说，这一民事法律规范对促进我国经济发展，稳定经济关系具有重要意义，但在我国司法实践中，对该法律规范在理解和适用上存在很大争议，有的人将该法律规范不是具体问题具体分析，而是绝对化地予以理解。为了更深入的理解和执行这一民商事法律规范，本文不拟讨论该规范中的买卖和租赁问题，而是结合司法实践，假定买卖合同和租赁合同合法有效的前提下，从三个方面对买卖不破租赁问题中的破的问题

15、做出一些探讨。 一、买卖不破租赁之立法原意探究 1、买卖不破租赁问题的立法变迁 买卖不破租赁这一法律规定在我国的确立，是现代意义的事情，客观上讲是国外立法的泊来品。我国古代立法采取的是诸法合一，重刑轻民，没有买卖不破租赁原则的立法。 我国台湾地区民法典第425条规定：出租人于租赁物交付后，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍然继续存在。 从时间上看，这是我国民法典史上关于买卖不破租赁的比较早的立法。新中国成立后，民事立法相对滞后。1995年4月28日，我国建设部颁发的城市房屋租赁管理办法 第十一条规定：租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。这是新中国成立以后关于买卖不破租赁的最早立法，而且仅限于房屋标的，也只涉及房屋买卖和房屋继承两种情形。直到我国合同法第二百二十九条规定，将租赁物标的扩大，而不是仅限于房屋一种情况。 在国外，对买卖与租赁关系问题，存在着买卖破租赁与买卖不破租赁两种立法。在古代，以罗马法为代表，建立的是以所有权为核心物权法，将租赁权列于债权，基于债权的相对性和物权的绝对性理论，强调物权的绝对性，民商事立法确立的是买卖破租赁原则，这种立法认为租赁权不能