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1、法律服务中介论房地产中介法律服务浅论对房地产中介服务违规行为的规制宁夏宁正律师事务所姜有冇论文摘要随着房地产行业的骤升，房地产中介服务机构越来越多。房地产中介服务活动 的开展，促进了房地产交易专业化、规范化的发展，但由于起步晚、立法不健全，有些中介 服务机构由于利益的驱动，存在许多违规操作的行为。本文拟从规范和调整中介服务行为入 手，探讨中介服务违规行为的表现形式、形成原因等问题，并对中介服务违规行为的规制及 立法提出相关建议，以加强立法和监管机制，严格市场准入，确立责任保险制度，保障房地 产中介服务业健康、有序的发展。关键词房地产中介服务违规行为规制目录一、房地产中介违规行为的主要表现形式第
2、3页（-）对不允许上市交易的房地产违规代理、挂牌出售第3页（二）疏于核查客户、房屋的关键信息第3页（三）隐瞒影响交易成功的重要信息第3页（四）为交易双方规避法律岀谋划策第3页（五）违规获取额外利益第4页（六）资金监管存在漏洞第4页二、房地产中介违规行为成因分析第4页（一）立法层级低、缺乏可操作性，致使规制房地产中介难以做到有法可依第4页（二）市场准入门槛太低，人员素质普遍不高。第4页（三）监督检查执行不到位，也是 问题突出、屡禁不止的重要原因第5页三、规制房地产中介违规行为的几点建议第5页（一）严格市场准入并建立等级评楚制第5 页（二）设立行业协会第5页（三）确立过错归责原则和中介机构的免责事
3、由第5页（四） 建立中介行业保证金制度和责任保险制度第6页（五）左期组织培训和考核，提高中介机构和人员素质第6页浅论对房地产中介服务违规行为的规制近几年来，随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后 春笋般纷纷涌现。一方而，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，促 进了房地产交易的专业化、规范化运作：期一方而，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱 无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。鉴于此，迅速规范房地产中介行为、平 衡肖事人之间的利益，已成为我国立法必须而对的迫切问题。本文拟从规范和调整中介行为 入手，探
4、讨中介违规行为的表现形式、形成原因等问题，并对中介违规行为的规制及立法提 岀相关建议。一、房地产中介违规行为的主要表现形式根据城市房地产管理法及城市房地产中介服务管理规立的有关规左，所谓房地产中 介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产中介服务违 规行为，是指房地产中介服务机构和人员违反相关法律、法规的规定，故意或过失操作房地 产咨询、价格评估和经纪等中介服务活动，扰乱房地产交易市场的正常秩序，损害房地产交 易各方当事人合法权益的行为。其主要表现形式为：（-）对不允许上市交易的房地产违规代理、挂牌岀售。根据我国城市房地产管理法第38条的规立，对于未依法登记领取权属
5、证书的或具有法 律和行政法规规怎禁止转让的房地产不得转让。但在实践中，一些房地产中介为了促成交易, 赚取佣金，往往隐瞒标的房屋仍为承租公房或为限制年限内的经济适用住房等不能上市交易 的事实，或随意承诺短期内即可解决交易障碍，致使买卖双方在随后交易失败后与房地产中 介公司就中介费应否支付产生纷争。（二）疏于核查客户、房屋的关键信息。如中介公司未对客户出示的身份证明、房屋权属证明进行合理查验；未仔细审査待售房屋有无抵押、有无出租及私搭乱建，并核查委托的客户是否是真正有权岀 售房屋的权利人；对于属于夫妻共有财产的房屋，未要求配偶一方岀具同意出售和委托办理的证明： 对于待岀售房屋为遗产的，未要求全体遗
6、产继承人岀具同意出售的书面委托文件。（三）隐瞒影响交易成功的重要信息。如不向买受人如实说明其已知的可能不利于成交的待售房屋的历史情况或周边环境或必要 生活设施情况。（四）为交易双方规避法律出谋划策。如承诺为无实力购房人办理高评低供还贷款手续，或帮助外地买受人虚构在京纳税或社保缴 费一年以上i正明，或为迎合买受人少交税款的心理帮助买卖双方签订阴阳合同，恶意促成双 方达成不平等或不合法交易。（五）违规获取额外利益。如中介公司要求买受人全程通过其交纳钱款、委托办理过户，从而千方百计阻挠买受人与出 卖人见而，再通过隐瞒房屋真实成交价、一再加价等手段将多收取的售房款据为己有。又如 中介公司怂恿当事人采取
7、恶意毁约、一房二卖的方式高价出售房产以为自身获取更高的居间 服务费，从而引发房屋买卖连环纠纷。（六）资金监管存在漏洞。大部分交易中，买卖合同约泄的左金和首付款由中介公司自行监管，有的交易总价较高，左 金和首付款的总和可能高达几十万元，这大大增加了交易风险：一些银行只对在该银行贷款的购房客户实行免费资金监管，而对于不在该银行贷款的购房客 户不提供资金监管服务或收取高额的监管服务费用，导致购房客户不愿或无法选择由第三方 办理资金监管。二、房地产中介违规行为成因分析（一）立法层级低、缺乏可操作性，致使规制房地产中介难以做到有法可依。在国家立法层而，目前我国尚无专门的房地产中介管理立法，仅有的几个条文
8、只散见于城 市房地产管理法第58条（有关房地产中介服务机构的设立条件）及合同法第23章（有关 居间合同的一般规泄）中，并不足以起到规范现实生活中复杂多样的房地产中介行为的作用。 而建设部颁布的城市房地产中介服务管理规立、国家工商总局颁布的经纪人管理办法、 国家计委和建设部联合发布的关于房地产中介服务收费的通知及建设部和财政部等七部 委联合下发的关于整顿和规范房地产市场秩序的通知等均属于部委规章和文件，难以被 法院直接引用，这就在一泄程度上弱化了法律对市场的宣示功能，并助长了房地产中介机构 漠视法规、不时突破甚至违法乱纪的行为。而且，有关房地产中介方面的管理规范多系指引性和框架性的规泄，缺乏一些
9、必要的明确指 引和具体要求。如在房地产中介机构的设立条件上，无论是城市房地产管理法还是城 市房地产中介服务管理规左均只要求有必要的财产和经费，但何为必要却未进一步规定， 这就意味着只要符合公司法规左的下限即人民币10万元即可登记注册一家房地产经纪 公司，无疑这样的条件设计对于经手大疑交易、可能会给客户造成巨大经济损失的房地产中 介企业而言未免过于宽泛了。（二）市场准入门槛太低，人员素质普遍不髙。我国房地产从业人员的执业准入也相当宽松，不仅学历要求低，而且考试也简单，造成房地 产中介从业人员良莠不齐，缺乏必要的敬业精神和职业道徳素养，埋下了诸多隐想。（三）监督检查执行不到位，也是问题突出、屡禁不
10、止的重要原因。根据经纪人管理办法第18条的规定，对经纪人的违法活动，工商行政管理机关有权按 照有关法律法规及行政规章予以处罚。但事实上，每年房地产中介虽然占据经纪类投诉的首 位，却鲜见有职能机关监督检査、处罚违规中介的报道。在美国，由私人推动组建有贯通上下的全美房地产经纪人协会、州协会和市协会这样一套金 字塔状、网络化的格局建制，如入会会员有任何违纪行为，协会即有权吊销其相应资格甚至 对其提起诉讼。但在我国，目前并未建立起全国性的房地产经纪协会组织，一些地方也尚未 组建区域性的房地产经纪协会，已经建立的地区性经纪协会在会员数量、服务培训、管理手 段上均表现得相当疲软。三、规制房地产中介违规行为
11、的几点建议要解决房地产中介违规行为带来的诸多问题，唯一标本兼治的办法就是加强和完善立法。建 议立法应确立以下几方而内容：（-）严格市场准入并建立等级评定制。国外对房地产中介机构及其执业人员一般都实行严格的准入制度，如美国的执照制度和我国 香港地区的发牌制度，都严格限制入市机构和人员的标准和条件。近几年，我国虽然也实行 中介机构资质及执业人员资格管理制度，但由于标准及条件规定偏宽，且监管机构把关不严, 导致大虽:的低素质机构及执业人员进入市场。为此，我国要通过立法对从业机构和人员分别 实行严格的准入标准，建立中介公司等级评左制，推动中介市场优胜劣汰，并为购房者提供 区分良莠的依据。（二）设立行业
12、协会许多发达国家和地区都建立了房地产中介行业协会，并通过行业协会制订了执业道徳规范， 对中介违规行为加以规范和限制。行业协会可配合政府有关部门对不正当的中介行为进行处 罚，如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员划单，禁止英在一泄期 限内重新执业以及开除岀协会等等。（三）确立过错归责原则和中介机构的免责事由过错责任是指因行为过错导致他人损害时应承担的责任。根据客观过错说，行为人的行为只 要违反了法律所设立的规则、义务，那么即存在过错。在房地产中介服务中，中介机构从事 违规行为一般都岀于过错和重大过失。鉴于中介违规行为的特姝性，为避免诉讼中受害方对 中介机构的主观过错举证困难，应
13、适用过错推定原则，实行举证倒置。只要中介服务给当事 人带来损失，当事人就可以起诉中介机构，中介机构必须提供证据证明自己主观无过错或过 失，否则就应当推定其有过错，应当对受害方的损害承担责任。（四）建立中介行业保证金制度和责任保险制度。为防止中介机构及从业人员挪用客户资金或携款潜逃，相关主管部门应推动建立中介行业保 证金制度和责任保险制度，以保障整个房产中介行业的良性发展。保证金指房地产中介机构 缴纳，用于保障房地产中介行业中消费者权益的专用款项。也可以借鉴我国旅游业明确规左 的旅行社质量保证金制度，建立房地产中介行业的保证金制度。设置房地产中介行业责任险, 使作为被保险人的房地产中介机构在承办房屋中介业务过程中因过失给委托人及其利害关 系人造成的损失，可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿，这有利于保障安全交易和当事人的 合法权益。（五）左期组织培训和考核，提高中介机构和人员素质。负责监管房地产中介机构的行政部 门应左期组织培训，及时传达有关房地产中介行为操作规范的法律法规，通报具有违规行为 的中介机构和业务人员以及采取的处罚措施，以超到警诫作用，从而树立中介机构和个人的 诚信意识。同时，还应加强对中介机构髙层的培训，树立中介机构的危机意识，引导中介机 构从无序扩张、寅吃卯粮的发展状态逐渐向理性判断市场定势、维护市场稳泄健康发展的方 向发展感谢您的阅读!
