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1、只分享有价值的经验技巧，用有限的时间去学习更多的知识！房企开发用地再次转让涉税管理清单【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】1、房地产企业拿到开发用地后，常常需要再次转让，实务中的操作受限于两个问题：一个是土地管理部门是否能够过户；另一个是过户的税负是否能够接受。2、城市房地产管理法明确对于开发用地转让做了限制：“按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”实务中由于这个限制导致很多企业土地无法过户，最终要么放弃合作，要么转化为两种类型：第一种类型，土地不再过户，转化为合作开发模式；第二种类型，暂由合
2、作方（受让方）投入建设资金，在转让方投资达到25%后在实施过户。3、土地使用权直接转让主要涉及四个税种：（1）增值税：如果是营改增前取得土地，可选择按照5%简易计税，且差额征税；如果营改增后取得土地，只能按照11%一般计税，能否差额征税目前尚无定论。可开具专票下游企业进项抵扣。（2）土地增值税：因为拿到土地未做投入即转让，不能加计扣除，直接计算增值额和增值率，使用对应税率。（3）企业所得税：评估增值正常缴纳。（4）契税：取得土地方正常缴纳。4、如果投资额超过25%后转让，则不再是土地使用权转让，而是在建项目转让，涉税处理发生重大变化：（1）增值税：不再按照“转让无形资产”处理，而是按照“转让不
3、动产”处理。如果是营改增前老项目，可选择按照5%简易计税，且不可差额征税；如果营改增后新项目，只能按照11%一般计税，可以从销售额中减除土地价款实现差额征税。（2）土地增值税：因为拿到土地已做投入25%，可以加计扣除，直比照转让商品房在清算中加计扣除，计算增值额和增值率，使用对应税率。（3）企业所得税：评估增值正常缴纳。（4）契税：取得土地方正常缴纳。5、实务中很多企业还采取将土地投资全资子公司的方式进行变通处理，针对全资子公司，很多地方土地管理部门认定为同一控制人，在投资额未超过25%情况下也允许过户。但以土地使用权投资到全资子公司涉税处理稍有变化：（1）增值税：同土地转让。（2）土地增值税
4、：同土地转让。（3）企业所得税：评估增值正常缴纳。但依据财税2014116号文件规定也可选择在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，分期缴纳企业所得税。另依据财税2014109号文件规定，符合特殊性重组条件的可以免征企业所得税。（4）契税：取得土地方正常缴纳。但依据财税201537号文件规定认定为同一控制人资产划转的可以免征契税。总而言之，企业财务人员通过税收筹划，将税收杠杆的制约导向功能有机地融会到企业财务决策和战略选择中，以期优化企业市场价值取向，促使企业整体理财行为的科学化，最终实现企业的最大效益。同时，随着税收筹划活动在企业经营活动中价值的体现，税收筹划风险应该受到更多的关注。因此，企业在进行税收筹划时，一定要针对具体的问题具体分析，针对企业的风险情况制定切合实际的风险管理措施，为税收筹划的成功实施做到未雨绸缪。本文由梁志飞老师编辑整理。
