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1、常德市XX经济开发区土地平整开发建设工程项目可行性研究报告湖南XX工程项目管理有限公司二一年五月目 录一、总论 1.1项目名称：1.2拟建地：1.3项目单位及项目负责人1.4项目单位简介1.5编制单位及编制负责人1.6编制的依据及范围1.7研究结论二、城市概况及建设条件2.1地理位置2.2自然条件2.2.1气象2.2.2地质2.2.3水文2.3供水2.4供电2.5交通及通讯三、项目建设的背景及必要性3.1项目建设的背景3.2项目建设的必要性(1)土地开发整理是城市化建设的必要保障。(2)土地开发整理对城市外围建设朝着规范化、合理化方向发展起着积极的促进作用。(3)土地开发整理可以为城市建设输送
2、更多的城市居民。(4)土地开发整理可有效缓解城市建设中的土地供求矛盾。(5)常德市XX开发区土地平整开发项目的建设是走新型工业化道路，实现“西部突围”、“工业突破”发展战略的重大举措。(6)常德市XX开发区土地平整开发项目是建设新型园区经济的需要。(7)是实现工业强市，推动招商引资工作全面发展的需要。(8)XX开发区的辐射和示范功能，有利于常德向周边延伸利益链条，从而凸现中心城市地位，加速城市建设步伐。四、园区概况、规划范围、规划原则4.1园区概况4.2规划范围4.3规划原则及指导思想五、规划布局方案5.1规划依据5.2规划构思和理念5.3总体布局5.4道路交通规划5.5绿化与空间形态规划5.
3、6土地平整项目建设内容5.6.1土地分类情况：5.6.2项目建设情况：六、环境保护6.1建设项目对环境的影响6.2减缓工程环境影响的对策七、实施进度计划八、组织管理领导与招投标组织8.1组织管理8.1.1组织机构8.1.2管理权限8.1.3管理模式8.2运作方式8.3收费政策8.4土地政策8.5财政政策8.6税收政策8.7招标的组织形式8.7.1招标范围8.7.2报送材料九、投资估算及资金筹措9.1投资估算编制依据9.2投资估算9.3资金筹措计划十、财务评价10.1财务评价10.2综合评价十一、土地储备与开发的风险与对策11.1土地储备与开发实施过程中三个阶段的风险11.1.1土地储备与开发的
4、前期风险11.1.2土地储备与开发的中期风险11.1.3土地储备与开发的后期风险11.2控制和避免土地储备风险的对策11.2.1加强组织领导，加大支持力度11.2.2强化计划管理，严控供应总量11.2.3拓宽融资渠道，减少贷款风险11.2.4做好经营核算，提高经营水平11.2.5加快人才培养，做好人才储备一、总论1.1项目名称：常德市XX经济开发区土地平整开发建设项目1.2拟 建 地：常德市XX经济开发区1.3项目单位：常德市德源投资开发有限公司1.4项目单位简介湖南常德市德源投资开发有限公司（以下简称德源公司）成立于2007年3月13日，经常德市政府同意，常德市XX经济开发区管理委员会批准成
5、立的，负责XX经济开发区城市基础设施建设投资开发和土地开发、城市交通、教育、卫生事业等国有资产建设的国有独资公司，经营范围为城市基础设施建设投资开发和土地投资开发；农村基础设施区内基础设施建设投资开发；房地产开发及建筑工程的承揽。公司法人营业执照、组织机构代码证、贷款卡等证照齐全，均已办理年检手续，承贷主体资格合法。近年来，德源公司实施片区带动战略和开放发展战略，完善法人治理和责任管理，以市场运作机制行使城建国有资产投资主体的职能，运营城建国有资本，开辟城建融资渠道，承担开发区城市基础设施建设、土地开发等建设项目，履行常德市政府在XX经济开发区投、融资平台职责。德源公司按照公司法要求设立组织架
6、构，实行董事会领导下的总经理负责制。该公司的成立和组织构架符合公司法的有关规定。但政府背景决定其仍具有浓厚的政府色彩，公司董事会、监事会成员等主要领导与管理人员均由开发区管委会委派。公司董事会成员5人，设董事长1人，副董事长3人，董事1人，其中4人由开发区财政局委派、职工代表1人，三名副董事长由财政局从董事会成员中指定产生；监事会成员5人，其中3人由开发区财政局委派。董事长为公司的法定代表人，现由开发区管委会主任、工委副书记兼任。公司总经理由一名副董事长兼任，副总经理二人，下设办公室、投资融资部、工程技术部、财务部、房产公司及湘源建设公司德源分公司。不含建筑工人,现有职工23余人，其中行政事业
7、编制13人，其余为招聘人员。公司对加快常德市XX开发区基础设施的建设步伐起到十分重要的作用，同时对园内经济健康持续发展也具有积极的现实意义。1.5编制单位：湖南XX工程项目管理有限公司 受常德市德源投资开发有限公司的委托，湖南XX工程项目管理有限公司编织可行性研究报告，我公司立即组织技术人员（专家），到现场进行调查研究，通过实地调查，广泛征求有关部门的意见对项目进行认真论证、分析评价，于2010年5月完成本报告的编制，供审批部门决策参考。 1.6编制的依据及范围依据：1)国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)；2)国家现行财税制度和价格体系；3)常德市征征地补偿安置规定(怀政办
8、发20036号)；4)常德市城市总体规划；5)常德市XX开发区规划图； 6)国家其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的国土、建设规划、供水、供电、资金筹措意向等基础资料。 范围：本次研究对项目建设的必要性、项目建设规模、内外部建设条件、总体方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。 1.7研究结论(1)XX经济开发区经过10多年的发展，城市基础设施明显改善，以常德大道、XX大道、乾明路、龙潭路、善卷路、海德路等道路为经，以崇德路、莲池路、桃林路、有德路和青山街等道路为纬，形成“八纵七横”的棋盘格局。 开发区内建有30万吨自来水厂一座，11万伏变电站两座，22万伏变电站一座，可确保企业生产经营
9、及居民生活所需供水、供电，并可以为企业设计双回路供电。区内还有占地面积2100多亩的森林公园，作为城市公共绿地，为园区营造了良好的生态环境。XX正在日益成为环境优美的生态和经济繁荣开发园区。10年来，常德XX经济建设的成就是催人奋进的，人们生活水平的提升是实实在在的，社会的发展是蓬勃向上的。建立经济开发区以来，市委、市政府根据形势的发展，将XX经济开发区的发展定位于“工业新城，城市新区”。发展目标的定位，充分发挥了常德的资源禀赋和比较优势，有力推动了常德的资源开发、城市建设和经济起飞。(2)合理开发土地是城市发展的必然要求，也是建设小康社会的迫切任务。随着社会发展的经济增长及人民生活水平的提高
10、，加速合理开发整理土地，盘活存量土地，对于促进城市化进程具有十分重要的现实意义。改革开放以来，常德城市化水平有了很大提高，中小城市规模不断扩大，小城镇建设速度加快，城镇人口和非农业人口迅速增加，城镇人口从2000年的32万人增加到2009年40万人，由此可见无论从农业现代化、工业化、城乡一体化发展，还是城市化进程的加速，与城市化相关的重要资源土地已越来越成为各级政府及投资主体关注的焦点。(3)长期以来，常德工业经济总量偏小，第二产业不够强大，由于生产力整体水平较低，产业结构不台理，“三农”问题解决仍不太乐观，工业化处于初始阶段，工业化率低于全国、全省平均水平，严重制约了常德经济的发展。近年来周
11、边地区经济的迅猛，对常德形成倒逼之势。常德经济要实现跨越式发展，必须奋力“西部突破”。而奋力“西部突围”，关键在于园区建设，搭建工业发展平台，营造工业发展氛围。目前，XX经济开发区区开发建设已经进入一个快速推进时期，正步入快速发展的良性轨道。只有抓机遇，奋力突围，才是唯一的出路。搭建更大的发展平台，拓展更大的发展空间，通过科学规划和产业定位、实现产业集聚和经济腾飞。(4)常德市XX经济开发区位于常德市东大门，常长、常张、常吉高速与正在筹建的常安高速在此交汇，石长铁路贯穿境内。所处的地理位置优越，交通便利，施工方便，建设条件良好，水电供应有保障，能保证项目的顺利完成。(5)常德市XX经济开发区土
12、地平整开发项目位于常德XX开发区，总面积1343亩。项目用地规划性质为工业用地和商业用地。地形以丘陵为主，随着园区发展路、金光大道、滨江大道于去年底全部拉通，“三通一平”条件基本具备，为项目开发和引进项目建设打下了基础。(6)经计算，本工程项目总投资31928万元，其中工程建设费4028万元；勘测设计费、工程监理费、建设单位管理费等其他相关前期费用322万元。土地征用费5641万元；房屋拆迁补偿费3922万元；土地报批相关费用15459万元（其中：新增建设用地费用3761万元；耕地占用税4140万元；防洪保安基金107万元；农民保险费1791万元、森林植被费21万元、土地有偿使用费4028万元
13、、耕地开垦费1611万元）、预备费1328万元、建设期利息1228万元。投资估算只考虑了农民的征地补偿费(征地补偿包括土地补偿费、安置补偿费和青苗补偿等三项费用)和房屋拆迁费。不包括专门的安置费用。项目建设期为3年。其资金筹措渠道为：申请银行贷款20000万元，自筹资金11928万元。还贷主要通过土地开发筹集资金。(7)该项目全部投资财务内部收益率22，大于财务基准收益率10，财务净现值16771.26万元，远大于0，贷款偿还期5年，偿还能力较强。通过财务抗风险计算，则该项目有较强的抗风险能力。本项目具有显著的经济效益，加快XX开发区土地平整开发项目建设，对于促进园内企业做大做强、优化经济结构
14、、加速全市农业产业化发展、增加农民收入、促进常德市经济持续快速健康发展，具有极其重要的作用。该项目可行，建议尽快实施。二、城市概况及建设条件2.1地理位置常德位于北纬28度至31度，东经110度至113度之间，时区属于国际时区东8区。地处中国的中南部，长江中游，湖南省的西北部。东临洞庭，西接黔渝，南通长沙，北连荆襄。从经济区位划分，常德属于中国经济中部崛起重心地带，位于泛珠江三角洲和泛长江三角洲经济发展区域结合部，是东部沿海发达地区产业向中、西部转移的黄金地段。常德现辖武陵、鼎城2区，汉寿、桃源、临澧、石门、澧县、安乡6县和一个县级市津市。全市面积18189.8平方公里，人口601.0523万
15、。其中城区面积297.4平方公里，人口40.8359万。常德地貌以平面为主。境内山水相连，地势西北高东南低。西部有“湖南屋脊”之称的壶瓶山。东南部是地肥水美的西洞庭湖平原，平均海拔在50米以下。中部过渡地段为丘陵。湖南四大水系中的沅江和澧水流经常德，境内有大小河流432条。平湖区江河纵横，水网密布，有广阔的天然湿地。常德，位于湖南省西北部，洞庭湖西岸，史称“川黔咽喉，云贵门户”。一篇桃花源记，让常德拥有了“世外桃源”、“福地洞天”的美誉，常德因此拥有了一个美丽的名字桃花源里的城市。一则“善卷让王”的典故， 使“常德XX山有德”的民谣千古流传，常德因此被誉为中华民族道德文化发祥地。一个“刘海砍樵”的传说，把常德“爱神”追求幸福生活、美好爱情的壮举代代颂扬，常德因此成为一片多情的热土。今天的常德已成为中国中等城市建设的典范。先后荣获中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市、中国首届魅力城市、国际花园城市、全国交通管理模范城市、国家环境保护模范城市、中华诗词之市的称号。常德位于中国中南的西南区域正中位置，处于成渝经济圈、武汉经济圈和华南经济圈交汇处，从经济地理学角度来看，是企业进行战
