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1、洛阳斯博达假日快捷酒店策划案 项目名称：洛阳斯博达假日快捷酒店 I.概述 A项目状况概述 1）项目基本状况： 洛阳斯博达假日快捷酒店坐落于洛阳市宜阳县人民北路1号，项目占地面积为3518平方米，地上层数5层，地下层数1层，客房总数量150间，原则间面积24平方米。项目总投资约为700万元，当前已投入400万元人民币。洛阳宏矗海置业有限公司以绝对优势价格购买了该地块，获得了土地使用权证，并支付了所有土地价款。项目于10月下旬已经开工，预测2月中主构造封顶，3月底竣工，酒店预测4月开业。 该酒店客房销售面积3600平方米，销售收入为750万元，自留物业100平方米，价值（按成本计）为250万元，总
2、价值约1000万元。 2）项目经营模式:产权式酒店 3）设计方状况简介 ： 该项目由洛阳市古建园林设计研究院设计，该设计院为甲级设计院，洛阳市一类工程大某些为该设计院设计，设计质量可靠。主设计师为国家一级注册建筑师叶军阳。 4）施工方状况简介 ： 该项目施工单位为洛阳宏矗置业有限公司，注册资本金为800万元，资质为房屋建筑工程施工总承包一级，宜阳县30%住宅建筑为该工公司承建,并有免费售后维修承诺。 B推广目的概述 一切以配合销售工作顺利展开为宗旨，打造宏矗置业品牌，建立宏矗置业美誉度和公司良好形象，为项目造势提高项目知名度，针对目的消费群体，建立项目美誉度，增长受众对项目认知度和承认度。 C
3、推广战略概述 采用花车游街、在各乡镇搭戏台、媒体广告及送春联等形式塑造宏矗置业良好形象，并在各项活动中浮现本项目状况。 II.形势分析 A 项目当前营销形势 1该行业信息 产权式酒店即投资者购买酒店某一间客房后并不一定在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租，获取客房利润分红，同步获得酒店管理公司赠送一定期限免费入住权，产权式酒店有三大类型：时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店。在欧美，产权式酒店开发者自身就是在酒店行业富有经验经营者，赫赫有名跨国公司，更使产权式酒店拥有者享有到全国各地酒店服务，她们仅仅把开发产权式酒店作为运作酒店一种新形式。当前，产权式酒店在欧美国家通过数十年发展，已
4、成为一种为社会广泛接受房产投资品种。 据资料显示，全球产权式酒店1986-1995年年平均增长15.8%；1980年，全球500个旅游目地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目地有35万个家庭购买了产权式酒店。上实际80年代到90年代初，全球引入产权式经营旅游目地数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入达40亿美元；到，全球产权式酒店销售额达300亿美元。 在客户类型上，有60%是中产家庭投资，40%为公司和社会机构投资。所有信息表白，产权式酒店将成为旅游房地产一种重要经营创新模式。与银行储蓄、基金、债券和股票相比，稳健型产权式酒店有望成为中
5、产阶层理财首选。 2竞争或市场定位 宜阳县首家选用外景观电梯、档次最高、规模最大、功能最全集娱乐休闲为一体商务中心。 3我市场总体描述 真正产权式酒店在国内还是一种开始，当前国内某些产权式酒店开发商是以旅游服务业为主体，辅以房地产某些运作思维和模式来运营。这种方式契合了产权式酒店本质，又迎合了消费者投资利益。这样开发商把酒店经营作为培养公司竞争力、发展稳定客源关系重要手段。这事实上也是国内产权式酒店求取生存祥瑞之兆。 4采用定价战略 规格24平米，仅收5万元。真正做到普通老百姓都能投资商业地产。 年回报率高达19%。5年收回投资后进入零风险、零成本净赚时代。 B目的市场描述 1重要市场 宜阳县
6、辖区及周边洛阳所辖各县市，各种活动开展重点为宜阳县。 2市场特性 a地理 洛阳斯博达假日快捷酒店项目位于宜阳县城当前最繁华人民北路商业圈NO.1龙头地段,各大宾馆、大卖场、专营店、自营店云集于此,大厦西面是通往宜阳6镇13乡公交车站,日客流量达4600 人次/天。 大厦西南面200米锦花市场是宜阳当前最大服装鞋帽集散地，日客流量达6000人次/天.大厦南端县委、县政府和县人民医院更是与大厦遥相呼应.以本项目为圆心，半径1公里范畴内，只有1家县级酒店，2家中挡宾馆，2家私人旅社。本圈酒店常年供不应求。按当前发展态势，在将来两年内，人民北路商业圈带来大量会议、商务活动对酒店需求量与日俱增。圈内各大
7、型商业场合大量投入使用，圈内活动人数急剧增长，配套服务发展滞后矛盾将会突显出来。 b人口记录 宜阳县总人口为66.3万，57万农民。 c消费心态 经济实惠、风险小、稳定可靠。 总结项目优势： a.产权模式优势：1。宜阳首家引进这种模式，能迅速收回成本 2。洛阳产权式酒店 商铺火热，咱们可以借其知名度，搭上迅速销售快车道 3。与花果山旅游酒店联袂合伙，保障经营顺利发展，减少投资人投资风险，从主线上区别圈钱行骗行为，打消投资人疑虑。 b. 地区环境优势 洛阳斯博达假日快捷酒店项目位于宜阳县城当前最繁华人民北路商业圈NO.1龙头地段. c.定位优势 宜阳县首家选用外景观电梯、档次最高、规模最大、功能
8、最全集娱乐休闲为一体商务中心。 d.管理优势 该酒店是宜阳县内唯一一家产权式商务酒店，即将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者普通并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同步还可获得酒店赠送一定期限酒店入住权。在交完银行按揭贷款后，购房人最后获得房屋产权。当前,有分别来自上海和郑州两家专业酒店经营公司已经投标本项目,不论花落谁家，其先进管理水平和丰富客户资源都会给该酒店带来完善服务和稳定收益。 e.功能优势 项目分为商务酒店、洗浴休闲广场、零售商业店铺、文体健身四个主题区域。其中涉及：量贩式KTV、桑拿洗浴中心、休闲咖啡茶座、康乐健身美容中心、茶艺馆、特色美食等，形成了
9、功能强大一站式休闲购物都市商业中心。 f.销售优势 由于客户、地理位置和酒店功能定位精确，当前销售筹划已经在内部全面开展，众多机构和个人踊跃购买，从整个洛阳地区来看，酒店销售极具竞争力，详见下表：斯博达假日快捷酒店中原商城 价格规格24平米，仅收5万元。真正做到普通老百姓都能投资商业地产。规格24平米，价格10-15万元。 回报率年回报率高达19%年回报率7-10% 回报周期以总价5万元为例每年租金收益：第一年：5万元19、2%=9600元次年：5万元19、2%=9600元第三年5万元19、2%=9600元第四年：5万元19、2%=9600元第五年：5万元19、2%=9600元以总价5万元为例
10、每年租金收益：第一年：5万元7%=3500元次年：5万元7、7%=3850元第三年5万元8、47%=4235元第四年：5万元9、32=4660元第五年：5万元10、25=5125元 g. 稳定投资回报优势： 实 地 调 查 后 结 论 酒店总房款计算方式门市价折扣天数出租率年净收益年回报率 标间5万保守预计1000.836535%1022020% 国 内 投 资 品 种 现 状 投资品种年投资回报率投资比较 发行5年国债263%较存款利息高，抵抗通货膨胀能力较差。 5年定期存款29%安全，利息处在底位、开征利息税。 股市投资具备较强不拟定性风险大，10%赚钱，20%保本，70%赔钱。 公司债券
11、42%受公司经营状况影响较大。 住宅投资7%-10%投资回报较高，抵抗通货膨胀能力较强。 产权式酒店20%安全，回报较高，投资有保障。 III.广告战略 A 目的受众： 1目的受众详细描述 企事业单位及政府公务员、商户、外地打工回乡人员。 a目的受众与目的市场关系 项目目的受众是目的市场小康或者富裕阶层，手中有充分资金来购买本项目。 b追求利益/广告诉求 短时间内收回投资。 c消费心态 风险小、回报高、投资有保障。 B 传播媒介 1界定媒介目的 2明确哪种媒介到达目的受众效果最佳 a老式大众媒介 （1）广播：暂不考虑。 （2）调查问卷：通过问卷特殊设计，以贺卡形式向全市人民拜年， 又达到了信息
12、迅速有效收集。 （3）报纸：夹报宣传页 （4）户外： 以项目所在地墙体广告为主，辅以城区重要街道宣传条幅及DM发放。 （5）售楼处包装：提高公司和项目形象。 b其她媒介 （1）销售推广手段 通过销售员耐心解说，达到销售目。 3文案元素 a广告诉求 产权式酒店低风险、高回报。 b文案大纲 第一阶段广告语：“钱”呼万唤始出来。 产权式假日快捷酒店落户宜阳。 轻松做老板,赚钱很简朴。 一次性投资，两年内包租，三年满返本，四年后净赚。 即买即赚，现场签约,5万变7万。 第二阶段广告语：热烈祝贺黄金海岸水城抢驻大厦先行成功！4艺术元素 a视觉诉求 （1）广告体现繁华、富贵、财富等吉祥向上情感。 5制作元素 a广告制作过程中拼版因素 （1）色彩：以红/黄为主。 （2）大小：墙体广告40mm-20mm （3）风格：主题以融资为主。 C 营销形势 1竞争形势：由于城乡差距，项目推广难度很大。 2营销目的与战略：（1）达到预期销售目的，进一步提高公司知名度（2）通过市场调核对项目重新定位，引进产权式酒店模式，迅速收回资本，并通过与花果山旅游酒店合伙和聘请专业酒店管理模式保证项目经营发展。
