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1、辽宁晟恒房屋开发有限公司御龙建设项目可行性研究报告目 录第一章 总 论51.1项目名称51.2建设单位概况51.3项目编制依据61.4研究工作的范围71.5项目建设规模及内容71.6投资估算及资金筹措71.7研究结论81.8主要技术指标8第二章 项目提出背景及建设必要性102.1项目提出背景10第三章 市场分析与预测133.1市场现状分析133.2项目市场分析153.3市场预测16第四章 项目建设条件194.1地理位置194.2气象条件194.3自然地理状况194.4基础设施情况20第五章 工程技术方案225.1总平面布置225.2建筑、结构235.3给排水设计265.4空调通风防排烟设计27
2、5.5供电设计29第六章 环境保护、卫生防疫及节能366.1环境保护366.2卫生防疫386.3节能措施39第七章 消 防457.1建筑消防457.2暖通、给排水防火设计467.3电气防火设计47第八章 项目组织及实施进度计划518.1项目组织与管理518.2项目实施进度计划54第九章 投资估算与资金筹措569.1投资估算编制依据及方法569.2投资估算569.2资金筹措57第十章 财务数据估算5810.1. 计算期估算5810.2. 销售（经营）收入估算5810.3. 总成本费用估算5810.4、项目财务评价58第十一章 社会影响分析6011.1社会影响效果分析6011.2社会适应性分析61
3、11.3社会效益分析6111.4社会风险分析62第十二章 结论与建议6312.1 结论6312.2. 建议63附件：1、宗地图2、土地证3、挂牌交易成交确认书4、建筑扩初设计审定通知单5、建设工程规划许可证 6、企业法人营业执照7、开发资质第一章 总论1.1项目名称1.1.1项目名称泛华商业广场（B座）1.1.2项目建设单位泛华房地产开发（沈阳）有限公司法定代表人：李笑玉公司地址：沈阳市浑南新区三义街10号1.1.3项目联系人及电话联系人：李宏杰电话：138981198961.1.4项目建设性质新建1.2建设单位概况泛华房地产开发（沈阳）有限公司是一家与港澳台商合资经营企业。成立于2006年6
4、月15日，公司总注册资金为柒仟玖佰捌拾玖万美元，主营房产开发、销售、自有房产租赁。公司拥有一批素质高，专业强的房地产专业人才，现有在职人员共有45人，其中拥有职称的专业人员共有11人，其中具有高级职称人员1人，具有中级职称人员5人，具有初级职称人员5人。具体专业为建筑专业6人，财务专业2人，经济专业2人，统计专业1人。公司由开发部、工程部、技术部、销售部、财务部等部门组成。泛华房地产开发（沈阳）有限公司结合市场优势与融资优势，为成功完成浑南开发区内标志性项目-沈阳泛华广场项目，吸收，融合了中外企业文化中对项目进展有利的精髓。泛华始终以“为客户创造价值”为核心经营理念，站在城市建设产业角度，从城
5、市资源优化，城市基础设施及房地产的投资，建设，运营等业务。实践并完善“融投资带建设，源头战略”等经营战略，将城市建设发展商与城市领域系统服务商相互融合，按照建设项目全寿命理论，以金融创新为利器，提供从策划，咨询，规划，设计，招标代理，勘察，施工，采购，监理，装修，代建服务，建成运营等全过程或阶段性服务。这样的创立及实践的战略构想，使泛华房地产开发（沈阳）有限公司站在发展的高端，里程碑式地完善了产业价值链的有效整合。泛华房地产开发（沈阳）有限公司经历多年的发展和积累，创建了城市发展和建设领域独树一帜的泛华品牌，在城市发展经营理念，运营模式创新和建设领域系统整合等都具有相当规模和比较优势，成为不断
6、提升，持续发展的大型投资建设集团，推动了城市的科学发展，获得政府的高度赞扬。公司将通过整合资源、制定长期战略规划、输出科学管理文化，用标准和服务为客户提供个性化服务，形成可持续性发展的卓越企业，以成具有影响力的企业集团。 1.3项目编制依据（1）国家有关部委及沈阳市的相关法规和规范（2）辽宁省消耗量定额参考价目表(2004年)（3）辽宁省建设工程费用参考标准(2006年)（4）泛华商业广场建设项目规划设计方案（5）投资单位提供的基础资料（6）沈阳城市总体规划（2005-2020）；（7）沈阳市十一五发展规划；（8）二00二年出版投资项目可行性研究指南（9）国家计划委员会办公厅关于出版投资项目可
7、行性研究指南版）的通知，计办投资200215号。（10）国家发展改革委、建设部印发的建设项目经济评价方法与参数第三版（发改投资2006年1325号）。1.4研究工作的范围（1）项目建设必要性（2）市场分析（3）项目市场定位分析（4）项目建设条件（5）工程技术方案（6）环境评价及节能（7）投资估算及资金筹措1.5项目建设规模及内容泛华房地产开发（沈阳）有限公司开发的“泛华商业广场（B座）”项目位于沈阳市浑南新区C10-2号地块，规划用地面积为12403.2平方米，总建筑面积53594.4平方米（地上建筑面积39193.6平方米；地下建筑面积14400.8平方米）。“泛华商业广场（B座）”项目共有
8、1栋楼。B座为地下2层地上6层的商业广场一栋。地下2层为停车场，建筑面积为7235.6平方米（其中人防建筑面积为4200平方米）；地下1层至地上6层为综合购物中心，购物中心建筑面积为46358.8平方米。1.6投资估算及资金筹措本项目总投资约为23360万元人民币，主要用于土地征购、基础设施建设和建筑安装工程、装修、技术服务费、设备费等费用，资金筹措方式为自筹。1.7研究结论从建设地点、功能、标准以及市场的发展需求等状况纵观全局，本项目建设是必要的。本项目符合人们追求绿色环保、生态自然、舒适温馨、健康科学的消费理念，同时对于洪区经济的健康积极发展可起到一定的促进作用，项目经济效益和社会效益均是
9、显著的。建议项目立项后，应抓紧落实资金，办理项目相关手续，做好项目设计工作，使项目尽快实施。1.8主要技术指标主要技术指标见下表：主要技术指标表序号指 标单 位用地面积建筑面积1规划建设用地面积平方米12403.22总建筑面积平方米53594.43地上建筑面积平方米39193.64地下建筑面积平方米14400.8其中公用设备建筑面积平方米440.1人防建筑面积平方米42005容积率5.48（总体）6建筑密度%50.5（总体）7绿化率%35（总体）8建设总投资万元23360第二章 项目提出背景及建设必要性2.1项目提出背景浑南新区位于沈阳城区南部，规划面积120.6平方公里。新区与母城隔河相依，
10、环抱母城南部，与母城交映生辉。本着“线形城市的带状组团结构，公交主导的出行方式，可持续发展的生态系统”的规划理念，由北京，上海，台湾，美国，日本，澳大利亚，加拿大等国内外等著名规划设计单位竞标产生的规划设计方案，其主要功能单元为“三区一城一带”。即高新技术产业区，高档次中央商务区，高品质居住区，大学城，浑河观光旅游带。主要建设用地80平方公里，其中产业用地20%，商贸金融用地4%，居住用地20%，教育科研用地6%，道路用地20%，公共绿地20%，其他用地10%。新区主体部分为东起沈抚高速公路东陵大桥，西至长大铁路的浑河与南三环之间的区域，东西长约21公里，南北宽3-5公里，呈带状隔浑河与母城相
11、望，规划面积90平方公里，常住人口20多万人。浑南新区区位条件优越。向南，距离沈阳空港-桃仙机场仅7公里；向北，通过已建成的浑河东陵桥，长青桥，富民桥，浑河桥，胜利桥与母城相连；沈营，沈丹，沈抚高速公路及机场路，沈祝路，沈苏快速干道和长大铁路等贯穿新区。浑南新区空间上是在金廊，银带骨架基础上的一轴两带格局。一轴即南部金廊，并以此为基础形成新区现代服务业中心，两带即沿浑河的观光休闲娱乐产业和沿三环的高新技术产业带。浑南新区现代服务业在高新技术产业带动下迅速崛起，它在发展传统服务业的基础上，着重发展信息服务业，会展服务业，旅游服务业，物流服务也，构建现代服务体系，体现商务办公，文化娱乐，生态旅游特
12、色，致力于打造高品位的商务休闲环境。为进一步落实沈阳市中心城区总体规划1996-2010，加快沈阳市浑南新区城市建设进程，改善生态环境和人民居住条件，泛华房地产开发（沈阳）有限公司决定开发建设“泛华商业广场（B座）”项目住宅项目工程。“泛华商业广场（B座）”是公司新开发建设的新项目，位于沈阳市浑南新区C10号地块，总投资额23360万元，项目将于二O一五年十二月全部竣工, 项目建成后将以集居住为主、商网、办公、休闲于一体的多功能小区。项目区域道路顺畅，交通便捷，区域环境良好，是建设商业及住宅的理想地段。随着国家制定十二五规划即将到来，沈阳城市新一轮规划在两年前就已经启动了，新规划跟现行规划比起
13、来，首先就是城市定位明显提高。上一期规划确定沈阳城市定位是“辽宁省省会、东北地区中心城市、全国重要的工业基地”，而新的规划对沈阳城市定位的表述是“辽宁省省会、国家中心城市、国家先进制造业基地、国家历史文化名城”。从“东北地区中心城市”到“国家中心城市”，进一步提升了沈阳城市的地位，从“全国重要的工业基地”到“国家先进制造业基地”，强调的是沈阳制造业产业发展的方向和目标。预计年内能完成国家产业结构的调整，必将给我国经济带来又一次大的发展，基本建设必又进入一个蓬勃向上的时期，内需需求扩大，也为房地产行业带来新的机遇。2.2项目建设的必要性中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出“必
14、须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。“泛华商业广场（B座）”项目的建设符合国家及沈阳市加强和谐社会建设、推进社会福利社会化、调整住房供应结构、增加面向中等收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求。本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。项目规划用地指标已经报沈阳市规划委员会并函复。本项目所处经济发展带，功能定位为：以居住为主、商业为辅的现代化公寓小区，是沈阳市浑南新区城市建设的重要发展地区。项目的建设将有利于加快浑南新区的建设和改造步伐，促进该区域建设向现代化的规划方向发展，进一步增强区域的吸引力和辐射周边地区的作用，落实沈阳市总体规划的目标要求。根据该项目所处区位特点，综合分析其在该地区的地位和作用，考虑到沈阳总体规划的要求及社会经济发展计划的总体要求，建设该项目是有必要的、可行的。第三章 市场分析与预测通过对沈阳市该地区房地产市场情况的调查、整理、汇集，根据沈阳市浑南新区及该区域目前的经济背景和社会背景，进行本项目的市场分析和市场预测。
