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1、英国伦敦商业地产投资分析课程作业报告题目：_班级：_姓名：_目录内容摘要：1关键词：1一、 项目背景1二、 项目概况2三、 市场分析21. 远景市场良好32. 现状任待改善43. 市场结论4四、 风险分析51.外部风险52.内部风险5五、 预想可融资方案和成本预估61.融资渠道缺乏62.建筑成本较为低廉6六、 投资建议6参考资料8英国伦敦商业地产投资分析内容摘要：公司收到邀请参与英国伦敦皇家码头区（Docklands）锡尔弗敦（Silvertown Quays）改造项目。规划上我们将获得一栋预计造价近20亿人民币的商业地产开发机会。在我公司对抛来的橄榄枝倍感欣喜的同时，也不得不停下来仔细思考我
2、们是否应该参与该项目，本文将从项目背景开始，通过项目概况，市场分析，风险分析这一条线，阐述我公司所面临的状况，为公司决策提供参考。关键词：商业地产Silvertown 投资分析伦敦决策参考一、 项目背景英国政府批准了英国伦敦皇家码头区（Docklands）锡尔弗敦（Silvertown Quays）改造项目规划许可，整个项目预计投资总35亿英镑，计划打造下一个伦敦知名文化商业区。在了解到我公司，践行诚信经营发展势头良好，而且正好有一笔资金，在寻找投资项目的情况下，邀请我公司投标竞争，参与项目开发，对方出让一块非常有潜力的商业用地，要求至少投资2亿英镑（约合人民币17.84亿元）建造一栋商业办公
3、建筑及其配套设施。二、 项目概况英国伦敦皇家码头区（Docklands）锡尔弗敦（Silvertown Quays）改造项目占地62英亩位于伦敦东部的纽汉姆区（Newham），本来是一个泰晤士河（Thames）河心岛的一块工业化地区，最初开发于1852年建立的一个橡胶厂，改造前主要由一个炼油厂和动植物产品厂使用。锡尔弗敦（Silvertown Quays）改造项目由英国本土企业领头，多家企业共同开发。地块所有者大伦敦政府（GLA）也将参与该改造项目，项目计划将建成3,000套新建住宅及50栋商业建筑，一所新建学校，1公里长的邻水街道，并预计在未来10年内提供21,000个工作机会。纽汉姆区（N
4、ewham）政府认为，一旦项目完工，将吸引每年1300万国内外游客到此旅游，每年为当地经济带来3300万英镑的经济收入并为伦敦带来每年2.6亿英镑的经济增长。 我公司如果投资，资金将参于建造世界首个常驻“商业体验”园，一些大型品牌将在此建立他们的游客中心。一期工程已经于2015年启动计划于2018年完工，届时伊丽莎白线城铁也将建成通车，增强该区域与伦敦其他地区的交通连接。三、 市场分析1. 远景市场良好锡尔弗敦（Silvertown Quays）改造项目属于英国伦敦政府最近动工的旧城改造项目，项目投资巨大，预期也将创造一个巨大的新兴市场，为伦敦这个具有悠久历史的城市注入新的活力。目标是打造成伦
5、敦的下一个创意中心。项目将创造: 3,000套新建住宅 5,000个工作机会（一期工程） 总计多达21,000个新工作机会 每年1300万游客 项目完成后，每年额外3300万英镑的经济刺激 为伦敦带来每年2.6亿英镑的经济增长 35亿英镑总发展价值完工后，项目的新建住宅及商业空间总计为700万平方英尺，包括： 300万平方英尺品牌区 200万平方英尺住宅 200万平方英尺商业空间2. 现状任待改善但是，因为锡尔弗敦（Silvertown Quays）是泰晤士河（Thames）的河心岛，所以目前交通通行能力还比较弱，仅能适应现在工业生产的需求。为此伦敦市长萨迪克汗批准了在东伦敦区域建设多座跨越泰
6、晤士河的桥梁方案。其中还包括建设成本约为10亿英镑的Silvertown隧道。用于改善锡尔弗敦（Silvertown Quays）地区的交通环境。所以锡尔弗敦（Silvertown Quays）的现状任然让人担心，而且在在短期内也无法得到改善，就算预计可见的Silvertown隧道也不能完全解决交通问题，跟伦敦政府对这一区域的发展期待有着较大的差距。锡尔弗敦（Silvertown Quays）是泰晤士河（Thames）的河心岛 百度地图3. 市场结论虽然从从远景来看锡尔弗敦（Silvertown Quays）改造项目有着非常优秀的发展潜力，其本身定位之高，市场蛋糕之大，就非常具有吸引力。地理环
7、境也非常有特色，地块有着河心岛独特的稀缺性，同时还不仅有英国伦敦政府的信用背书，更有政府的直接参与。但是，也存在投资规模巨大，投资周期过长，河心岛交通问题无法在短期内改善等显而易见的缺点。四、 风险分析1.外部风险房地产开发投资分化明显，呈现出典型的马太效应。锡尔弗敦（Silvertown Quays）改造项目由英国本土公司牵头，他们在英国本土深耕多年，比我们更懂英国市场，更有着非常敏感的本土商业嗅觉。加之又有政府靠背，各种渠道更是非常丰富，有这样的竞争对手与我们同台竞技，我们可能相较处于劣势。加上锡尔弗敦（Silvertown Quays）改造项目整体计划大，近期收益无法预见，回收周期过长，
8、如果我们受邀投入，将会使我们陷入资金利用率低，循环时间长这种风险较大的状态。如果在投资期间不幸遇上2008年那样的经济危机，导致项目失败，公司将承受巨大损失，可能会是灭顶之灾。2.内部风险2017年国内房产仍将继续调控，房地产行业的暴利时代已经渐行渐远，仅靠提升已不能满足行业的快速发展。未来，行业的高投资收益将依靠成本控制与销售速度。房地产公司销售目标的大幅提升，意味着企业周转率的进一步加快。销售规模的大幅增长，代表着销售周转率的快速上升，这将大幅提升企业的盈利水平。在此过程中，现金流量的充足程度对维持公司正常的经营运作至关重要。五、 预想可融资方案和成本预估1.融资渠道缺乏根据我公司以往经营
9、项目来看，我们缺少这样的超长线投资经验，风险也较大。如果要投资此项目，需要尽力规避风险，较为稳妥的可融资渠道可以选择出让股权，引入股东，进行风险共担。至于更为激进的贷款、债券等方案因为投资收益过长并不适合此项目开发。信托私募等方式受限于我公司的规模无法实现，所以我们的融资渠道也是比较缺乏的。2.建筑成本较为低廉锡尔弗敦（Silvertown Quays）地区现在正处在从工业区到商业区的发展起步阶段，伦敦市政府支持力度很大，各项优惠政策也非常到位，极力打造一个良好的投资环境。所以建筑成本伦敦其他地区都要低一些。六、 投资建议我们作为一个小型的房产投资企业，能收到英国伦敦皇家码头区（Docklan
10、ds）锡尔弗敦（Silvertown Quays）改造项目这样大型项目的合作邀请，实在是倍感荣幸，也让我公司进一步认识了诚信经营带来口碑和机会。但是面对这样一个我公司毫无经验的超长线投资机会来说，我觉得风险过大。超过了企业能承受的范围。最好还是谢绝对方好意。我个人觉得以用公司资金投资一些，我们擅长的中期投资，甚至尝试一些资金利用率高，资金循环快的小项目。使公司能够快速迭代发展。这远远要比把整个公司命运寄托在一个远景项目上要更加的实在。参考资料【1】不列颠百科全书（Encyclopedia Britannica）【2】百度地图http:/ M清华大学出版社.北京.2011 1. 基于C8051F
11、单片机直流电动机反馈控制系统的设计与研究2. 基于单片机的嵌入式Web服务器的研究 3. MOTOROLA单片机MC68HC（8）05PV8/A内嵌EEPROM的工艺和制程方法及对良率的影响研究 4. 基于模糊控制的电阻钎焊单片机温度控制系统的研制 5. 基于MCS-51系列单片机的通用控制模块的研究 6. 基于单片机实现的供暖系统最佳启停自校正（STR）调节器7. 单片机控制的二级倒立摆系统的研究8. 基于增强型51系列单片机的TCP/IP协议栈的实现 9. 基于单片机的蓄电池自动监测系统 10. 基于32位嵌入式单片机系统的图像采集与处理技术的研究11. 基于单片机的作物营养诊断专家系统的
12、研究 12. 基于单片机的交流伺服电机运动控制系统研究与开发 13. 基于单片机的泵管内壁硬度测试仪的研制 14. 基于单片机的自动找平控制系统研究 15. 基于C8051F040单片机的嵌入式系统开发 16. 基于单片机的液压动力系统状态监测仪开发 17. 模糊Smith智能控制方法的研究及其单片机实现 18. 一种基于单片机的轴快流CO,2激光器的手持控制面板的研制 19. 基于双单片机冲床数控系统的研究 20. 基于CYGNAL单片机的在线间歇式浊度仪的研制 21. 基于单片机的喷油泵试验台控制器的研制 22. 基于单片机的软起动器的研究和设计 23. 基于单片机控制的高速快走丝电火花线
13、切割机床短循环走丝方式研究 24. 基于单片机的机电产品控制系统开发 25. 基于PIC单片机的智能手机充电器 26. 基于单片机的实时内核设计及其应用研究 27. 基于单片机的远程抄表系统的设计与研究 28. 基于单片机的烟气二氧化硫浓度检测仪的研制 29. 基于微型光谱仪的单片机系统 30. 单片机系统软件构件开发的技术研究 31. 基于单片机的液体点滴速度自动检测仪的研制32. 基于单片机系统的多功能温度测量仪的研制 33. 基于PIC单片机的电能采集终端的设计和应用 34. 基于单片机的光纤光栅解调仪的研制 35. 气压式线性摩擦焊机单片机控制系统的研制 36. 基于单片机的数字磁通门
14、传感器 37. 基于单片机的旋转变压器-数字转换器的研究 38. 基于单片机的光纤Bragg光栅解调系统的研究 39. 单片机控制的便携式多功能乳腺治疗仪的研制 40. 基于C8051F020单片机的多生理信号检测仪 41. 基于单片机的电机运动控制系统设计 42. Pico专用单片机核的可测性设计研究 43. 基于MCS-51单片机的热量计 44. 基于双单片机的智能遥测微型气象站 45. MCS-51单片机构建机器人的实践研究 46. 基于单片机的轮轨力检测 47. 基于单片机的GPS定位仪的研究与实现 48. 基于单片机的电液伺服控制系统 49. 用于单片机系统的MMC卡文件系统研制 50. 基于单片机的时控和计数系统性能优化的研究 51. 基于单片机和CPLD的粗光栅位移测量系统研究 52. 单片机控制的后备式方波UPS
