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1、绪 论 一、小区停车位权利归属问题的研究意义、目的近年来，由于人们生活水平的不断提高，家庭轿车的拥有率持续增大，而使商品房住宅小区内因停车位（场）供需关系紧张导致的纠纷、冲突日益扩大和加剧。“停车难，难停车，车难停”不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业服务企业和小区业主之间就有关停车位的权利归属、买卖合同、租赁使用、保管收费及损害赔偿的纷争凸现，各方当事人为其自身的利益各执一端，众说纷纭。在繁杂众多的此类纠纷中，以停车位的产权归属争论最为突出。虽然我国颁布实施的物权法和物业管理条例对有关停车位的产权归属有了一定的法律条文规定，但这些规定还是过于笼统抽象，甚至有的规定模糊矛盾，
2、这给现实操作和司法实践都带来了一定困扰和麻烦。据此，对小区停车位的权利归属及行使这一选题进行研究具有以下意义：（一） 现实意义 随着我国住房制度改革的进一步深入以及有车一族的不断涌现，“车位之争”已成社会关注问题之一。城镇居民收入的逐年增加，汽车不再是高档奢侈品，私家车的普及化程度一直加深。停车位需求量的持续加大，车位出售和租赁价格的不断上涨，让越来越多的购房者在买房时不得不考虑小区的停车条件。小区停车位开始供不应求，有关停车位的产权和使用纠纷也随之而涌，以车位的产权归属纠纷尤为核心和激烈。其争议的根源在于我国对小区停车位的产权归属没有明确的法律规范，因此，明确小区停车位的权利归属，对解决小区
3、物业管理中的“车位之争”难题，是有着极其重要的现实意义的。（二） 理论意义 目前，我国对小区停车位的权利归属研究还处于起始阶段，对小区停车位的权利主体没有明确的法律法规的条文进行规范。开发商将商品房卖给购房者，是否意味着停车位的产权也随之转移给购房者？开发商与业主，究竟谁才是小区停车位的合法所有权者？小区的地上停车位和地下停车位是否都是归全体业主所共有？业主共有的停车位和业主单独所有的停车位在权利行使上是否有区别？一系列停车位所派生出来的问题纠纷，归根到底都与停车位的权利归属有必然直接的关系，因而只有明确界定停车位的权利主体，才能从法律理论上解决上述问题。 （三）、研究目的由于小区停车位的权利
4、归属不明，导致现在因小区停车位所引发的纠纷和冲突也愈加严重。如果能从法律上将小区停车位的权利主体明确，并对该权利的行使依不同主体的类型予以区分和限制，必将有利于开发商、业主、物业服务企业各自正确行使权利和履行义务，也有利于司法机关对该类纠纷能依法公正处理和解决，更能够有效降低此类纠纷的发生率，促进法制的健全和社会的和谐发展。 二、研究内容和研究方法（一）研究内容本文的研究内容主要分为四个部分。第一部分，主要是对我国目前的立法现状和学术争议进行比较分析。第二部分，笔者拟从一般认定和特别认定两个角度为切入点，重点论证对小区停车位权利归属的认定问题。论文的第三部分，主要是分析目前的司法实践中，在小区
5、停车位权利归属领域出现的几个问题。论文的第四部分，笔者在前文分析论证的基础上，提出如何完善我国现有的关于小区停车位权属问题的相关法律制度，主要是从登记制度的完善、发挥司法解释的作用以及赋予法官一定自由裁量权三个角度对目前的法律实践加以补充，期冀能被以后的司法解释吸收、采纳。 （二）研究方法 本文主要利用了案例分析法、演绎分析法来剖析物权法和司法解释。本文重点运用了比较分析的方法来说明小区停车位权利归属问题存在的多种可能性，权利行使方式的多样性。此外，本文还穿插运用了历史分析、经济分析、实证分析等研究方法，从多角度分析了小区停车位权利归属制度。第一章 小区停车位权利归属的立法及学术争论一、 小区
6、停车位权属的立法现状汽车作为工业社会的标志之一，对人类文明的促进有目共睹。车可娱人，亦可扰人，停车问题便是其中之一。作为人类交通工具、运输工具停放安置休养场所的停车场 林肇家：论区分建筑物停车全产权登记，载土地事物月刊，第293期第115页。本不是问题，只是伴随着人的矛盾的日益突出才成其为问题。特别是这几年，我国的房价越涨越高，而车价却是越来越便宜，随之而来的“车位之争”愈演愈烈。开发商、小区业主和物业管理公司各执一词，各方人士也是众说纷纭，莫衷一是。其围绕的问题无非是“这停车位到底是谁的？”然而，由于现行法律规范的缺失或不甚明确，导致了各地法院判决也是五花八门。可以预见，随着住房商品化的进一
7、步深入及有车一族的不断涌现，“车位之争”必将引发更大范围的矛盾对立。以停车位的产权归属为核心而衍生的纷争更加突出和激化。对此，国家立法机关高度重视，于2007年3月制订并公布了中华人民共和国物权法（以下简称物权法），最高人民法院也在2009年5月公布了关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释20097号（以下简称司法解释）。以上明文规定旨在明确住宅小区停车位权属，规范其消费市场。可以说，在我国目前的立法层面，物权法和最高院的司法解释对小区停车位的权利归属有着明文的规定。下面笔者将以上述两个规范性文件的法律规定为切入点，力图阐述我国目前停车位问题的立法现状。（一） 解读法律
8、规定-物权法第七十四条之解读物权法第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。下面，笔者将从两个方面解读物权法第七十四条：一方面，立法取向的明确化，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，意味着保护业主的权益优先。另一方面，对开发商权益的一定限制，开发商无权自主决定用于停放汽车的车位、车库的权益分配。而且，本条对开发商有一定的强制性。 最高人民法院物权法研究小组：条文理解与适用，人民法院出版社2007年版，第238页。意味着只要小区业主未以明示的方式放弃权利，开发商就无权将建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库出卖给小区业
9、主以外的第三人。况且，即便已出售给第三人，亦不能对抗小区业主的“首先需要权”。物权法第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”此条款明确了建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属的约定权属于当事人，且明确规定了取得车位、车库的权属的三种方式：出售、附赠和出租。 朱岩、高圣平、陈鑫中国物权法评注M，北京大学出版社2007年版，第270页。 这就意味着，七十四条第二款的规定承认建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的权属为开发商所有，开发商可以自由地通过出售、附增或者出租等方式处分其权属。 张雯：沸沸扬扬的车位之争能否
10、尘埃落定-解读物权法第74条，载住宅产业，2007年第7期第67页。 物权法第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。关于本条，笔者认为，物权法实际上是把占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，直接归属于业主共有。需要明确的是，本条款提出的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”应当是指地面停车场，其占用的土地本来就属于业主共有财产范围。 韩晓利：论居民小区停车位、车库的归属与利用-兼评物权法第74条的得与失，载研究生法学，2007年第4期第56页。 因此，开发商没有理由也没有权利主张地面停车场的所有权。（二） 解读司法解释
11、1、司法解释第五条之解读司法解释第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关应当首先满足业主的需要的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”。笔者认为，本条司法解释蕴含以下几层意思：第一，用配置比例作为“应当首先满足业主的需要”的标准，这是为了尽量平衡业主和开发商的利益。通过配置比例这一方法来解释物权法第七十四条第一款，是目前唯一可行、有依据的手段。因为配置比例是规划行政主管部门对开发商的要求。对开发商而言，其建筑的房屋符合配置比例，是其对国家的义务。规划
12、行政主管部门对某一新建小区规划什么配置比例，是综合考虑该小区居民的停车实际利益等因素确定的。配置比例一旦确定，就具有法律上的约束力。开发商就必须遵照执行。如果开发商没有按照规划的配置比例修建停车位，那么小区就无法通过竣工验收，竣工验收不通过，开发商不但无法取得预期收益，而且违反法律的强制性规定。因此，通过配置比例作为“应当首先满足业主的需求”的标准就有了法律依据。第二，基于开发商已经按照配置比例将停车位处分给业主这一前提，业主的停车需求得到一定程度的满足。但不排除仍有部分业主的停车位需求无法满足的情况出现，例如，超出配置比例相应数量的停车需求，因为超出了配置比例，这部分业主要求开发商提供停车场
13、所就没有法律依据了。因为开发商已经按配置比例提供了相应数量的停车位，已经履行法律强制的义务。第三，开发商对于自身处分停车位的权属方式享有自由选择权。出售、附赠、出租三者均可。这完全是开发商权利的自由处分，业主如果依据该条款要求开发商只能出售或出租，就是错误理解“应当首先满足业主的需要”的法旨。因为基于房地产市场的运作流程，在建筑区划内，规划用于停放汽车的停车位的所有权在原始状态下，是属于开发商的，这点毫无争议。 王利明：论物权法中车库的归属及相关法律问题，载现代法学，2006年第5期第76-86页。 开发商作为所有权的享有者，当然有权自由处分。第四，开发商享有停车位的出租权。对于小区规划的停车
14、位，法律明文规定开发商无权出卖给业主以外的任何第三人。但是，司法实践中会出现停车位空闲现象，为最大限度地实现开发商的预期收益，司法解释就赋予开发商将未加利用的停车位出租给业主之外的第三人的权利。这样可以最大限度地发挥停车位的效用，也是最大限度地保护开发商的合法权益。但是，需要明确，开发商享有出租权基于一个重要的前提：小区业主的停车需求优先得到满足。2、司法解释第六条之解读司法解释第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。笔者认为，本条司法解释有着以下两层含义：其一，本条司法解释中所称“车位”的区位
15、定性。从区位上定性，本条司法解释中所指的车位应该仍处于小区的建筑区划以内，但是，有别于建筑规划内规划用于停放汽车的停车位，是指在建筑规划内规划用于停放汽车的停车位以外的车位。从表述上分析，本条司法解释与其他法律条文的表述有所不同。物权法第七十四条第一款、第二款的表述是“车位、车库”，第三款仅表述为“车位”，本条司法解释的表述也为“车位”。由于车位和车库的概念、实际存在形式均不相同。笔者认为，本条司法解释所指的车位应定性为：在位于小区建筑规划内，建筑规划内规划用于停放汽车的停车位以外的地上停车位。其二，本条司法解释所指“车位”的权属定性。本条司法解释规定，占用共有道路或其他场地形成的停车位为业主共有，这一立法明确与物权法的相关规定前后连贯，如出一辙。 梁慧星、陈华彬：物权法（第二版），法律出版社2003年版，第227页。物权法第七十三条规定，“除属于城镇公共的道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地之外，建筑区划内的道路、绿地，属于业主共有。”业主基于这一法律规定依法享有建筑区划内的道路、绿地的共有权，且这一权利受法律保护，共有权的内容或者具体表现形式发生任何变化，均不影响该权利的属性，也不改变法律关于其归属的确定。我国适用“房地一体主义”原则，建筑物区分所有权业主不但取得建筑物的共有权，同时享有该建筑物所依附土地的使用权，均可作为权利人享
