《3.0设备运行巡检管理要求.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《3.0设备运行巡检管理要求.doc（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、长城物业集团股份有限公司工程手册工程管理要求编号：CCPG/G-0603-C203管理处标准版版号/改次：C/0密级：D设备运行巡检管理要求工作文件第 4 页 共 4 页1.0 总体要求1.1 物业共用设备的运行应符合国家、行业技术规程规范要求；1.2 工程服务应满足工程服务规范、服务礼仪规范和CCPG标识规范要求；1.3 商业、写字楼等重要物业应配置机电设备专职运行人员，提供二十四小时值守服务；1.4 共用设备运行巡检频次和巡检内容根据设备情况确定；1.5 大风雨后、雷雨后、冰雪、冰雹、雾天、设备变动后、设备新投入运行后、设备检修过后、设备异常情况下、法定节假日等情形应增加巡检次数；1.6
2、设备运行巡检应编制月度运行巡检计划表，巡检人员按照相关要求及巡检计划实施；1.7 设备运行巡检时应注意安全，电气设备的复杂运行操作时应执行“两票”制度（工作票和操作票）和监护人制度；1.8 配电室、水泵房、柴油机房、中央空调机房、电梯机房、消防控制室等场所应悬挂操作规程、安全守则，有人值守场所还应悬挂值班守则；1.9 管理处依据国家、行业技术规程规范要求，以及具体系统的（厂家）技术要求，制定运行巡检表（中央空调、柴油发电机和供热系统等间歇性使用的设备，其巡检内容应区分运行期和备用期）和运行记录表（设备运行期间的测量记录）作为状态评估工具；1.10 运行巡检时应尽量记录数据以认定正常或异常。巡查
3、发现的异常情况应及时处理，并应验证合格后关闭；1.11 运行信息应及时录入设施设备信息管理系统。2.0 运行巡检实施项 目要 求变配电系统1.有人值守的应定期巡查每天至少进行4次，夏天应增加2次（变配电系统运行巡检表、变配电系统运行记录表）；2.无人值守的应定期巡查每周至少进行1次，夏天应增加至每天1次（变配电系统运行巡检表）；3.巡查时间一般为：交接班时、高峰负荷时、晚间闭灯时；4.设备运行应符合设备说明书和技术规范要求；5.涉及最低基本用电计费的，应充分考虑变压器的经济运行模式；6.巡查时，在保证安全的情况下，采用“看、听、嗅、摸、测”等方法，综合监视设备运行情况；7.备用设备应每年带电运
4、行一段时间。发电机组1.备用状态时，每周巡查至少进行1次，每半月运转1次，试运行时间不少于10分钟（变配电系统运行巡检表）；2.运行期间应配置专职值守技工，并在每二小时记录一次设备运行情况（发电机组运行巡检表、发电机组运行记录表）；3.每次运行结束后，记录运行期间的发电量及用油量。公共照明系统1.每周巡查至少进行1次（公共照明系统运行巡检表）；2.每月定时记录1次公共照明用电电表读数；3.公共照明器具完好率100，亮灯率100；4.公共场所亮灯时间应进行公告；5.依据季节变化确定小区道路、广场等亮灯时间；6.楼层通道宜采用声控开关控制亮灯时间；7.楼层电梯前厅宜采用主照明与夜光灯混合照明，其中
5、主照明采用声控开关控制亮灯时间；8.大堂宜采用主照明与夜光灯混合照明，其中，凌晨0:006:00点关闭主照明开启夜光灯；9.地下停车场应保证二十四小时照明，其中，凌晨0:006:00点可适度降低照度（如降低50）。电 梯1.每周巡查至少进行1次（变配电系统运行巡检表）；2.保证二十四小时正常运行（市电停电时，由备用电源供电）；3.每月定时记录1次电梯用电电表读数；4.每年对电梯进行年检1次；5.电梯机房应洁净，应配置盘车轮及松闸板手，环境温度应低于40；6.平层标识应当清晰。给排水系统1.每周巡查至少进行1次，夏天应增加至每天1次（给排水系统巡查表）；2.备用水泵应每周轮换一次；3.巡查时记录
6、压力表读数（高区1.11.3Mpa,中区：0.81.0Mpa,低区：0.30.5Mpa）；4.每月应记录电动机负荷（消防、生活、冷却等）用电电度表读数；5.每周定时记录1次二次供水总表读数。中央空调系统1.停机期间每周巡查至少进行1次（变配电系统运行巡检表）；2.运行期间应配置专职值守技工；并在每二小时记录一次设备运行情况（中央空调运行记录表），每班全面巡查至少进行1次（中央空调运行巡检表）；3.依据物业使用功能或物业服务合同约定确定冷气供应时间，并将冷气供应时间进行公告；4.中央空调应提前30分钟开机，作为预冷时间；5.每天运行停机后，记录1次空调用电电表读数。消防报警系统1.消防控制中心配
7、置应专职人员二十四小时值守；2.消防子系统每周巡查至少进行1次（消防系统运行巡检表）；3.各类探测器完好率应达100，误报率应低于3；4.手动报警按钮、消防电话完好率应达100；5.消防疏散照明、疏散指示灯完好率应达100；6.应急照明系统在断电后，至少能照明30分钟以上；7.气体灭火系统的储气容器压力应在10之内，无漏气现象；8.消火栓箱内各器械(小锤、水带、阀、枪头、消防栓箱)完备、完好。安防系统1.安防子系统每周巡查至少进行1次（安防系统运行巡检表）；2.车场管理系统计时、计费应准确；3.门禁、对讲装置应通话及画面清晰，刷卡应反映灵敏，电控锁开关应准确；4.周界报警系统能实时报警，误报率
8、应不超过2；5.视频监控系统摄像图像应清晰，存储功能应正常，带云台摄像头应可控制转动。防雷系统每周巡查1次，避雷针、避雷带无缺失、断点现象（变配电系统运行巡检表）。3.0 运行巡检管理序号实施方式要 求1自行实施1.集团专业公司在子公司区域没有设立机构的，设备运行巡检应由管理处自行成立工程队伍实施；2.管理处应将运行巡检内容落实到责任人，工程主管应对责任人工作进行工作检查（采用工作检查表工具）；3.工程服务人员巡检时，应遵守操作规程和安全规范要求；4.品质主管应对工程服务进行品质检验，并将检验结果与工程主管绩效挂钩。2委托实施1.集团专业公司在子公司区域设立机构的，设备运行巡检应委托集团专业公
9、司实施；2.设备运行巡检委托集团专业公司实施时，应严格执行集团公司发布的设备运行巡检定额，以确保设备运行巡检质量；3.管理处工程主管应对集团专业公司的运行巡检表进行复核并签字确认；4.管理处工程主管、品质主管应对集团专业公司工作进行工作检查（采用工作检查表工具）和品质检验（采用品质检验表工具）；5.与集团专业公司签订的委托协议采用集团公司统一编制的格式文本；6.工作检查和品质检验结果应通过协议约定的方式与支付价款挂钩。4.0 支持性文件4.1月度运行巡检计划表4.2操作规程4.3安全守则4.4值班守则4.5工作票4.6操作票4.7变配电系统运行巡检表4.8发电机组运行巡检表4.9发电机组运行记录表4.10公共照明系统运行巡检表4.11给排水系统运行巡检表4.12中央空调运行巡检表4.13中央空调运行记录表4.14消防系统运行巡检表4.15安防系统运行巡检表4.16低压配电系统运行记录表4.17高低区采暖运行记录表4.18给水系统运行记录表4.19消防监控中心运行记录表编 写 人C/0：程力新编写时间2008-10-29申请人：蒋伟审核人：梁志军批准人：陈耀忠发布日期：2008-10-30
