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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.n 当前文档修改密码：8362839项目商业规规划定位位及招商商策略汉口商圈分分析江汉区“十十一.五”计划提提出：明明确经济济发展的的空间布布局和功功能定位位。在巩固经济济发展基基本格局局的基础础上，进进一步优优化产业业结构，健健全体系系，提升升功能，按按照地理理空间，自自南向北北建设四四大经济济功能板板块。1、商贸旅旅游板块块。解放放大道以以南区域域。该区区域主要要布局大大型商业业圈、专专业市场场群、都都市旅游游带和休休闲娱乐乐街。以以“三个两两”为主体体
2、，构建建该区域域基本框框架。两两个商业业圈：即即以武商商摩尔城城、SOOGO为为核心的的解放大大道商圈圈，以中中百、万万达、民民众乐园园、库玛玛、中电电为主要要支撑的的中山大大道商圈圈。两大大市场群群：即前前进电子子市场群群和东汉汉正街市市场群。两两大旅游游点：即即以龙王王庙公园园为主体体的观江江旅游景景点，以以孙中山山铜像和和南洋大大楼为标标志的文文化旅游游景点。2、金融商商务板块块。解放放大道以以北、发发展大道道以南区区域。该该区域以以王家墩墩中央商商务区和和建设大大道金融融一条街街为主体体，重点点建设新新华路、建建设大道道、环CCBD三三条金融融商务带带，并向向周边辐辐射，向向王家墩墩C
3、BDD核心区区递进开开发，集集中建设设高层高高档商务务楼盘，配配套建设设公共绿绿地、停停车场、商商务会所所、高级级酒店，营营造浓厚厚商务氛氛围，形形成以总总部经济济、楼宇宇经济为为主的区区域。3、新兴商商业板块块。发展展大道及及其以北北、常青青路以东东区域。该该区域重重点布局局大型卖卖场、专专业市场场群、专专业商贸贸城。充充分发挥挥临中环环线的交交通优势势，在唐唐家墩地地区至建建设大道道周边新新建一批批大型卖卖场、专专业商贸贸城，在在姑嫂树树路沿线线兴建一一批专业业市场，形形成北部部地区新新的商圈圈。适应应该区域域内住宅宅集中的的特点，在在新建小小区布局局商业网网点，建建设一批批便利超超市、连
4、连锁店。4、高新产产业板块块。发展展大道以以北、常常青路以以西，以以江汉经经济开发发区为主主体的区区域。实实施两个个集聚的的工业布布局，即即工业经经济主体体向开发发区集聚聚，工业业经济产产业向知知识型、总总部型集集聚。完完善“一主两两翼”规划，优优化江汉汉经济技技术开发发区空间间架构。“一主”即夯实以江北民营科技园为主要载体的核心功能区，集中布局高科技生产、科技研发机构、企业孵化平台、大型企业总部。“两翼”即以东汉正街工业园和高桥产业园为主要载体的紧密功能区，主要布局孵化毕业的企业、精深加工项目、产业链延伸项目、配套服务项目、物流业基地等。5、传统老老商业区区的崛起起。武汉汉老建筑筑中，从从武
5、汉关关、花旗旗银行到到汇丰银银行，都都可以窥窥见早期期写字楼楼的身影影，也记记录下一一个城市市在不同同时期的的兴衰变变迁。永清片区，曾曾经的武武汉租界界金融中中心，商商业和文文化底蕴蕴可以追追溯到汉汉口开埠埠之初。但但前几年年由于商商业中心心的北移移，该片片区面貌貌渐老。 如今，在在武汉新新一轮旧旧城改造造过程中中，聚集集了大批批政府机机关、事事业单位位的永清清片区已已逐渐找找到自己己的最新新定位现代代高端中中央商务务区。在在这个变变迁节点点时进入入的武汉汉天地项项目；首首期项目目工程进进展顺利利，一期期商业项项目建筑筑面积为为162257平平方米，以以餐饮、娱娱乐、零零售为主主。目前前，大部
6、部分商铺铺已对外外租赁。其其加盟品品牌有：牙买加加蓝咖啡啡、巴黎黎吧美国国BR-31冰冰淇淋、V12是马来西亚娱乐业巨头云顶集团在亚太区域的首家钻石级旗舰店、燕之屋武汉天地店是经营印度尼西亚苏门答腊燕窝产品的专营店、法朵葡园餐厅、御甲堂养生餐厅等。（1） 汉口商圈总总结随着越来越越多新项项目的出出现，武武广商圈圈的集聚聚效应会会越来越越明显。随随着越来来越多地地产项目目的开发发及各个个片区的的逐渐成成熟，各各个区域域内的商商业网点点和新的的商业物物业会逐逐步完善善。从王家墩CCBD的的规划可可以看出出，该区区域未来来会有不不少于220万建筑面面积的商商业面积积（写字字楼、酒酒店除外外）供应应。
7、因此此，CBBD区未未来将会会形成一一个区域域商圈。随着武汉消消费能力力的进一一步升级级，武汉汉零售商商业将逐逐步由传传统的百百货业向向购物中中心业态态升级，武武广商圈圈、江汉汉路商圈圈的核心心将向偱偱礼门周周边聚集集，形成成新的中中心商业业区的核核心地带带。新商业格局局正加速速演变2007-20008年，武武汉商业业地产在在新物业业供应、新新品牌进进入、新新商圈形形成等几几方面均均有突出出表现。l 新增物业方方面，武武汉国际际广场、大大洋百货货光谷店店均于220077年下半年年开业，新新增百货货面积达达9万平方方米，让让武汉百百货业白白热化的的竞争态态势进一一步升级级。除传传统百货货业供应应
8、加大外外，新增增的销售售型商业业项目也也较20008年年大幅增增加。从从零售型型的世界界城光谷步步行街、到到专业市市场型的的大武汉汉家装、华华中建材材家居广广场、再再到区域域商业中中心型的的汉口东东部购物物公园、融融侨锦城城福源街街等等，总总供应面面积超过过30万平平方米，购购买商铺铺成为老老百姓投投资理财财的又一一个关注注重点。l 2007-20008年，一一茶一座座、面包包心语等等在一线线城市成成功运营营的知名名连锁品品牌纷纷纷落户武武汉，且且开店数数量多在在两家或或以上。苹苹果、美美克美家家等高端端消费产产品也纷纷纷在武武汉试水水，开设设专卖店店。国际际一线品品牌方面面，Caartiie
9、r、HuggoBosss、Y-33等也在在武汉开开出其在在华中地地区最大大规模的的旗舰店店；LVV、星巴巴克等也也已签下下租约。预预计在今今年，武武汉市民民在家门门口就能能体验更更多国际际品牌带带来的时时尚感受受。由此此可见，武武汉这个个消费型型城市对对于各类类商业品品牌吸引引力越来来越大。l 2007年年，武汉汉商业地地产市场场另一个个突出的的特点便便是新兴兴商圈的的雏形初初现。如如世界城城光谷步步行街以以其1550万平平方米的的巨大体体量填补补了该区区域商业业的真空空，带动动了光谷谷商圈的的形成与与发展；香港瑞瑞安在武武汉所开开发的新新天地其其商业形形态为中中高瑞消消费及效效的带动动了永清
10、清片区的的商业崛崛起，因因而提高高了传统统商圈的的生级；而汉口口东部购购物中心心也于220088年初开开盘亮相相，155万平方方米的商商业体量量，让汉汉口东部部这一传传统的居居住密集集区又重重新吸引引了人们们的眼球球，二七七商圈的的形成近近在眼前前。此外外，武汉汉的中心心商业区区也悄然然酝酿着着变革。随随着南国国置业顺顺利取得得偱礼门门项目土土地使用用权、和和黄储备备已久的的老甫地地块，在在轨道交交通一号号线与二二号线的的换乘站站周边已已出现了了超过330万平平方米的的潜在商商业供应应。随着着武汉消消费能力力的进一一步升级级，武汉汉零售商商业将逐逐步由传传统的百百货业向向购物中中心业态态升级，
11、武武广商圈圈、江汉汉路商圈圈的核心心将向偱偱礼门周周边聚集集，形成成新的中中心商业业区的核核心地带带。商圈内常驻驻人口统统计（每每户3号均分分）根据市场调调查，在在传统商商圈内老老社区人人口统计计如下表表：居民点户数（户）人口（人）延庆小区7202967 三德社区9762718 滨江社区14104591 太平街社区区4321512 三阳社区5001750 麟趾社区3001050 仁义社区14134098 黄浦雅苑6202170 统建大江园园10003500 酒宝荡小区区3001050 惠济二路社社区150525 亚安花园4141449 绍兴社区100350 中国电信宿宿舍80280 六十二中教
12、教师宿舍舍6202170 同关社区90315 扶轮大厦80280 名雅居3001050 花惠社区147515 解放社区7502625 济生社区160560 铜人像社区区280980 福建街社区区100350 大夹街社区区200700 王家巷商厦厦120420 长航职工宿宿舍3001050 武汉新天地地182546三阳金城6001800黄埔东宫4181254航天双城19525856华清苑11953585常阳永清城城15694707其它7805 合计174788645788 根据上表，初初步估算算项目商商圈范围围内常驻驻人口约约7.88万人。33、商圈圈内主要要商店营营业业面面积统计计主要商场名名
13、称营业面积（M2）业态武商量贩生生活馆6000中高端卖场场好又多量贩贩店2500仓储商场武汉新天地地商业街街160000品牌店原中南商都都底商9000正在招商中中三阳金城底底商总面积：116万方方商业正在招商中中万达广场1400000中高端合计约3500000商圈内零售售业饱和和度分析析按照零售饱饱和理论论，只有有在零售售饱和度度大于平平均值的的情况下下，才有有可能在在商圈内内开设商商场的可可能（设设定商圈圈内主要要竞争对对象是主主力商店店，临街街商铺不不计入饱饱和度计计算的营营业面积积内）。其计算公式式如下：零售饱和度度 IIRSCRERF式中： IRSS商商业圈的的零售饱饱和指数数；C商业
14、业圈内的的潜在顾顾客数目目；REE商商圈内消消费者人人均消费费支出； RF商圈圈内主要要商店的的营业面面积。根据市场调调查结果果，该区区域内消消费者人人均年收收入高于于武汉市市平均水水平，约约1.22万元，220077-20008年年武汉市市城市居居民人均均可支配配收入1167112.444元。人人均年消消费约1114332.997元左左右，人人均消费费支出为为45元/人日。本项目商圈圈辐射范范围内潜潜在消费费者数量量包括常常驻人口口7.88万人，加加上其它它流动人人口（如如写字楼楼人口、行行政机关关、学校校、幼儿儿园等）约约9.22万人。5、规模模模型的建建立与计计算对项目规模模的确定定，可以以按照两两种情况况来考虑虑，如下下图：按此模型计计算的结结果如下下：极限规模测测算表社区商业城市商业社区常住人人口总户户数（户户）1747889.2 商圈总人口口 （万人人）社区配套的的超市面面积 (平方方米)3500000114322.977商圈内人均均消费（元/年）社区人流量量 （万人人/日）5.4 偶得性消费费商业面面积 (平方方米)6267.9 10 商圈内年总总消费 （亿元元）中西餐厅、休休闲娱乐乐等目的的性消费费商业面面积 (平方米米)150000项目可能的的规模下下限(万平
