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1、限购令下的机遇与挑战关于未央房地产业发展的几点思考 近年来，西安城建步伐不断加快，随着西安行政中心北迁、铁路北客站启用和地铁2号线的开通运营，未央区城建进入了高速发展期。区内房地产业乘势而为，抓住有利时机，释放发展潜力，呈现出“总量扩张、质量提高、贡献增大”的良好态势。但与此同时，房地产业的过快增长，房价的直线攀高也给经济发展、社会稳定埋下了隐患。近期国家、地方密集出台的调控政策力度持续加大，意在挤压泡沫，促使房地产业发展回归理性，相对于全区过快增长的房地产业而言是个不小的危机和挑战。 一 、未央区房地产业发展的现状与外部环境（一）未央房地产发展的现状1.房地产投资加速，带动区域GDP增长。未
2、央房地产在“十一五”期间进入高速发展阶段，从五年前全市房地产开发的“凹地”已转变为全市新的增长极。“十一五”期间，全区固定资产投资累计完成1310.7亿元，年均增长33.6%，2006年-2010年,未央区累计完成房地产开发投资432亿元，占全社会固定资产累计投资的33%。2011上半年，全区房地产开发投资完成76.75亿元，同比增长23.1%，增速较去年同期提高了1.5个百分点，房地产业在区域经济发展中的地位和作用明显增强。但未央房地产投资对经济增长的拉动作用受政策影响波动较大，但其拉动作用不容忽视。2007年受市政府北迁的利好消息，拉动度达到1.7个百分点。也就是说，2007年未央GDP同
3、比增长15%，其中1.7个百分点是由房地产投资所拉动，从2007年到2010年，房地产投资对地区GDP的平均拉动为0.9%。由此可见，未央房地产投资对本区域经济的增长有不小的拉动作用。2007200820092010地区生产总值17.518.215.715房地产业1.70.90.30.7房地产投资对地区生产总值的拉动度 单位：%2.销售面积和新开工面积增幅回落。近年来，辖区商品房销售面积增速一直保持在45%以上，新开工面积也保持在20%以上。但从今年1季度以来，全区商品房销售面积和新开工面积大幅回落，国家出台的一系列调控政策效应开始全面显现。二季度，西安市房屋“限购令”政策出台，在“调控政策信
4、贷额度”的双重压力下，西安各家银行对个人房贷业务持续收紧，货款资金难以到位。截至6月底，全区商品房共销售153.05万平方米，同比增长6.7，增速较去年同期回落了30.4个百分点，较1季度回落了30.8个百分点。其中，住宅销售143.44万平方米，同比增长2.2%，增速较去年同期回落30.5个百分点。上半年全区商品房新开工面积148.76万平方米，同比下降14，增速低于房地产开发投资增速37.1个百分点。3.对相关行业发展的拉动作用大。房地产业具有融资量大、产业链长、波及面广等特点。未央快速发展的房地产业在促进区域经济增长、满足市民住房需求、美化居住环境的同时，又带动了建材家居、装饰装潢、交通
5、物流、住宿餐饮、房屋出租等相关行业的增长。如依托房地产的繁荣，全区建材家具销售、装饰材料市场等一直保持良好的增长态势。另外，随着未央城市发展规划和功能定位的优化，工业重心向外转移，其贡献力将逐步下降，而目前未央新的产业规划是向金融、商贸、服务业发展，由于房地产业的发展对基础设施条件要求低，可在较短的时间内汇集较大资金，快速拉动投资的增长，因此通过房地产开发，进一步完善城市服务业、商贸业、金融等配套发展，吸引技术、人才、资金。由此可见，在未央城市化发展的历史阶段，加快房地产业发展符合现阶段发展实际，对于吸引投资、繁荣经济、促进第三产业的加快发展具有积极的引领作用。4.对地方政府财政收入贡献突出。
6、房地产业的税费是地方政府的重要财政收入来源，包括房产税、土地增值税、交易契税、营业税及附加、企业所得税、土地使用税等等，而且政府每年从土地出让中所得收入更是在地方财政中占有相当大的比例。2010年全区房地产营业税收入按照含经开划转计算，达到38619万元，与07年比年均增长56.7%；建筑业营业税达到15630万元，与07年比年均增长50%；两项税收合计占财政收入的比重达到37.5%，比2007年水平提高了个14.2个百分点，年均提高4.7个百分点。全区房地产及建筑业营业税的快速增长对全区财政收入增长贡献突出，由此可见，房地产市场健康、稳定发展，对于保障地方财税的增收，保持经济持续增长意义重大
7、。2007年2010年房地产、建筑业营业税增长情况表区级房地产营业税（万元）区级建筑业营业税（万元）两税合计（万元）地方财政收入（万元）两税占财政收入比重（%）2007年100444633146776293323.32008年160546097221518449126.22009年21977108453282210830130.32010年38619156305424914460037.53年年均增长56.7%50.0%54.6%32.0%4.7注：05、06年两税数据未含经开划转，按照统一口径以07年以来数据分析说明（二）房地产业发展的宏观环境1.聚集效应显现。随着西安城市骨架的拉大，市政府
8、北迁，西安“双核”驱动的态势业已形成，新的政治中心、金融中心、商务中心、交通中心、物流中心、制造中心正在西安北城形成，北城正由资源“高地”向产业“洼地”转变，人力、物力、财力的聚集效应逐步显现。并由此带来了未央土地的大幅增值和房地产的空前繁荣。 2.立体交通体系日趋完善。未央是西安贯通东西、连接南北的必经之地，距西安咸阳国际航空港仅8公里，快速便捷的机场高速一号线、二号线穿境而过；2009年年底建成使用的铁路北客站，衔接陇海、西康、包西、西南、侯西五条干线铁路，且与西宝、西铜、西康、西汉、机场高速等公路相连接；地铁2号线沿西安市中轴线纵贯南北，铁路与地铁、陆路、航空之间立体交会，可实现旅客换乘
9、“零距离”；绕城高速、大兴路、未央路、太华路、北二环、北三环等构成的城市主干路网，与其他城市道路纵横交织，构成未央成熟高效的城市路网体系。3.土地稀缺性凸显。随着各种重大项目建设在未央密集落地，建设用地需求逐年递增。一方面，总面积达65平方公里，占未央区面积四分之一汉长安城遗址，受文物保护的限制不能开发；另一方面，西安经济技术开发区、西安浐灞生态区和大明宫遗址保护改造区实行独立开发。仅这二方面就占去了未央区全区面积的53.08%。去年，未央的三桥和六村堡街道又划归沣渭新区托管，可供未央使用的建设用地十分有限。从近年未央区招商引资项目情况来看，每年用地需求约为5000亩到8000亩，远远超出了全
10、区近几年平均年度3000亩到5000亩的土地利用指标和每年约2000亩的土地储备计划，土地资源的紧缺导致了地价的攀升，房地产商的开发成本逐年加大。4.资金链面临考验。2011年1月“新国八条”出台，2月西安限购令出台。此轮限购政策使得西安房地产业运行环境再度收紧，购房者观望情绪浓厚，期房成交量低谷徘徊，开发商资金回笼减速。与此同时，我国经济进入通胀周期，CPI持续走高，政府的银根紧缩政策又给房地产业雪上加霜，从紧的货币政策转化成从紧的信贷政策，这对房地产业无论从供给还是从需求都影响非常大，房地产开发商将面临新一轮“洗牌”，强者生存、弱者出局的态势会进一步加剧。三、未央区房地产业发展面临的形势（
11、一）优势分析1. 区域经济持续发展，城镇居民收入不断增加。未央区GDP从2008年的235亿元增加到2010年的430.89亿元，在西安市各区县中排名由第三上升到第二。城镇居民可支配收入从2008年的14883元提高到2010年的22184元，在西安市六个主城区中排名第五，区域经济发展势头迅猛。 2.文化底蕴深厚，生态优势凸显。未央深厚的历史文化底蕴在全省乃至全国都是独一无二，十三朝古都，九个朝代建在未央，秦阿房宫、汉未央宫、唐大明宫、汉长安城遗址，都坐落未央，仅重点遗址保护面积就达64平方公里，相当于西安城墙内总面积的五倍，文化底蕴得天独厚；未央地处关天经济区的核心地带，西咸一体化发展的前沿
12、，西安国际化大都市的行政中心区，发展优势得天独厚；另外，未央区西有太平河，东有灞河，北临渭河，三面环水，加上渭、浐、灞三条“绿色长廊”和西铜、西宝、机场新线“三条绿色通道”，全区林木覆盖率达到35%，生态资源得天独厚。 “水绿色自然”使得北城具备最佳人居环境的潜质，也为房地产发展创造了极好的机遇和阵地。3. 政策导向明确。西安市2004-2020年城市发展规划，城北将成为西安的新中心，交通总枢纽。其西北部为汉城遗址保护区森林公园；北部以经济技术开发区为中心形成装备制造业区、物流中心；东北部营造渭、灞、浐河及周边环境的“大水大绿”格局，这些将有效改善城市生态环境，为建设成高尚居住、旅游生态区提供
13、有力条件。同时未央区十二五发展规划纲要中也指出，要按照“统一规划、综合开发、配套建设、完善管理”的方针，鼓励建设大规模、智能化、宜居型、节能环保式商品房和高档次商务写字楼，推动建设花园式住宅小区，大力发展亲水性房地产业，把未央建设成在西北有影响力的高尚住宅区和现代商务楼宇发展区。（二）劣势分析1.投资结构不尽合理。当前未央房地产投资结构的主要问题是其没有适应消费群体的现实定位，没有适应城市协调发展的现实要求。一是近年来城北房地产在一系列利好消息的带动下进入飞速发展时期，房价逐年攀升。房地产企业热衷投资利润丰厚的高档住宅和非住宅类，而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档和保障性住房建设的意
14、向冷淡，结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾，也增加了市场风险。二是未央的房地产投资中住宅投资占90%，住宅投资固然能拉动经济增长，但其后劲不足。未央目前正积极打造国际化大都市行政新区，大力发展商贸业，商业地产的投资不足将很难给相关政策的实施提供配套支持。2.房价收入比过高。 城北依托大明宫、汉长安城遗址、渭河、灞河、未央湖、城运公园等自然景观资源，周边已形成了宫园壹号、雅荷花园、魏玛公馆、海珀蓝轩、首创国际城、汇通太古城等超过300万平方米高端住宅区，城北“高尚人居中心”雏形已成。2011年上半年区域住宅均价已超过7000元/平方米。但与此形成鲜明对比的是，2010年辖区人均可支配收入为2
15、2184元，以购买一套70平方的住宅为例，房价收入比竟高达25，按国际通行标准，房价与家庭年收入比在3-6倍之间时，可形成对住宅的有效需求。而未央区的房价收入比远远超出这一区间，严重制约了居民对住房的有效需求，区内房地产市场已经出现了自住者买不起房的尴尬境地。3.房地产开发企业整体实力较弱。截至2010年底，全区拥有资质等级房地产企业90家，与“十五”末相比，企业数增长了55.2%，但大部分企业资质较低，具有一、二级资质的企业数较少。（三）机会分析1.把握机遇，找准关键。今日未央是一个正在快速建设的城市新区，处于“西咸经济一体化”、“一线两带”发展战略格局的最前沿。要牢牢抓住西安城市发展重心北移等重大历史机遇，把商贸业和现代服务业作为未央优先发展的主导产业，而商贸业和服务业的发展都是以房地产为依托。2.城建步伐加快促进房地产的发展。2008年，未央区政府出台了西安市未央区人民政府关于加快城中村改造工作的意见，提出了用三年时间完成“百村城改”的宏伟计划。在随后几年中，辖区城改投资完成261.5亿元，截至目前共有20个村撤村建立了社区。城改房产项目的推进，一方面加快了城市化步伐，提升城市管理水平，另一方面也为打造生态未央，宜居未央提供了保障。（四）威胁分析1.物价高位运行，通胀压力加大。今年上半年，限购令出台，银行信贷收紧，房地产企业的融资成本较去年上升了30%，同时，由
