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1、 2022房地产估价师理论与方法知识讲解：房地产的种类(4)根据房地产的权益状况，可把房地产分为以下20类：（1）“洁净”的房屋全部权和出让的建立用地使用权的房地产。这是中国现行房地产制度下单位和个人的房地产权利最充分的一种房地产。典型的是“洁净”的商品房。这里所讲的“洁净”，是指房屋全部权和建立用地使用权为单独全部，没有出租，未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，不存在发包人拖欠承包人的建立工程价款（以下简称拖欠建立工程价款），未被查封，房地产开发建立过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确等等，下同。（2）“洁净”的房屋全部权和划拨的建立用地使用权的房地
2、产。典型的是“洁净”的以房改本钱价购置的公有住房、经济适用住房。（3）“洁净”的房屋全部权和集体土地的房地产。包括“洁净”的乡（镇）、村企业的房地产，“洁净”的农村村民住宅及其附属设施全部权和宅基地使用权的房地产。（4）共有的房地产。又可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产。共有与单独全部相比，是单个共有人不能自作主见，其权利要受其他共有人的制约，包括：处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有商定。按份共有人可以转让其享有的共有的房地产份额，但其他共有人在同等条件下享有优先购置的权利。因共有的房地产产生的债务，在对外关系上，共有人担当连带
3、债务，除非法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债务关系。对共有的房地产作重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有商定。共有人根据商定治理共有的房地产；没有商定或者商定不明确的，各共有人都有治理的权利和义务。（5）有限产权或局部产权的房地产。典型的是以房改标准价购置的公有住房。这种产权的住房可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购置权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进展安排。现在提倡原按房改标准价购置的公有住房补足到房改本钱价转为完全产权。（6）有租约限制的房地产，即已出租的房地产，也称为带租约的房地产、出租人权益。（
4、7）设立了地役权的房地产，即该房地产为他人供应了有限的使用权，例如允许他人通行，物权法称之为“供役地”。（8）设立了抵押权的房地产，即已抵押的房地产，通常称为抵押房地产。抵押人在通知抵押权人并告知受让人的状况下，可以将已抵押的房地产转让给他人。抵押人将已抵押的房地产转让给他人的，不影响抵押权，受让人处于抵押人的地位。（9）有拖欠建立工程价款的房地产。合同法其次百八十六条规定：“发包人未根据商定支付价款的，承包人可以催揭发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建立工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建立工程的价款就
5、该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”2022年6月20日人民法院关于建立工程价款优先受偿权问题的批复（法释（2022316号）规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法其次百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购置商品房的全部或者大局部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建立工程应当支付的工作人员酬劳、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。（10）已依法公告列入征收、征用范围的房地产。城市房屋拆迁治理条例第十二条规定，拆迁范
6、围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得新建、扩建、改建房屋，不得转变房屋和土地用途，不得租赁房屋。城市房地产抵押治理方法（2022年8月15日建立部令第98号公布）第八条规定，已依法公告列入拆迁范围的房地产，不得设定抵押。（11）被依法查封、实行财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。（12）开发建立手续不齐全的房地产。例如，没有建立用地规划许可证或者建立工程规划许可证、建筑工程施工许可证的房地产。（13）房屋全部权、建立用地使用权不明确或者归属有争议的房地产。（14）临时用地或者临时建筑的房地产。又可分为未超过批准期限的临时用地、临时建筑和超过批准期限的临时用地、临时建筑。（15）违法占地或者违法、违章建筑的房地产。（16）房地产的租赁权，即承租人权益，例如承租的公有住宅。（17）地役权。（18）房地产的抵押权。（19）房地产的空间利用权。又可分为地下空间利用权和地上空间利用权。例如，可在其上加盖房屋或者树立广告牌的屋顶，可在其上做广告的外墙面，地面为公共绿地或者公园的地下商场，地铁站内的地下商店。（20）房地产中的无形资产。某些包含无形资产的房地产，例如包含特许经营权的汽车加油站，依据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或者将其中的无形资产价值从房地产价值中分别出来。
