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1、目 录第一章 项目概要11.1项目名称11.2项目建设单位11.3项目性质11.4项目建设地点11.5项目建设内容11.6投资估算及资金筹措31.7项目效益31.8编制依据及范围4第二章 项目背景及必要性62.1项目背景62.2项目建设的必要性10第三章 建设条件与场址选择123.1项目区概况123.2场址选择15第四章 项目建设原则、宗旨174.1项目建设的原则174.2项目建设的宗旨17第五章 工程建设方案195.1建设规模和内容195.2工程设计方案205.3公用工程39第六章 环境保护及安全、卫生476.1设计依据476.2环境影响分析476.3环境影响评价结论506.4安全措施506
2、.5卫生措施50第七章 项目管理和进度安排517.1组织机构517.2组织管理内容和责任517.3劳动定员527.4实施进度安排53第八章 节能节水548.1节能方案548.2节水方案588.3主要能耗指标59第九章 老年公寓经营管理609.1入住条件609.2入住手续609.3护理级别61第十章 投资估算与资金筹措6310.1估算依据6310.2投资构成及估算参数6310.3投资估算与资金筹措65第十一章 工程招标方案6611.1招标依据及原则6611.2招标组织管理与方式6711.3招标基本情况表6811.4其它招标要求68第十二章 效益分析6912.1经济效益6912.2社会效益71第十
3、三章 结论及建议7213.1结论7213.2建议72附表：附图：第一章 项目概要1.1项目名称*区*老年公寓（服务中心）项目1.2项目建设单位*公司1.3项目性质新 建1.4项目建设地点1.5项目建设内容为大力弘扬中华民族敬老、养老、助老的传统美德，发展老年服务业，使*市*区广大老年人以健康、科学、文明的生活方式安享晚年。项目按照先进理念在*市*区新建一座能容纳700名老年人入住的现代化的老年公寓（服务中心）。公寓规划占地100亩，总建筑面积15000平方米，院内建健身操场若干个，院内设计为园林式，集休闲、娱乐、康复、保健为一体的综合型养老服务设施，具体建设内容如下：1、公寓楼：建筑面积100
4、00平方米，六层，分两个档次，其中：（1）一室一厅一厨一卫，200张床位；（2）一室一厨一卫，500张床位。房间内设施齐全，有卫生间，中央热水系统，空调，有线电视，生活设备齐全。2、食堂后勤区及浴池：建筑面积1000平方米，三层，一次可容纳400人就餐。3、健身楼：建筑面积1000平方米，二层，内设健身房、乒乓球室、棋牌室等，一次可满足300人健身、娱乐需求。4、学习楼：建筑面积500平方米，三层，一次满足300人需求。5、康复保健中心：建筑面积1000平方米，二层，可满足100人康复需求，并配备必要的康复器械。6、办公楼：建筑面积1000平方米，三层。7、值班室、配电房等辅助用房：建筑面积5
5、00平方米，单层。配套道路、绿化、停车场、室外活动设施（门球场、钓鱼场、种植场等）、垃圾收集站等附属工程。8、公寓建立热线咨询电话，实行信息网络管理，建立老人健康档案，开展的综合服务项目有：（1）老年康复保健；（2）健身中心；（3）老年康乐中心；（4）书报阅览室；（5）常见病、慢性病预防；（6）健康教育；（7）老年大学；（8）家庭护理；（9）信息、法律咨询。1.6投资估算及资金筹措项目计划总投资5600.00万元，全部为建设投资，其中工程费用3830.57万元，工程建设其他费用1354.63万元，预备费414.80万元。项目所需资金计划全部由由项目单位自筹。1.7项目效益项目建成后，为*市*区
6、老人们提供了一个适合老人活动的综合场所，满足了老年人对居住环境、活动设施、精神生活和康复保障等方面需要，其经济效益和社会效益显著。项目建成后，可常年入住700名老人，设施齐全、管理完善、服务满意、环境优美的老年公寓。老年公寓多功能全开放，集福利、寄养、休闲于一体。通过完善养老和相关人服务的功能，提高社会化养老水平，推动老龄事业的快速发展，立足*市*区等周边地区老年人需求，为老年人实现“老有所乐、老有所养、老有所为、老有所医”等创造平台，全面提高和改善老年人的生活水平和质量。同时为辖区内失地农民提供就业岗位需要，直接吸纳就业人数60名，缓解了当地就业压力。项目建成后，按每人1000元/月计算，年
7、收入为840.00万元；项目内部收益率5.91%，净现值409.39万元，总投资收益率5.79%，投资回收期12.97年（含建设期），盈亏平衡点39.90%。1.8编制依据及范围1.8.1编制依据1、中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定；2、中国老龄事业发展“十一五”规划纲要；3、转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（国务院办公厅 国办发20066号）；4、中华人民共和国老年人权益保障法5、中华人民共和国国家标准老年人居住建筑设计标准；6、中华人民共和国建设部老年人建筑设计规范；7、*省人民政府关于印发*省老龄事业发展“十一五”规划的通知（鲁政办发20061
8、15号）；8、*省20082020年人口老龄化状况与对策研究；9、*市人民政府办公室关于印发*市老龄事业发展“十一五”规划的通知（枣政办发200712号）；10、*市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；11、*统计年鉴2009；12、项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料。1.8.2研究范围1、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性；2、根据建设场地的实际情况，进行总图布置方案研究；3、对公用工程和辅助设施进行研究；4、对节能、节水、环境保护、安全卫生与消防提出研究方案；5、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析
9、，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；6、提出可行性研究结论和建议。第二章 项目背景及必要性2.1项目背景2.1.1国家政策中国老龄事业发展“十一五”规划纲要（2006-2010）指出：加快老龄事业发展步伐，重点解决老龄事业发展中的突出问题，落实“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”，把老龄事业推向全面发展的新阶段；初步建立适应社会主义市场经济要求、体现城乡不同特点的城市和农村养老保障体系；建立老年人管理与服务体系，进一步丰富老年人的精神文化生活，加强思想政治工作，切实维护老年人的合法权益。建立老龄事业的正常投入机制。健全老龄工作体系。中国老龄事业发展“十一五”规划，四
10、大任务凸显规划总体目标：1、继续建立健全老龄政策法规体系。中国已经先后出台了老年人权益保障法、中共中央国务院关于加强老龄工作的决定、中国老龄工作发展纲要、中国老龄事业发展“十五”计划纲要、中国老龄事业发展“十一五”规划等政策法规。“十一五”期间应在现有基础上，继续加大老龄政策研究力度，丰富完善老龄政策法规体系。2、不断健全和完善老年社会保障体系。由于中国经济还不发达，社会保障体系还不完备，还存在很多需要解决的问题。因此，规划特意提出要建立健全广泛覆盖、持续发展，与经济社会相适应，与其他保障制度相衔接的老年社会保障体系，这与中国经济社会协调发展的目标是一致的，其最终目的是要切实解决老年人“养”和
11、“医”的问题。3、加快构建养老服务体系。规划明确提出要加快养老服务业的发展，努力构建以居家养老为基础、社区照顾为依托、机构养老为补充的养老服务体系，是落实科学发展观的具体举措，符合广大老年人利益。 4、努力丰富老年人精神文化生活。规划把发展老年文化教育事业摆在重要位置，强调要加强老龄事业基础建设，提出要努力增加资金投入，加强老年文化场所和设施建设。要在大中城市逐步建立设施完备、功能齐全的综合性老年活动中心，在县（市、区）建立老年文化活动中心，乡（镇）、街道设立老年活动站（点），基层村居开设老年活动室。中华人民共和国老年人权益保障法中明确规定：国家鼓励、扶持社会组织或个人兴办老年福利院、养老院、
12、护理院、老年公寓、老年康复中心和老年文化体育活动场所等设施。地方各级人民政府应当根据当地经济发展水平，逐步增加对老年福利事业的投入，兴办老年福利设施。同时要在政策上鼓励社会各界积极参与，实行社会事业社会办的方针，多渠道、多形式地发展老年人事业。2.1.2我国及*省老龄人口现状截至2005年底，我国总人口为13.0756亿人，其中65岁及以上老龄人口已达到1.0045亿人，占总人口的7.69%。老龄化加速已成为我国人口工作面临的主要问题之一。“十一五”期间，我国人口老龄化速度将进一步加快，到2010年，60岁以上老年人口将达到1.74亿，约占总人口的12.78%，年均增长537万人。我国人口老龄
13、化具有增长速度加快、数量增大、高龄化更加显著、农村老龄问题突出、城乡和地区之间老龄化程度差异扩大等特点。养老保障问题更加突出，劳动年龄人口对老年人赡养负担加重，社区照料服务需求迅速增加，解决老龄问题的社会压力显著加大，特别是我国第一次生育高峰的人口将陆续进入老年，他们的物质文化生活需求更趋多样化，对经济社会的全面协调发展带来的影响将会更加深刻。*省人口老龄化正进入快速增长期，对经济社会发展提出了重大挑战。一是人口老龄化快速发展。截至2008年底，*省老年人口总量1337.28万，老年人口数居全国第一，并以每年4.27%速度增加，递增率是总人口增长率的8.4倍。据预测，2020年*省老年人口将达
14、2208万人，80岁以上老人将达362万人，老龄人口占全省人口比重将由14.20%上升到22.33%，老龄工作形势十分严峻。二是人口红利期将提前结束。据预测，到2020年，*省16-59岁的劳动适龄人口，将由2008年的6539.1万人下降到6079.5万人。2027年，社会总抚养比将比全国提前5年达到50%，*省将由“人口红利期”转入“人口负债期”，劳动力供给由富足转为稀缺，劳动力成本将逐步升高。三是家庭养老功能不断弱化。家庭养老的经济负担和生活照料负担加重，将越来越多地依赖社会养老。四是社会机构养老需求急剧增大。据预测，2013年前入住养老机构的老年人约74.11万人，是2008年*省总养
15、老床位29万张的2.56倍。五是医疗服务压力大增。据统计，全省目前患有老年病的老年人1085万人左右，有33万老年人基本生活不能完全自理。老年人口比重每增长1%，医院床位数需要增加2.15万张，医生数量需要增加1.18万人，卫生费用需要增加2.24亿元。六是对就业及社会保障、公共服务设施和文化建设提出了更高的要求。预计到2020年仅老年服务护理人员就需要644.58万人，在创造大量就业岗位的同时，对社会保障体系和公共服务设施建设及精神文化产品的需求进一步加大。由此可见*省人口老龄化问题的严重性，人口老龄化的速度过快与经济发展水平的相对滞后产生了巨大的矛盾。2.1.3*市老龄人口现状人口老龄化已成为*市经济社会发展的一个重大社会问题。2005年底，全市60岁以上老年人口已达到39.3万人，占全市总人口的10.71%；65岁以上老年人口已达到26.3万人，占全市总人口的7%
