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1、2009年二手房成交27.6万套逾前三年之和，成交格局变化大2009年，是二手房市场处于全面提速的一年，需求厚积喷发、供不应求等现象出现，全民对价量提升感受明显，至于这些外在观感上的现象具体作用到交易市场上，表现出了何种具象特征、这些新的特点又会引导未来二手房市场出现哪些趋势，在2009年行将结束之际，“链家地产”特将整年度市场成交特点进行盘点如下：首先，全年成交27.6万套 ，比前三年成交总和高出13.97% 据“链家地产”统计数据分析，2007年1-11月，北京二手房交易量为236577套，相比去年同期的63082套，涨幅高达275%；即使与20062008年三年之和219446套相比，仍
2、然高出7.8%，可谓创下二手房成交新高。而从12月上半月二手房成交相比11月同期40%左右的上涨来看，12月份二手房成交或将达到40000套左右。即2009年全年二手房成交达到27.6万套左右，相比20062008年三年之和242676套，还要高出13.97%。此外，从各月二手房成交走势来看（具体参看上图1-1），也可以为今年二手房成交火爆提供一个佐证。第一个成交增长点出现在3月份，环比涨幅高达112%；相比前三年成交之和高出9.69%，主要在于累积需求的消化和节后二手房传统的成交旺季；而到了5月份，随着累积需求逐渐消化，成交略有走低，至6月份开始，则逐渐向高位冲刺，成交小幅波动也基本为正常高
3、位盘整，10月份由于“黄金周”的影响，成交顺势后延，到了年底，前10个月市场的火爆再次刺激需求神经，促使成交再扳高位。分析2009年北京二手房交易呈现井喷式增长的原因，主要在于：1、各项宏观优惠政策的深入执行期，成本减少刺激购房意愿：2008年11月1日起执行的契税优惠政策、印花税和土地增值税减免政策以及调整贷款利率下限到贷款基准利率0.7倍的信贷政策，在经历两个月执行后，至2009年已到达一个深入执行期，因税费优惠而入市得新增需求基本开始经历供需配对周期后，在交易市场现象；2009年1月1日开始执行的营业税“5改2”政策，直接促使3-5年房产成交成本减少5.5%，促进了3-5年购房需求的显现
4、，助推了成交市场走高。2、2008年二手房成交下行需求观望导致的累积需求，在今年爆发据“链家地产”统计数据分析，2008年全年二手房成交6.9万套，是二手房市场开放十个年头以来，第一次出现成交下行。这主要是2008年度大量需求观望、成交周期拉长所致。而到了2009年，刚性需求迫切的居住需求使其逐渐显现在交易市场，也就是说，这些2008年迟缓入市的需求成为2009年的新增需求，消化了去年的累积房源，主推了2009年二手房市场成交。3、恐慌性购房需求涌现，助推交易市场加速成交2009年各月二手房价量涨势迅速，这在一定程度上刺激了买卖双方对未来房价的预期，恐慌性购房需求涌现，使得市场上供需比不断拉大
5、，“一房难求”的火爆场面又刺激下一轮的需求恐慌。尤其临近年底的几个月，各项优惠政策到期或将废止的预期，使恐慌性购房更甚，很多潜在需求也开始将购房提上计划日程，助推交易市场成交加速，成交量上涨明显。其次，二手房成交首超新房，一、二手房成交比值已缩至0.64：1左右 据“链家地产”根据北京市房地产交易管理网数据统计显示，2009年1-11月，新建商品住宅成交15.8万套左右，12月上半月成交10537套左右，预计12月份成交2万套左右，那么2009年全年新建商品住宅套数预计为17.8万套左右，与二手房27.6万套左右的成交量相比，比值在0.64：1左右，即每成交1套二手房，有0.64套新建商品住宅
6、成交；每成交1套新建商品住宅，已有1.55套二手房成交。而从各年新建商品住宅与二手房的成交比值来看（详见表1-2），呈现逐年下降的趋势，商品住宅与二手房的成交比值逐渐拉小，说明二手房的成交地位处于上升地位，当该比值小于1时，说明二手房的成交量已经超过新建商品住宅，处于成交主导地位。未来，随着新建商品房供应面积的逐年下降，以及可售期房的大幅下降，部分新建商品房需求将转移到二手房市场中；再加上未来新建商品房供应集中郊区和远郊区的“外围化”特点，区域供需尤其是热点城区的供需矛盾将导致部分需求转向区域供应“多元化”的二手房市场。这样一来，部分需求从新建商品房抽离填补到二手房市场，“一降一升”的局势将让
7、二手房成交领先新建商品住宅成为必然的常态。第三，朝阳、海淀、丰台三“成交大户”区县成交比重下降2%左右，顺义、房山、门头沟、亦庄等“成交散户”远郊区县成交比重上涨3.48%从09年北京15个区县二手房交易比重来看（具体参看上图1-2），朝阳、海淀、丰台三区县交易比重仍然是位列前三位的“成交大户”，占比分别为28.99%、12.51%、10.38%，总占比达到51.88%，占到二手房成交的一半以上；与此同时，成交比重也出现了小幅波动，与2008年相比变化幅度分别为下降0.33%、持平、下降1.62%。随着今年房产价格的快速上涨，朝阳、丰台房产本身的梯级划分已经逐渐拉近，区域同质化明显，部分购房需
8、求迫于压力注意到房价较低的区域；而海淀区独有的教育资源和“学区房”则成为各区县购房需求的潜在引向需求，因此其成交格局和地位很难被撼动。预计未来随着价格继续高位上涨，三区县成交比重都会有小幅下降，但是鉴于其拥有庞大存量的基础，交易大户地位仍会得以保持。而从东城、西城、崇文、宣武（即中心城区）的成交比重来看，则再一次呈下降趋势。2009年东城、西城、崇文、宣武的成交比重分别为2.45%、2.65%、2.39%、3.15%，相比2008年均出现了小幅下降，总占比为10.56%，相比2008年下降1%。未来无论是从中心城区自身价格较高、房源盘活难度较大的自身瓶颈来看，还是从城市建设和轨道交通并举繁荣了
9、众多相对偏远的新兴区域角度来看，中心城区交易比重日益缩小将成为趋势。另外一个各区县成交比重明显变化趋势就是，顺义、房山、门头沟、亦庄等远郊区县“成交散户”成交比重均呈上涨趋势，占比分别为5.41%、3.32%、2.98%、1.15%，总占比为12.86%，相比2008年上涨3.48%，这在成交比重涨幅上不可谓不大。而未来，这些区县几乎均有轨道通车的重大利好，这会进一步带动区域人气，使区域成交再次明显上涨。因此，在未来二手房发展中，各区县将表现出以朝阳、海淀、丰台为主导地位，但郊区县成交地位也将日益凸显的成交格局。第四，成交总价向中高档位转移，120（含）万以上各档位成交比重均出现不同幅度上涨，
10、总计上涨达20.48%，成交涨幅比90万以下快4.37倍据“链家地产”统计数据分析，2009年二手房成交总价最大的变化在于：一是90万以下二手房成交占比的下降，从2008年的57%左右下降到36.34%；另一个是120万以上各档位都有不同幅度上涨，120（含）150万、150（含）200万、200（含）300万、300万及以上各档位占比分别达到13.66%、13.03%、10.18%、6.04%，分别上涨3.62%、6.49%、6.25%、4.12%（具体参见上图14）。相比之下，90（含）120万房产20.75%左右的成交占比与2008年基本持平。而120万以上各总价档位成交占比20%的显著
11、上涨，与成交比2008年快3倍左右的速度相结合，可以测算出120万以上中高总价的成交速度比90万以下快了3.37倍左右。“链家地产”认为，由此可见，中高总价房产的需求迫切性更甚。第五，成交面积变化：90-140平米中间档位 据“链家地产”统计数据分析，2009年二手房成交面积档位交易比重总体来说变化不大（具体参见图15），主要是140平米以上交易比重略升，而90-140平米中间型面积档位交易比重略降，90平米以下交易比重基本维持不变。这主要是因为，“两端型”需求抵御风险的能力较强，预期较为坚定，购房意愿也就更强烈；但从各月的交易比重变化来看，短期波动相对较大。主要波动期出现在27月，表现在：2、3月份90平米以下成交比重上涨，这与累积刚性需求集中爆发、倾向性需求明显偏向中小户型有关；47月120（含）140平米、140平米及以上户型成交比重开始逐渐上涨，这与改善型需求相对滞后的显现有关。 北京链家房地产经纪有限公司I市场研究部1
