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1、第一部分 总论1.1项目名称及选址条件中建小商品城项目地产开发讲究地段,地段,还是地段。可见项目选址的重要性。物流地产项目虽然与地产开发有很多相似的地方,但是还是不同于单纯的地产开发。比如,项目选择既不能在城市中心,也不能在偏远农村,更多应当选择在城郊。如果说商业地产推动了或者说迎合了中国城市化,而物流地产项目建设则是城镇化的重要推手,在未来中国调整二元社会结构中会发挥更为重要的作用。物流地产项目选择在城郊,不仅仅考虑了土地成本。我们认为,物流项目选址,一般会考虑市场需求、产业基础和区位交通三大因素。当然,具体项目选择时还要考虑其他具体因素物流地产项目是实现物流企业办公、货物集散和运输等服务活
2、动的基础性设施,是物流节点的硬件和物质载体。为了使物流地产项目能够集中体现在功能上的有机分工、在能力上的相互协调、在空间上的合理分布,物流地产项目具体选址应遵循以下5大基本原则：交通导向原则。交通是制约物流发展的最为关键的因素,选择在交通条件好、位于货运主要发生方向、距高速公路出入口较近的地方建设物流地产项目,既可以避免重复建设,也可大大减少资金投入,同时也防止了出现大量的货物倒流和迂回运输。 城规导向原则。物流地产项目本身就是城市基础设施的重要组成部分,其建设必然要纳入城市规划予以总体布局。由于现代物流产业涉及到办公、交易、仓储、运输等诸多服务环节,占地面积较大,所产生的大量货物运输对周边有
3、一定的影响,因此在选址时,一般应选择在城市边界。地形导向原则。物流地产项目占地规模较大,地势开阔平坦,地域具有可扩展性,也为未来的拓展预留了空间。随着城市的发展,产品物流量将增大,可能对物流地产项目的规模和功能提出更高的要求。因此,项目地域必须具有足够的可拓空间,以满足进一步发展的需要。经济适应原则。物流地产项目要与当地及其周边经济发展和产业规划紧密联系,满足当地货运量的需求,实现人便于行,货畅其流。设施配套原则。物流地产项目的发展离不开完善的配套设施。是否具备充足的能源、水源以及良好的生活条件成为物流园区选址的一个重要因素。1.2主要研究目的与容本项目可行性研究的目的,主要是论证该地块是否具
4、有投资价值,开发何种项目以及如何进行项目开发,供公司进行投资决策。项目论证主要容包括：市宏观经济与房地产市场研究、市城市发展定位与产业政策研究、项目地块市场价值研究、项目投资潜力分析、项目发展定位、项目运作方案、投资效益测算以及投资风险分析。1.3项目主要结论及建议根据对市北三环X亩地块的可行性研究分析,从土地区位优势、未来发展规划、项目运作方式及投资估算,得出以下结论及建议：1项目地块目前位于城市北面较偏远地区,虽然目前城市配套设施不完善,交通优势不明显,但随着新绕城高速环连线接通,未来的整个地块区位优势非常明显。2项目地块面积较大,项目顺利建设,将成为未来510年规模最大,业态最为丰富的一
5、个综合性房地产项目,这对于的城市运营建设以及公司在地产多元化的发展战略起到标杆作用。3项目土地投资回报高,初步测算直接土地投资收益可达X亿元,对土地进行开发建设,收益更高。4.项目采取不同运作方式,收益与风险各有差异,集团需慎重研究、科学决策,在投资决策上回避风险。5市政府20XX重点推出项目国际商贸城,项目发展状况良好。成德南高速、新绕城高速公路连接形成在项目所在地形成合围,本项目地块独特的交通优势条件,将成为中建小商品城项目理想的进驻地。第二部分 宏观经济2.1 市城市概况2.1.1 地理位置概述一个处于大西南经济合作区的交汇节点的城市项目所在城市,天府平原门户,省省会。位于中国华XX区东
6、部,平原腹地,古为蜀国地,秦并巴、蜀为蜀郡并建城,汉因织锦业发达专设锦官管理,故有锦官城之称,五代蜀时遍种芙蓉,故别称芙蓉城,简称蓉。约在公元前5世纪中叶的古蜀国构筑城池,三国时期为蜀汉国都。巴蜀文化在这里留下了丰富的历史遗迹。境地势平坦、河网纵横、物产丰富,非常适合农业生产,自古就有天府之国的美誉,并由此催生了繁荣商贸业。北宋年间在出现了世界最早的纸币交子,官府在设立了世界最早的管理储蓄银行交子务,这些都表明当时商业的繁荣程度。时至今日,依然是中国西南地区经济、科技、文化、教育中心之一。市区位优势明显,交通便利快捷。公路20XX末公路总里程22514公里,其中高速公路592公里。全年新改建公
7、路2050公里。年末全市机动车拥有量338.6万辆,比上年末增长11.3%；其中私人拥有汽车213.9万辆,增长18.8%。市主城区设有13个客运中心：十陵客运中心、东站客运中心、机场客运中心、城东客运中心、城北客运中心、北门客运中心、茶店子客运中心、石羊场客运中心、昭觉寺客运中心、五桂桥客运中心、五块石客运中心、商贸城客运中心、新南门客运中心。铁路成渝线、宝成线、成昆线、达成线、遂成线5条电气化铁路干线在交汇。市域铁路成灌线、郫彭线、离堆线通车运营。成绵乐铁路客运专线计划于20XX12月31日正式投入运营。成兰铁路、西成高铁、成贵高铁、成蒲城际铁路、成昆铁路扩能改造等均在建设之中。成康铁路、
8、成格铁路、成西铁路均已纳入规划。站,枢纽主客站之一,主要办理枢纽各方向旅客列车到发任务,日到发旅客列车100余对,是西南最大的铁路客运站,计划于20XX底启动扩能改造工程,站场规模将由既有的8台10线扩建为10台18线。东站是枢纽中最重要的客运站,是成渝地区规模最大、科技含量最高的现代化和综合交通枢纽,站场规模14台26线,主要办理达成铁路、遂成铁路、成绵乐城际客运专线、西成客运专线、成贵客运专线等始发终到及枢纽环线等方向的通过客运作业。 南站于20XX5月8日正式启动扩能改造,计划于20XX底建成,与成绵乐客专同步正式投入运营。航空双流国际机场,中国第四大航空枢纽仅次于、,世界前50大繁忙机
9、场,中国中西部最繁忙枢纽机场,西南地区最重要航空客货集散地,为民航西南管理局、西南空管局驻地。双流国际机场是前往贡嘎国际机场、昌都邦达机场和林芝米林机场等高原机场的最大中转机场,是中国国际航空、航空、航空、中国东方航空、航空、祥鹏航空的基地机场。10-1120XX,双流国际机场旅客吞吐量超过3344.6万,位居全国第五位12。截至20XX12月,双流国际机场已开通航线222条,其中国航线151条,国际地区定期航线71条客运航线45条,通航国城市105个,国际、地区城市62个。2.1.2 资源与商贸概况市物产景观丰富,商贸发达繁荣。非金属矿产资源丰富天然气探明储量16.77亿立方米,远景储量为4
10、2.21亿立方米,主要集中于蒲江、邛崃、大邑、都江堰和金堂一带；钙芒硝储量全国第一,高达98.62亿吨,主要集中于新津县和双流县;多种金属矿产资源则相对集中于彭州市。三是共生矿多。旖旎的蜀地山水风光,奇特的古今建筑,特色的风味小吃,商品交易市场健全发达,现代物流服务经营体系完备,拥有全国有名的中药材市场、工业品服装市场等,商贸流通辐射各省市区,天府之都焕发出新的活力与魅力,是区域性商贸物流中心。2.1.3 市投资环境市投资环境良好,逐步建立起公共服务型政府,电子政务快速发展,一站式服务机制初步形成。电力、通信、供水等基础设施日臻完善,龙泉、双流经济开发区等十大工业园区集中区成为投资发展的洼地。
11、德国大众、XX、马士基、戴尔、仪器、太古里、九龙仓IFS等纷纷落户；机械产业、水泥陶瓷、健康产业、服装皮革、电子信息产业集群迅速成长。中小企业西博会、中国糖酒会架构开放合作平台,特别是在积极推进中国西部大开发区域经济合作新格局的实施中,市被纳入西部经济区合作区域。小结：城市发展状况良好,充分发挥西南门户的区位优势,承接东部产业转移,把握多区域经济合作中带来的发展机遇。工商业发展成熟,拥有中药材市场、工业品服装市场等全国有名的专业市场,形成了区域性商贸物流中心。投资环境良好,形成机械产业、汽车制造、健康产业、服装皮革、电子信息产业等多个产业集群。总体而言,城市发展处于快速发展阶段,有较为雄厚的发
12、展基础。2.2 市城市发展规划市城市总体规划20112020u 城市规划性质以产业发展为动力,大力推进工业化进程,培育和壮大优势产业,着力提升产业竞争力,促进经济结构转型升级,构筑成渝城市群先进加工业基地。根据城市历史沿革、发展现状与趋势,按照个性化、人性化、功能性、协调性的原则,根据自身优势,市将发展成为具有文化底蕴、生态、商业、旅游、交通等特色的现代城市;充分考虑居民的需求,建设高效便捷的城市交通通讯、可靠的能源供应、良好的供排水系统,建立健全突发事件应急机制和高水平的城市管理队伍,完善城市功能,提高城市服务质量,创造健康安全舒适的生活居住环境、工作创业环境、购物和休闲环境;以节能、节水、
13、节材、节地为重点,强化节约意识,提高资源利用效率,建设节约型城市。中西部地区工业生产集散中心、西部经济区重要物流节点城市、是以先进制造业和现代服务业为主导的宜居园林城市。u 城市规划区规划的具体围包括：1市域 包括锦江、青羊、金牛、武侯、成华、龙泉驿、青白江、新都、温江9区,都江堰、彭州、邛崃、崇州4市县级市和双流、郫县、金堂、大邑、蒲江、新津6县,面积为12121平方公里。 2中心城区 中心城区围划定为绕城高速以含道路外侧500米绿化带,锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区绕城高速以外行政辖区以及高新南区大源组团围,面积约630平方公里。小结：市城市总体规划20112020指出了市在今后的
14、十年的城市定位、建设重点以及城市规模和发展方向,规划中大力发展城北板块,并规划将该板块发展成为北部新中心板块,未来该板块房地产市场发展前景较大,城北板块在未来的发展中仍会保持较快发展的趋势。2.3 市宏观经济运行情况2.3.1 20XX市总体经济运行情况20XX,全市经济运行保持良好发展势头。完成地区生产总值 10056.6亿元,比上年增长8.9%,增速比全省平均水平高0.4个百分点。第一、二、三产业分别实现增加值370.8亿元、4561.1亿元、5124.7亿元,分别增长3.6%、9.8%、8.6%。一、工业生产情况规模以上工业增加值比上年增长12.2%,比全省平均水平高2.6个百分点。按轻
15、重工业分,轻工业增长7.7%；重工业增长14.4%。国有及国有控股企业增长17.7%。八大特色优势产业增长13.2%,其中汽车产业、电子信息产业分别增长15.4%、13.7%。二、固定资产投资情况完成固定资产投资6620.4亿元,比上年增长1.8%。其中,房地产开发投资完成2220.8亿元,增长5.2%；工业投资完成1402.7亿元,下降13.4%。天府新区项目投资天府新区片区部分1209.3亿元,增长15.4%。从经济类型看,国有经济投资2122.4亿元,增长5.5%；非国有经济投资4498.0亿元,增长0.2%,其中民间投资完成3740.8亿元,增长2.7%。三、消费品市场情况实现社会消费品零售总额4202.4亿元,增长12.0%。从行业看,批发业实现249.7亿元,增长11.0%；零售业实现3425.3亿元,增长12.3%；住宿业实现46.6亿元,增长7.6%；餐饮业实现480.8亿元,增长10.5 %。居民消费价格指数12月份当月同比上涨1.5%,1-12月累计同比上涨1.3%。四、财政、金融情况完成财政总收入3095.3亿元,增长10.2%。完成地方公共财政收入1025.2亿元,增长14.1 %。其中,税收收入774.9亿元,
