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1、楼顶空间的权属争议及办理规矩一、楼顶空间权属争议的表示比年来，在区分全部修建物的争议中，关于楼顶空间的权属纠纷也时有出现。重要的表示，是将修建物的顶层的楼顶空间确定给顶层区分全部权人专有利用。如许，顶层的区分全部权人对付楼顶空间享有专有利用权，可以建立私人空中花圃并单独享用。其效果是，修建物的顶层代价大大进步，开拓商可以或许得到更大的效益，而投资并没有增长。这种效果也可谓之“双赢场面。但是，根据修建物区分全部权的根本规矩，修建物的楼顶空间应当属于全体区分全部权人所共有。比方，中国澳门特殊行政区民法典在划定区分全部修建物分层修建物的配合部门范畴的条文中，就专门划定分层修建物各楼宇之作遮挡的天台或
2、屋顶，为分层修建物之配合部门。我国的物权法草案没有划定得如许过细，但是如许的原那么是存在的。楼顶空间不但仅可以建花圃，还可以作更多的开拓利用，假设将楼顶空间确定给个体的区分全部权人所专有利用，是不是粉碎了修建物区分全部权的团体共有干系，陵犯了其他区分全部权人的权利呢？这是一个大题目。二、办理楼顶空间权属的底子理论确定区分全部修建物楼顶空间的权属题目，最底子的根据就是区分全部修建物的专有部门和共用部门的边界确定。在理论上，怎样界定区分全部修建物的专有部门，有五种差异的主张。一是“中央说，即“壁心说，以为区分全部修建物专有部门的范畴到达墙壁、柱、地板、天花板等地步部门厚度之中央。这种不雅点对付界定
3、权利的范畴较为明白，但是对付修建物的维护与办理那么较为有害，缘故原由是，对付地步壁的维护，不克不及只卖力一半，应当将全部的地步壁作同一的补葺，壁心的支解倒霉于对修建物的维护和调养。二是“空间说，这种不雅点以区分全部权的共有权理念为立论底子，与以单独全部为立论底子的上述“中央说完全对立，以为专有部门的范畴仅限于墙壁、地板、天花板所围成的空间部门，而界限点上的支解部门如墙壁、地板、天花板等那么为全体大概部门区分全部人所共有。三是“末了粉刷表层说，以为专有部门包罗壁、柱等地步部门表层所粉刷的部门，亦即地步壁与其他地步的本体属共用部门，但地步壁上末了粉刷的表层部门属于专有部门。四是折中了壁心说和末了粉
4、刷表层说的不雅点形成的主张，称之为“壁心说和末了粉刷表层说，以为专有部门的范畴应分为内部干系和外部干系而定，在区分全部权人内部，专有部门应仅包罗壁、柱、地板及天花板等地步部门表层所粉刷的部门，但在外部干系上，尤其是对第三人干系上，专有部门应包罗壁、柱、地板及天花板等地步部门厚度的中央线。五是“双重性说，有的学者主张，前四种不雅点的重要不合在于，是将墙壁作为共有部门照旧作为专有部门对待，并主张墙壁既有专有产业的性子，又有共有产业的性子，具有双重属性。在上述种种主张中，通说接纳“壁心说和末了粉刷表层说。这是修建物区分全部权理论中最为风雅的理论，可以或许很好地办理区分全部修建物的专有部门和共用部门的
5、虚实边界。虚的权利边界，在于壁心，实的权利边界，在于末了粉刷表层。确定楼顶空间的权属题目，也应当实用这个理论。在界定区分全部修建物的相邻区分全部权人各自的专有部门的边界时，其最根本的尺度就是地步壁的壁心，在壁心的两侧别离为两边区分全部权人全部。但是这种界定的权利是虚的权利，办理的是相邻的区分全部权人之间的权利边界。在确定专有部门和共用部门的本色边界时，其尺度是修建物的末了粉刷表层。这种界定的是权利的实的权利，其末了粉刷表层之间的地步壁，是共用部门，是修建物区分全部权中的互有权的标的。在修建物的顶层，区分全部权人没有与别人相邻，但是确定其专有部门的边界，仍旧是壁心，顶层地步壁壁心的下侧，属于区分
6、全部权人的专有部门，创立专有部门的全部权。但是，在界定专有部门和共用部门的边界时，那么应以末了粉刷表层为尺度，末了粉刷表层之外的顶层楼板，都属于共用部门，为全体区分全部权人所共有。根据如许的尺度，假设接纳“壁心说界定顶层全部权人的权利边界，其权利边界只及于顶层楼板的壁心，不成能冲出壁心，而到达整个顶层楼板，更不克不及到达顶层空间。假设接纳“末了粉刷表层说，区分全部权人的全部权边界现实只能及于顶层楼板自己一侧的末了粉刷表层，整个楼板的实体，都是全体区分全部权人所共有。三、办理楼顶空间权属争议的详细规矩根据以上理论和根本规矩，区分全部修建物的楼顶空间属于区分全部修建物的共用部门，不克不及归属于顶层
7、区分全部权人专有利用，应当归属于全体区分全部权人共有。将区分全部修建物的楼顶空间归属于顶层区分全部权人专有利用，大概归属于其专有部门，都是将区分全部修建物的共用部门划归个体的区分全部权人专有利用大概专有全部，都是对其他区分全部权人的权益的陵犯。其效果有三：一是全体区分全部权人的共有权的标的物被割让，割让的部门成为顶层区分全部权人的专有大概专有利用，无法对其利用权利；二是顶层区分全部权人固然获得了楼顶空间的专有利用权大概全部权，但他是支付了代价的，这个代价，就是付出了高额的购房用度，他并不是无偿地占据全体区分全部权人的长处；三是开拓商获得了转让楼顶空间的权利价金，得到了长处，而其得到长处的效果，
8、就是全体区分全部权人的权利受到损害，这倒切合不妥得利的执法特性。由此可见，开拓商将楼顶空间出售给顶层区分全部权人，现实上是在用全体区分全部权人的权利谋取小我私人的长处，受到损害的是全体区分全部权人。根据一样平常的规矩，对付区分全部的其他部门，有约定的按照其约定，没有约定的除开拓商可以或许证实自己享有全部权的之外归属于全体区分全部权人的规矩，好似照旧存在题目。这就是，有约定，毕竟是谁与谁的约定？假设仅仅是开拓商和顶层区分全部权人之间的约定，他们可以或许处分属于全体区分全部权人所共有的楼顶空间吗？显然不克不及！因此，办理楼顶空间权属争议的详细规矩应当是：1.楼顶空间的全部权归属于全体区分全部权人所
9、共有，原那么上不克不及归属于顶层区分全部权人所专有利用。修建物自己与地皮权属并不雷同，区分全部修建物的地皮另有一个利用权的题目，开拓商可以在公正公正的条件下做出必然的调解，把某些方面可以确定地皮利用权归自己享有，大概归其他区分全部权人享有，只要不将用度分管在其他区分全部权人身上也就行了。而修建物就是全体区分全部权人全部，与开拓商没有干系，开拓商无权处理。可以想象，开拓商不克不及将一个没有顶层楼板的修建物出卖给全体区分全部权人，那么也就不克不及将楼顶空间归属于自己全部，也不克不及通过约定将楼顶空间归属于顶层住宅区分全部权人专有利用。2.开拓商与个体区分全部权人约定楼顶空间的专有利用权的，不产生执
10、法效力，顶层区分全部权人不克不及够获得其专有利用的权利。在区分全部的修建物上，顶层楼板都属于全体区分全部权人所共有，那么，顶层楼板以上的楼顶空间，固然更属于区分全部人所共有，其占据、利用、收益、处分，都是全体区分全部权人的权利，由全体区分全部权人配合支配。纵然是开拓商与个体区分全部权人约定，这个约定也不克不及对抗全体区分全部权人的权利。因此，开拓商和顶层区分全部权人约定楼顶空间归属于该区分全部权人专有利用的，同等无效。3.可以或许决定楼顶空间怎样利用的，只有全体区分全部权人集会。区分全部修建物的楼顶空间，对付全体区分全部权人而言，具有紧张的代价。起首，楼顶空间干系到修建物的防雨、寿命和宁静，关
11、乎到全体区分全部权人的长处。其次，建立楼顶空间，可以使全体区分全部权人增长运动空间，充实利用楼顶空间富厚区分全部权人的生存，进步生存质量。再次，楼顶空间的开拓利用，具有富厚的内在，比方利用楼顶空间作告白等，就是很好的开拓利用，其所得长处归属于全体区分全部权人。这些长处与全体区分全部权人痛痒相干，不成任人予以陵犯。对付如许的庞大长处，必需由全体区分全部权人集会决定。假设区分全部权人集会决定楼顶空间可以交给顶层区分全部权人所专有利用，那么是有用的，但我想在一样平常环境下，区分全部权人集会是不会作出如许的决定的。因此，楼顶空间归属于顶层区分全部权人专有利用的大概性，险些为零。假设对付将楼顶空间确定为顶层区分全部权人专有利用大概专有而产生权属争议的，法官应当讯断如许的约定无效，楼顶空间的全部权归属于全体区分全部权人所共有。
