《城镇房屋租赁合同司法解释.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《城镇房屋租赁合同司法解释.docx（6页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、最高人民法院关于审理城乡房屋租赁协议纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理城乡房屋租赁协议纠纷案件具体应用法律若干问题的解释已于2023年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2023年9月1日起施行。二九年七月三十日法释202311号最高人民法院关于审理城乡房屋租赁协议纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2023年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）为对的审理城乡房屋租赁协议纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国物权法、中华人民共和国协议法等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。第一条本
2、解释所称城乡房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁协议纠纷案件，可以参照本解释解决。但法律另有规定的，合用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济合用住房产生的纠纷案件，不合用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁协议无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁协议无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的
3、使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第四条当事人以房屋租赁协议未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认协议无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁协议生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行重要义务，对方接受的除外。第五条房屋租赁协议无效，当事人请求参照协议约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求补偿因协议无效受到的损失，人民法院依照协议法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定解决。第六条出租人就同一房屋订立数份租赁协议，在协
4、议均有效的情况下，承租人均主张履行协议的，人民法院按照下列顺序拟定履行协议的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）协议成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除协议、补偿损失的，依照协议法的有关规定解决。第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人规定的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除协议并规定补偿损失的，人民法院依照协议法第二百一十九条的规定解决。第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除协议的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律
5、、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。第九条承租人经出租人批准装饰装修，租赁协议无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人批准运用的，可折价归出租人所有；不批准运用的，可由承租人拆除。因拆除导致房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人批准运用的，可折价归出租人所有；不批准运用的，由双方各自按照导致协议无效的过错分担现值损失。第十条承租人经出租人批准装饰装修，租赁期间届满或者协议解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除导致房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人批准装饰装修，协议解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的解决没有
6、约定的，人民法院按照下列情形分别解决：（一）因出租人违约导致协议解除，承租人请求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致协议解除，承租人请求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人批准运用的，应在运用价值范围内予以适当补偿；（三） 因双方违约导致协议解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致协议解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，合用其规定。第十二条承租人经出租人批准装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不
7、予支持。但当事人另有约定的除外。第十三条承租人未经出租人批准装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者补偿损失的，人民法院应予支持。第十四条承租人经出租人批准扩建，但双方对扩建费用的解决没有约定的，人民法院按照下列情形分别解决：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人承担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。第十五条承租人经出租人批准将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在半年内未提出异议，其以承租人未经
8、批准为由请求解除协议或者认定转租协议无效的，人民法院不予支持。因租赁协议产生的纠纷案件，人民法院可以告知次承租人作为第三人参与诉讼。第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除协议时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人协议解除权的，人民法院应予支持。但转租协议无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超过其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。第十八条房屋租赁协议无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合作方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告
9、死亡，其共同经营人或者其他合作人请求按照原租赁协议租赁该房屋的，人民法院应予支持。第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁协议的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内告知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担补偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖协议无效的，人民法院不予支持。第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋
10、偿还债务，应当在合理期限内告知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前告知承租人。承租人未参与拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，涉及配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行告知义务后，承租人在十五日内未明确表达购买的；（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不合用本解释。
