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1、目录第一部分海门市房地产市场研究2一、宏观市场部分2（一）海门市区域经济状况分析2（二）海门房地产概况7二、中观市场研究9（一）海门市区域规划定位及发展方向9（二）海门市房地产市场的区域划分及各板块的市场特点：14第二部分项目立地规划条件分析64一、位置、范围与区位特征64二、总体规划对规划用地的要求64三、自然条件分析65四、土地利用现状概况66五、区域人口状况66六、建筑物状况66七、公共配套设施状况66八、道路交通状况67九、土地固有价值评估模型及结论68十、项目地块SWOT分析76第三部分项目市场定位77一、目标客源定位77二、物业形态定位82三、户型定位951第一部分海门市房地产市场
2、研究、宏观市场部分（一）海门市区域经济状况分析1 .综合经济实力近几年来，海们经济运转良好，2008年，海门市实现地区生产总值360亿元，在江苏市现级排名中位于第六位，人均生产总值达4万元。2007年，海门地区生产总值为310.74亿，位于海门县市级地十位，人均产总值达3万元，江苏省市县级排名中位于第15位。海门市GDF年变化情况（单位：亿元）海门市GD敞值江苏省各县（市）GDP统计2007年GD跳计（单位：亿元）从上图表看出，海门经济一直处于快速分展阶段，家纺业的不断壮大，极大工业园区的建设，必定带动整个海门经济的腾飞。2 .产业结构2008年，三次产业结构调整为7.7:60.1:32.2,
3、第一产业增加值27.8亿元,二产增加值216.2亿元；三产增加值116亿元；相比前几年，第二、三产业增浮较大，海门的产业结构日趋合理。2007南通市各县市产业结构分析表:地区生产三次产业占GDPt匕重()地方财政一M外贸市县总值指数预算收入依存度(上年=100)第一产业第二产业第二产业占GDP比重(%(%)南通市116.28.256.735.16.046.0海安县116.312.053.734.34.419.6如东县115.814.252.233.64.222.1启东市116.012.953.533.64.320.9如皋市116.512.153.634.35.329.3通州市116.38.15
4、9.632.44.331.8海门市116.17.759.632.74.217.9从2007年数据中可以看出，就整个海门市而言，第二产业发展较好，第三产业还未达到平均水平。I2006116.1|9.1|58.7|32.2|3.7|17.72005115.510.458.730.93.6II15.212004115.910.353.636.13.213.33 .投资结构：海门市2008年全社会固定资产投资202亿元。工业投资规模不断放大，全年完成工业投入173亿元，其中规模以上工业投入144亿元，工业投入占到全社会投资的85.6%,规模以上工业投入占到工业总投入的83.2%。4,私营个体经济：海门
5、市民营经济发展迅速。即至2006年底，全市个体工商户、私营企业总数达到近6万户，从业人数达到17万人，注册资本金达到270亿元。特别是西部家纺板块近年来发展较快，2006年共形成近100个超千万元项目，2006年仅三星镇就新发展个体工商户4981户、私营企业371家，95%以上从事家纺和服装加工贸2007年海门在岗职工及城镇个体私营人员数量表:市县在岗职工私营企业人数和个体单位万人#国有#城镇#港澳台商#外商从业人员单位集体单位投资单位投资单位南通市57.7419.172.796.5412.88168.15海安县7.061.930.200.7610.8523.801如东县5.912.400.2
6、61.0510.9417.931启东市5.871.900.561.061.0221.56如皋市6.212.320.190.90I1.3830.42I通州市6.922.090.600.932.0932.45海门市6.182.320.290.991.7221.36从表中总体在岗人员数量为6.18万人，而个体私营从业者为21.36万人，同整个南通其他市县相比，比重较大，海门私营从业人员较多。海门连续四年在岗职工及城镇个体私营人员数量表:时间在岗职工私营企业人数和个体单位万人#国有#城镇#港澳台商#外商从业人员单位集体单位投资单位投资单位20076.182.320.290.991.7221.63200
7、65.942.410.460.821.4317.8720055.682.460.470.611.37P18.31120045.292.430.610.310.936.85个体私营业者逐年增长，增幅较大5 .消费与物价：社会消费品零售总额：2009年第一季度，海门市社会消费品零售总额40.63亿元，同比增长16.3%,与海安并列南通六县市之首。一季度，市以上实现消费品零售额22.34亿元，同比增长16.4%,市以下实现消费品零售额18.29亿元，同比增长15.7%,城乡市场基本领“半壁江山”。我市文峰大世界、农工商超市、时代超市三家企业一季度分别实现销售额1.1亿元、0.33亿元、0.32亿元，
8、同比增幅分别为23.9%、8.9%?口5.5%。海门市消费品市场运行趋势呈现三大特点：一是城乡市场发展更趋均衡。随着“万村千乡”工程和“家电下乡”等一系列富农政策的实现，农村消费品市场逐渐活跃。二是市民消费信心进一步恢复。虽然国际金融危机对消费市场带来巨大冲击，但广大市民出于对海门经济发展的良好预期，消费信心快速恢复。三是餐饮消费持续扩大。市民消费观念的更新和“倾向经济”的刺激，我市餐饮市场十分火爆。餐饮业成为消费市场增长幅度最高行业。6 .人民生活：2007年南通市人民生活数据分析:市县在岗职农村居农村居农村居农村居工民民人均民民人均平均工资人均纯收入生活消费支出恩格尔系数住房向积（元）（元
9、）（元）#W品(%)（平方米）南通市2594769054911186337.951.6海安县2442266705314196637.049.8如东县2259862124751186939.356.6启东市2234675404487180740.351.4如皋市2259457423909149338.247.9通州市2488475205761202235.156.0海门市2549180505570216138.847.3海门市近四年情况分析:时间在岗职工农村居民农村居民人均农村居民农村居民人均平均工资人均纯收入生活消费支出恩格尔系数住房向积（元）（元）（元）#W品(%)（平方米）20071254
10、9180505770216138.347.320062083371905164202739.345.920051757665584557,190741.845.920041520458924038180044.645.6职工年平均工资：海门市城镇集体以上单位从业人员达64883人。在岗职工平均工资有所增加，达到25491元，比上年同期的15899元，增长了3232元，增长幅度为20.3%,仍然延续了前两季度增长趋势，平均增幅达20%；上。人均消费性支出：海门市人均消费性支出一由2000年的4962元，上升为2008年的11380元，同2007年相比，八大类消费支出现六升二降。增幅最大的是家庭设
11、备用品及服务支出。居民可支配性收入：海门市城镇居民人均可支配收入为16062元，比上年增长17.2%,四大类收入水平全面增长。恩格尔系数：海门恩格尔系数为38.7%,城市已经达到小康水平。人均可居住面积：海门市人均可居住面积已从2001年的24.2褶发展为2008年的39.98m2,整个江苏城镇居民人均住房建筑面积为30.15平方米，由此可见海门的房地产市场还是有很大空间的。（二）海门房地产概况1、土地出让情况：江苏省海门市位于长江入海口，人口102万人，土地面积1149平方千米，其中耕地面积60039公顷，2006年全年全市协议出让国有土地使用权巧7宗，出让土地面积386.23公顷，合同土地
12、出让金3.5亿元。从近期海门市土地供应来看，主要以住宅和商业及商服设施配套性质为主。海门市08年上半年出让土地27.2万平米，市中心区域由于土地资源限制，供应量相对较小，随之市区土地价格也逐步上涨。2 .固定资产投资总额：2008年海门固定资产投资总额为182.8亿，比07年同期增长了15.99%,其中房地产13.2亿。20015010050200料 2004# 200浒 2007年 2008房地产金额口总金额（亿元）海门固定资产投资金额逐年变化情况13.2由上表可以看出海门固定资产投资总额稳步增长，显示了海门市经济呈现稳步上升趋势，民间投资信心增强，各项社会投资也会跟进，这将促进海门经济繁荣
13、。建筑业主要经济指标（2006年）指标房屋和土木工程建筑业房屋工程土木工程建筑安装业建筑装饰业施工企业个数（个）32972090120710111411；建筑业总产值（亿元）4767.673869.19898.48361.21206.18#建筑工程4655.723791.08864.6447.10196.03安装工程88.4959.7928.70311.826.42,固定资产折旧39.1422.3916.754.202.01,本年应付工资总额654.09573.9080.1943.1325.98.本年应付福利费总额76.8067.249.565.402.52工程结算税金及附加133.76104.6629.0910.666.17竣工产值（亿元）3679.532986.20693.33325.99178.05房屋建筑施工卸积（力平方米）62522.0462064.99457.05468.28#本年新开工37309.7237008.
