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1、第二节 贷款流程个人住房贷款业务操作涉及贷款的受理和调查、审查和审批、签约和发放以及贷后与档案管理四个环节。一、贷款的受理与调查1贷款的受理()贷前征询银行通过现场征询、窗口征询、电话银行、网上银行、业务征询宣传手册等渠道和方式,向拟申请个人住房贷款的个人提供有关信息征询服务(2）贷款的受理程序接受申请贷款受理人应规定借款申请人填写“个人住房借款申请书”,并按银行规定提交有关申请材料。对于有共同申请人，应同步规定共同申请人提交有关申请材料。初审。贷款受理人应对借款申请人提交的借款申请书及申请材料进行初审,重要审查借款申请人的主体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性。.贷前调查贷前调查是对
2、住房楼盘项目和借款人提供的所有文献、材料的真实性、合法性、完整性、可行性以及对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段贯彻状况等进行的调查和评估。(）对开发商及楼盘项目的调查()对借款人的调查二、贷款的审查和审批1贷款的审查贷款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的“个人住房贷款调查审批表”、面谈记录以及贷前调查的内容与否完整进行审查。贷款审查人审查完毕后,应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议与否合理、合规等在“个人住房贷款调查审查表”上签订审查意见,连同申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批。2.个人住房贷款的审批流程（1)组织报批材料()审批()提出审批
3、意见批准否决表达不批准按申报的方案办理该笔业务。(4）审批意见贯彻业务部门应根据贷款审批人的审批意见做好如下工作：对未获批准的借款申请，贷前调查人应及时告知借款人,将有关材料退还，并做好解释工作，同步做好信贷拒批记录存档；对需补充材料的，贷前调查人应按规定及时补充材料后重新履行审查、审批程序；对经审批批准或有条件批准的贷款，信贷经办人员应及时告知借款申请人并按规定贯彻有关条件、办理合同签约和发放贷款等。三、贷款的签约和发放1、贷款的签约经审批批准的,贷款银行与借款人、开发商签订个人住房贷款合同，明确各方权利和义务。贷款的签约流程如下:(1)填写合同(2)审核合同合同填写完毕后,填写人员应及时将
4、有关合同文本交合同复核人员进行复核。同笔贷款的合同填写人与合同复核人不得为同一人。(3)签订合同合同填写并复核无误后，贷款发放人应负责与借款人（涉及共同借款人）、担保人(抵押人、出质人、保证人)签订合同。、贷款的发放(）贯彻贷款发放条件贷款发放前,贷款发放人应贯彻有关贷款发放条件。(2)贷款划付四、贷后与档案管理个人住房贷款的贷后与档案管理是指贷款发放后到合同终结期间对有关事宜的管理，涉及贷款本息回收、合同变更、贷后检查、贷款的风险分类与不良贷款管理以及贷款档案管理等工作。它关系到信贷资产能否安全收回,是个人住房贷款工作的重要环节之一。1贷款的回收银行根据借款合同的商定进行贷款的回收。借款人与
5、银行应在借款合同中商定借款人归还借款采用的支付方式、还款方式和还款筹划等。借款人按借款合同商定归还贷款本息，银行则将还款状况定期告知借款人。（）贷款支付方式贷款的支付方式有委托扣款和柜面还款两种方式。(）还款方式借款人要按照借款合同中规定的还款方式进行还款。常用的个人住房贷款还款方式涉及等额本息还款法和等额本金还款法两种。、合同变更()基本规定()合同主体变更(3)借款期限调节期限调节指借款人因某种特殊因素，向贷款银行申请变更贷款还款期限，涉及延长期限、缩短期限等。借款人需要调节借款期限，应向银行提交期限调节申请书,并必须具有如下前提条件:贷款未到期;无欠息；无拖欠本金，本期本金已归还。期限调
6、节后,银行将重新为借款人计算分期还款额。延长期限是指借款人申请在本来借款期限的基本上延长一定的期限,借款合同到期日则相应延长。原借款期限与延长期限之和不得超过有关期限规定的规定；原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时,从延长之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行。已计收的利息不再调节。如遇法定利率调节，从延长之日起,贷款利率按新的法定利率同期限档次利率执行。缩短期限是指借款人申请在本来借款的基本上缩短一定的借款期限，借款合同到期日则相应提前。对分期还款类个人贷款账户，缩短期限后，贷款到期日期至少在下个结息期内,即剩余有效还款期数不能为零。对到期一次还本付息类个人贷款账户，不容许缩短借款期
7、限。缩短借款期限后新的借款期限达到新的利率期限档次时,从缩短之日起,贷款利率按新的期限档次利率执行。已计收的利息不再调节。如遇法定利率调节，从缩短之日起，贷款利率将按照合同商定的利率执行或按国家有关规定执行。(4)分期还款额的调节(）还款方式变更按照个人住房贷款的还款方式划分为分期还款方式和到期一次还本付息方式两大类。（)担保变更3、贷后检查贷后检查是以借款人、抵（质）押物、担保人、担保物、合伙开发商及项目为对象,通过客户提供、访谈、实地检查、行内资源查询等途径获取信息,对影响个人住房贷款资产质量的因素进行持续跟踪调查、分析,并采用相应补救措施的过程，判断借款人的风险状况，提出相应的避免或补救
8、措施。(1)对借款人的检查(）对保证人的检查(3）对抵押物的检查(）对质押权利的检查（)对开发商和项目以及合伙机构检查的要点4、贷款风险分类和不良贷款的管理(1）贷款风险分类贷款风险分类指按规定的原则和程序对贷款资产进行分类。贷款风险分类一般先进行定量分类，即先根据借款人持续违约次（期）数进行分类，再进行定性分类,即根据借款人违约性质和贷款风险限度对定量分类成果进行必要的修正和调节。贷款风险分类应遵循不可拆分原则，即一笔贷款只能处在一种贷款形态，而不能同步处在多种贷款形态。贷款形态分正常、关注、次级、可疑和损失五类。正常贷款：借款人始终能正常还本付息，不存在任何影响贷款本息及时、全额归还的不良
9、因素，或借款人未正常还款属偶尔性因素导致的。关注贷款:借款人虽能还本付息，但已存在影响贷款本息及时、全额归还的不良因素。次级贷款:借款人的正常收入已不能保证及时、全额归还贷款本息,需要通过发售、变卖资产、对外借款、保证人、保险人履行保证、保险责任或解决抵（质）押物才干归还所有贷款本息。可疑贷款:贷款银行已规定借款人及有关负责人履行保证、保险责任、解决抵（质)押物，估计贷款也许发生一定损失，但损失金额尚不能拟定。损失贷款：借款人无力归还贷款；履行保证、保险责任和解决抵（质)押物后仍未能清偿的贷款及借款人死亡，或根据中华人民共和国民法通则的规定,宣布失踪或死亡,以其财产或遗产清偿后，仍未能还清的贷
10、款。(2）不良贷款的认定按照五级分类方式,不良个人住房贷款涉及五级分类中的后三类贷款，即次级、可疑和损失类贷款。银行应按照银行监管部门的规定定期对不良个人住房贷款进行认定。银行要适时对不良贷款进行分析,建立不良个人住房贷款台账,贯彻不良贷款清收负责人,实时监测不良贷款回收状况。(3）不良贷款的催收对不同拖欠期限的不良个人住房贷款的催收可采用不同的方式,如电话催收、信函催收、上门催收、通过中介机构催收，以及采用法律手段催收等方式。同步，应运用信息技术对不良贷款催收状况进行登记管理,实现不良贷款催收管理的自动化。个人住房贷款浮现违约后,银行的经办人员或有关管理人员应当按照规定程序,对未按期还款的借
11、款人发出催收提示和催收告知,督促借款人清偿违约贷款。(4)不良贷款的处置5、贷后档案管理个人住房贷款档案是指银行在经办和管理个人住房贷款工作中形成的具有史料价值及参照运用价值的贷款管理专业技术材料的总称。个人住房贷款档案管理是指个人住房贷款发放后有关贷款资料的收集整顿、归档登记、保存、借(查）阅管理、移送及管理、退回和销毁的全过程。它是根据中华人民共和国档案法（如下简称档案法）及有关制度的规定和规定，对贷款档案进行规范的管理,以保证贷款档案的安全、完整与有效运用。(1)贷款档案的内容贷款档案可以是原件,也可以是具有法律效力的复印件。借款人的有关资料贷后管理的有关资料(2)档案的收集整顿和归档登
12、记银行贷款经办人根据个人住房贷款归档规定,在贷款发放后,收集整顿需要归档的个人住房贷款资料，并交档案管理人员进行登记。(3）档案的借(查)阅管理个人住房贷款档案借阅是指对已登记的个人住房贷款档案资料的查阅、借出、归还等进行管理，并保存所有交易的历史信息,可以实现对借阅已归档资料状况的登记及监控。档案的借（查)阅可以运用计算机系统或人工进行。当已归档保存的个人住房贷款档案发生借出、借阅、归还时，档案管理员应根据有关的档案管理规定,规定借阅、查询人员填写有关的登记表并签字，对于借阅有关贷款的重要档案资料,必须通过有权人员的审批批准。档案管理员还应对借阅、归还等进行登记。()档案的移送和接管根据业务
13、需要,有关个人住房贷款档案需要移送给其她档案管理机构或部门时,进行档案的移送和接管工作，移送和接管双方应根据有关规定填写移送和接管有关清单，双方签字，并进行有关信息的登记工作。(5）档案的退回借款人还清贷款本息后，某些档案材料需要退还借款人。第三节 风险管理一、合伙机构管理合伙机构管理的内容(1)合伙机构分析的要点(2)与房地产开发商合伙关系的拟定及合伙管理确立合伙意向。合伙后的管理。(）与其她社会中介机构的合伙管理其她社会合伙机构涉及：房地产评估机构、担保公司和律师事务所等。2.合伙机构风险的体现形式()房地产开发商和中介机构的欺诈风险房地产开发商和中介机构的欺诈风险重要体现为“假个贷”。所
14、谓“假个贷“一般是指借款人并不具有真实的购房目的，采用多种手段套取银行个人住房贷款的行为。“假个贷”的“假”,一是指不具有真实的购房目的;二是指虚构购房行为使其具有“真实”的表象;三是指捏造借款人资料或者其她有关资料等。“假个贷”的重要成因涉及开发商运用“个贷”歹意套取银行资金进行诈骗；开发商为缓和楼盘销售窘境而实行“假个贷”；开发商为获得优惠贷款而实行“假个贷”；银行的管理漏洞给“假个贷”以可乘之机等。(）担保公司的担保风险在个人住房贷款业务中,由专业担保公司为借款人提供连带责任保证的状况比较常用。当借款人采用专业担保公司提供的保证担保申请个人住房贷款时,担保公司的担保能力局限性会给银行带来
15、风险。实践中,有地方政府背景的担保公司一般实力较强，并且经营相对规范，而民营背景的担保公司往往由于资金实力和内部管理等问题给贷款带来一定的风险，重要的表目前“担保放大倍数”过大,即担保公司对外提供担保的余额与自身实收资本的倍数过大,导致过度担保而导致最后无力代偿。(3)其她合伙机构的风险在二手房贷款业务中,往往波及多种社会中介机构,如房屋中介机构、评估机构及律师事务所等。社会中介机构一般负责受理客户的申请和委托,对交易的房产进行查册、告知评估,代理审查客户贷款申请,代理客户进行房产交易，指引客户签订有关合同和安排银行商定客户，代办公证“抵押手续”,代理客户进行房款和房屋交割等。在二手房交易中由于房产的买卖双方均是通过代理机构进行交易，且银行的贷款一般直接转入社会中介机构账户,因此,也许在社会中介机构环节浮现风险。3.合伙机构风险的防备措施商业银行发展个人住房贷款业务,离不开合伙机构。银行要进一步理解和理解合伙机构的运作，在充足运用合伙机构的同步，采用多种措施有效控制由合伙机构带来的风险,推动个人住房贷款业务的健康发展。（)“假个贷”的防控措施加强一线人员建设,严把贷款准入关。进一步完善个人住房贷款风险保证金
