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1、扬州国际商贸城策划案前 言自90年代以来，中国专业市场已经成为中国经济发展的一个重要增长点，其中浙江专业市场的发展显得尤为突出。然而，在经济全球化进程不可逆转的今天，每一个领域的企业都面临着新的机遇和挑战。当今社会已经进入了一个全新的时代新经济时代，新经济正以信息技术为代表对社会的发展产生着极其深远的影响，正如管理学大师彼得德鲁克指出，我们正处于一个“巨变的时代”，因此，“自主创新”已成为专业市场不断成长及发展壮大的重中之重。为更好地开展营销策划工作，使之按照现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，本人很赞赏投资商从项目用地的初始阶段就导入策划
2、营销的科学方法，结合房地产行业和专业市场的运作流程，因地制宜，逐步实施。本策划案是在原扬州国际五金城招商策划基础上，结合扬州市和江都市的实情展开构思，运用自己多年来实践经验酝酿而成，还须经有关专家、行业精英、政府相关部门领导共同探讨商酌，有不足之处敬请批评指正！一、项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查.地理位置：位于江都市长途汽车客运站东1.5公里的砖桥物流区；.地质地貌状况：地势平坦，地质一般；.土地面积及红线图：占地面积400亩（红线图略）；.土地规划使用性质：商业，年限40年。.七通一平现状（略）2、项目用地周边环境调查.地块周边的建筑物：328国道对面就是扬州国际五金城；.有绿化景
3、观；.有自然景观；.无环境污染状况；3、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交线路畅通方便，远景规划是砖桥物流区；.项目的水、路、空交通状况良好；.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网已布，方便快捷。4、项目所在地房地产市场概况及政府相关的规划.项目所在地的居民住宅形态以农村宅院为主，江都当地房地产开发企业有近十家左右，竞争激烈，房价最高的已接近4000元/平方米。购房者大多为行政企事业单位职工、经商户、白领阶层等高收入者，按揭购房户占半数以上。扬州目前共有59家房地产开发公司,62家最新住宅商务楼盘(其中东区共有9家、南区共有4家、西区共有32家、北区共有9家、中区共有8家)。今
4、年上半年，全市房地产开发投资13.18亿元，施工面积213.52万平方米，销售面积31.44万平方米，竣工面积24.8万平方米，同比分别增108%、47.68%、5.82%。今年1-5月份市区房地产共成交4311笔，面积48.6万平方米，同比分别增长43%、17%，交易总额达到21亿元，比去年同期增长31%。市区房地产市场一片繁荣景象。扬州市雄厚的经济基础、优越的地理位置、快速稳健的经济增长速度、不断改善的基础设施和适合人居的自然和人文环境，都有力地促进房地产市场的发展。江苏省“十一五”规划中明确指出要大力发展现代商贸业，运用信息技术和现代经营理念改造提升传统商贸业，积极发展连锁经营、仓储式超
5、市，大力拓展新型流通业态。重点推进有形市场和无形市场相结合的现代大市场建设，提高市场建设层次和水平。在南京、苏州、无锡等地加快建设石油化工、电子信息、纺织服装等国际性产品交易中心。在徐州、泰州等有条件的地方建设一批新型产品交易市场集群。积极建设农村骨干商品流通体系。加快改造提升一批业务收入已达百亿元的批发交易市场，到2010年形成百亿元级的大型批发市场20个左右。商业已经成为国民经济的支柱产业，江都市委、市政府已经把发展商业作为一项重要工作来抓，在商业布局上坚持“布局合理、设施配套、规模扩大、规划有序”的原则，以增强辐射能力，提升交易方式为目标，结合不同区位、环境条件，分专业、便民、集贸三大层
6、次，规范市场的开发建设和培育。专业市场要健全体系，培植龙头，连片开发，扩大规模。便民市场要合理布局，规范管理，尽快达到城区万人拥有1个便民市场的目标；农村集市要与小城镇建设、村政建设和农业产业化紧密结合，因地制宜，创出特色，尽快向产地集散批发和全天候市场发展。专业市场已经成为江都现代服务业发展的重点江都市服务业要以发展为主题，以创新为动力，树立制造业、服务业互动发展的理念，通过重点发展商贸、文化旅游和现代物流等行业，进一步提高江都市服务业综合竞争力和整体素质。以凸现特色为重点，培育专业市场发展潜力，增强辐射能力、创新交易方式为目标，大力调整专业市场格局，精心打造江淮路特色市场集群，形成城镇互动
7、、产业联动的市场网络，以大市场推进大产业，着力建设经济拉动强、辐射范围广、吸纳就业多、地方税收增加的复合型市场，重点培育机电产品、废旧物资调剂、建材、家禽、水产、花木、蔬菜、皮鞋等特色市场。分类制定市场发展规划，合理调整市场布局，明确各自发展重点，对市场总量、规模和质量进行调控和引导，提高运行质态，提升发展层次。.二、项目基本情况项目占地400亩，近30万平方米，主大门面临328国道，东临京沪高速公路出口，西南临237省道（江都外环路）和建设中的10万吨级的江都港，西临长途汽车客运总站。半径160公里内有上海虹桥、上海浦东、南京禄口、无锡硕放、常州奔牛等五大机场，江苏苏中机场已选址在素有“江淮
8、通道”、“苏北门户”的江都市。项目南大门328国道对过是扬州国际五金城；附近有阿波罗花卉市场、苏中商贸城、家得福家倶建材市场、江都装饰城、万德隆仓储物流中心（万德隆国际家居广场）等基本形成市场群格局。项目处于市政府规划中的砖桥物流区，临近已有几家物流企业在运营，为项目未来的配套提供了支持。项目地块是江都市城市新一轮经济发展圈，具有较高的商业区位价值。三、项目市场定位1、类比竞争项目调研A 扬州国际五金城扬州国际五金城坐落在中国枢纽中心、江苏地理核心的历史名城江都市，占地500亩，投资5.8亿元，建筑面积40万余平方米，拥有商铺2000多间。首期工程18万平方米已于去年10月3日开业迎宾，入驻1
9、50多商户，是集展示交易、物流配送、商务信息、休闲娱乐于一体的第四代生态型多功能大型五金交易平台。国际五金城营销方式采用三种：出租、出售和联建。设计上基本采用商住两用套型，一楼经商，二楼办公，三楼住宿或仓储用。三层销售均价已突破2000元/平方米；三层租金均价20元/平方米/月。B 家得福家具建材市场位于江都汽车客运总站东0.5公里，占地面积100亩，建筑面积18万，是由浙江温州商人苏德余兄弟俩创办。以经营建材家具为主，许多高档品牌家具已入场，具有一定的客户量。目前以出租经营为主，租金价位在10-45元/平方米/月不等，根据位置不同价位也不同。苏总又在市场东侧拿地200亩，继续扩大规模。C 万
10、德隆仓储物流中心万德隆仓储物流项目总投资2亿元，主要从事仓储、物流、家居和工业品展销，预计全部建成后可形成年销售20亿元、利税超千万元的规模。坐落于客运东站附近的万德隆国际家居广场建筑面积3万平方米，一期于去年10月18日开业，汇聚了众多国际国内知名品牌的家具、建材产品。（租金优惠政策情况不明）D 扬州商城位于扬州经济技术开发区内，横跨328国道，知名度高，主要以经营建材家居类产品为主，走集团化发展之路。扬州商城占地近200亩，总建筑面积12万平方米，固定资产总额2亿多元，已形成金太阳陶瓷城、家具城，木业市场、五金油漆综合市场、型材市场、家电厨具市场、灯饰广场、家纺家饰广场“两城六市”的经营格
11、局，成为国家大型建材家具市场之一，是中国建筑装饰材料市场信息网副理事长单位和中国装饰材料情报信息网常务理事单位。E 江阳商贸城位于扬子江北路819号，占地260亩，建筑面积13.18万平方米，有8幢2层商品1幢4层商务楼组成。首期开发面积40%，销售价格28004800元/平方米，写字楼2000元/平方米。江阳商贸城采用先进的设计理念，商铺、写字楼、仓库、加工房配套一体。商贸城内分陶瓷洁具区、五金水暖区、家具窗帘灯饰区、石材木材加工区和仓储区，供厂家、商家集国内外名优产品直销、批发、零售。目前是苏中地区规模最大的建筑装饰材料集散地，所以广告理念可定为“领航苏中建筑装饰材料市场”。2、策划案名：
12、扬州国际商贸城理由：(1) 截止目前为止扬州地区尚无此命名的大市场；(2) 名称大气，符合政府“十一五”规划中大力发展现代服务业和商贸流通业的要求；(3) 扬州比江都具有更高的知名度；(4) 扬州和江都很近，项目位置符合政府要求在城郊结合部建立大市场的布局定位；（5）使经营内涵更具灵活性。3、项目定位分析（一）产品定位 本项目定位为：“扬州市第一个升级换代的龙头大市场，苏中地区最大的综合批发市场”。具体内涵解释为：融现代化、多功能，商贸、信息、办公、物流、仓储、宾馆、娱乐、休闲、住房为一体，集批零兼营于一身的一流综合性批发大市场。该项目建筑设计为：拓展式结构，门面一层、夹层、二层，三层以上为住
13、宅。住宅入口设在经营区外围，尽量让居住和商业分离。.市场定位：国际化一流综合批发大市场区域定位：立足江都 辐射全球主力客户群定位：扬州地区批发零售经营户.功能定位：融现代化、多功能，商贸、信息、办公、物流、仓储、宾馆、娱乐、休闲、住房为一体.建筑风格定位：欧洲罗马式（为将来作为旅游定点单位打基础）（二）项目客户群体定位 商贸城目标客户群主要分三类：第一类：市场幅射区的经营者第二类：扬州地区内追求货币保值、增值的纯投资者第三类：扬州市辖区及外来人口来扬州地区做生意兼投资者（三） 项目功能分区定位八大商品批发交易中心和六大配套服务中心交易中心功能定位：第一类：副食品批发中心第二类：床上用品批发中心
14、第三类：窗帘布艺批发中心第四类：玩具工艺品批发中心第五类：文体用品批发中心第六类：包装材料批发中心第七类：装饰材料批发中心第八类：日用电器批发中心（包括各类家用大小家电、电器及配件、电动工具、电动车等）设立商务中心、物流中心、管理中心、展示中心、休闲中心、娱乐中心及宾馆、酒店等配套实施。4、项目开发要素分析根据多年来操作专业市场的经验来看，我认为一个专业市场的成功开发运营需要抓好以下几个关键环节：（1）、开发模式。无论是专业市场还是综合市场、零售商场，做为商业项目，它们的开发模式是与住宅开发完全不同的，不能像住宅那样认为建好卖完就完事了，而要考虑到开发、定位、招商、经营等各个环节的因素和开发商
15、、投资者、经营者、消费者等各个阶层的利益，其商业价值主要是在经营管理中才能体现和提升，操作运营要比住宅复杂很多，投资回报周期也较长，要有充足资金准备，开发前就与一些大的商家达成进场意向，实行“订单式开发”，不能简单处理、卖完了事，做“甩手掌柜”，只顾眼前利益，缺乏长远规划和社会责任。(2)、立项选址。现代城市化发展的商业规划基布上都是“城内大商场、城郊大市场”， 城内大多以零售商场为主，专业市场大多会往城郊发展，并以批发为主，它对产业资源、交通运输、商户资源、市政配套、商品流通、辐射范围、经济水平、消费人流、服务功能等要求较高。所以在立项选择时必须综合考虑这些功能是否具备，是否符合城市的总体产业布局和商业统筹规划，要科学研究，不能盲目上马、重复建设。所以在立项时必须避开五金、建材、家具类等产品选择，避免与周边同行的冲突态势，充分利用现有资源借题发挥，选择与之相配套而他们又没有做的项目。(3)、定位规划。各类专业市场的经营业态、经营种类、功能配套、规划设计与综合市场、零售商场等有很大不同，因此咱们在商业定位、规划设计方面应灵活调整、因地制宜，多听经营者和消费者的意见，定位清晰准确，商业规划设计、结构空间、交通动线科学合理，功能配套完善，软硬件齐备，减少交通、消防、安全隐患，避免住宅、商业混建混居，把大型专
