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1、 2007年1-11月泉州【房地产市场运行分析】2007年12月目录第一部分：运行数据分析第二部分：各级市场概况第三部分：2007年政策回顾第四部分：08年走势预测第一部分：运行数据分析一、景气指数2006年第二季度“国六条”颁布后，对整个房地产业产生不小的影响，市场在经历一段时间的观望和低迷后，2006年下半年开始到今年上半年，泉州房地产业景气指数及企业家信心指数呈上升态势，市场总体走向良好。但到今年第三季度，受国家宏观调控，物价上涨，股市波动等一系列因素影响，房地产业景气指数回落6.4个百分点，企业家信心指数回落0.4个百分点，为今年最低水平。二、开发投资今年111月，泉州市房地产开发继续
2、保持平稳增长的运行趋势，商品房销售市场需求旺盛，保障性住房建设逐步加快。国家对房地产市场宏观调控政策在一定程度上规范泉州市房地产市场向更健康稳定的方向发展。1、开发投资平稳增长2007年前11个月，泉州市房地产开发累计完成投资94.95亿元，比去年同期增长了27.6%。增幅较去年同期回落7.9个百分点，与今年1-6月份相比回升了7.8个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的15.31%。2、商品房施工高开低走泉州市2007年前11个月商品房施工面积为1244.56万平方米，比去年同期增长了55.7%。今年以来泉州市各级政府加快套型结构调整和加大闲置土地清理力度，对闲置房地产开发用地进行清
3、查整治和重新规划，促使部分已取得开发用地但尚未开工的开发商担心失去土地开发使用权，纷纷在上半年开工建设。今年上半年商品房施工面积达到961.65万平方米，占到前11月的77.29%；但从5月份以来，商品房施工面积明显回落，总体呈下降趋势。3、下半年竣工面积波动明显今年以来，尤其是下半年，泉州商品房竣工面积出现较明显波动，8月份达到低谷。由于房地产市场历来有 “金九银十”的说法，随着房地产销售旺季的到来，开发商也利用良好的天气状况加快新项目的开工建设，经历10月的回落，11月份商品房竣工面积又出现明显上涨。4、商品房空置走势平稳春节过后，除了8月和9月出现小幅上扬外，泉州商品房及商品住宅空置面积
4、总体呈现较平稳的走势。第二部分：各级市场概况一、土地出让2007年前11个月，泉州国土局发布泉国土资20071号、泉国土资20072号、泉国土资20073号共三号国土资告，推出位于市区城东片区及江南片区等区域共6幅土地，其中成交三块。加上06年推出今年初成交的5宗用地，今年泉州市共成功出让土地8宗。值得注意的是，今年下半年市区并没有土地拍卖，出让全部集中在上半年完成（由于12月不会有土地出让，因此前11个月的土地成交情况即为今年全年情况）。2007年泉州市区成交地块一览地块编号位置面积（亩）地块用途出让方式成交价（万元）楼面价（元/）成交时间2006-11城东组团17.72商住拍卖345060
5、31.222006-15江南笋江路27.61商住拍卖1350026191.222006-07江南笋江路36.15商服挂牌1048012422.82006-13新华北路39.75商服挂牌897016922.82006-14南环路南侧77.63商住挂牌1437018512.82007-01泉秀东街275.69商服挂牌5920019423.302006-12省道307线31.69住宅挂牌52509944.242007-02城东西福91.78商住挂牌108005885.28注：推出及成交地块以泉州国土局公告为依据同去年相比，2007年泉州市区土地无论从成交数量，成交面积，还是平均成交单价上，都有不同程
6、度回落。今年市区共成功出让土地598.02亩，同比下降24.6%，平均每亩单价为210.7万元，增幅回落38.9个百分点。分析其原因，虽然土地供应量不及去年，但今年国土部门明显加大中心城区周边区域的土地供应。由于出让地块均位于市区新区，加上多为安置用地出让，存在政府回购行为，因此土地价格较去年有所下降。但从同区位历年出让地块成交价格比较可以发现，泉州市今年土地拍卖价格仍在大幅攀升，这在一定程度上也是影响泉州市商品房销售市场价格不断上涨的重要因素。二、商品房销售1、商品房供应量进一步加大2007年1-11月，泉州市共批准预售项目49个，预售面积为1080477.65。预售项目数量及预售面积都高于
7、去年同期。说明今年泉州市商品房项目供应量进一步加大，市场供求矛盾得到进一步缓解。丰泽区和鲤城区依然是泉州房地产开发的主要区域，预售面积占到全市的75.5%。前11个月泉州市四区商品房预售情况比较区域预售项目数量（个）预售面积（）占预售面积比例丰泽区22420113.9938.9%鲤城区15395597.936.6%洛江区6174189.816.1%泉港区690575.968.4%总计491080477.65100%2、商品房销售市场需求旺盛前11个月，商品房销售面积为251.9万平方米，较去年同期增长了46.3%，增幅较上半年略有回升。今年泉州市商品房销售在全省房地产销售市场普遍降温的情况下仍
8、保持较为旺盛的市场需求。经历8月的短暂低谷，9月-11月，商品房销售又恢复平稳，继续保持“金九银十”的销售旺势，并呈现小幅增长。由此可见银行的调息，第二套住房首付的限制等宏观调控并没有对泉州楼市产生较明显的冲击，市场仍然保持良好的供需态势。三、二手房交易近几年来，泉州市存量房交易市场一直处于较活跃状态，同比均保持增长，即使“二手房转让征收营业税”和“开征个人所得税”等政策影响下，依然保持增长。虽然今年前11个月，全市商品房销售面积继续大幅增加，但是市区二手房交易却大量缩水，存量房交易量总体呈下滑趋势。1、交易量整体下降 从统计数据来看，今年前11个月，泉州市区的二手房市场遇冷，交易量持续下降。
9、至于下降原因，一方面是房价节节攀升，特别是一手房价格不断上涨，导致二手房市场上卖家期望值过高，不断涨价，而买家却难以承受。卖家和买家之间存在着一定的价位上的落差，直接导致了买家观望、交易量萎缩的状况；另一方面，国家宏观调控政策的影响及市民手中的闲散资金大量流入证券市场也是一个重要的因素；再者，银行陆续收缩放贷额度，二手房贷款困难，也成为影响二手房交易量的因素之一。2、二手房价格攀升“有价无市”很好地概括了目前二手房交易市场。交易量下滑，但是房价并没有因为市场的不景气而滑落。今年平均每一套二手房的交易价格比去年上升约20。二手房价格攀升表现最明显的要数市区的西湖、江滨一带，还有泉州开发区。而丰泽
10、区比如圣湖、云谷一带，原先在二手房市场上占有很大优势，在今年的价格大战中却几乎没有上扬的趋势。由于丰泽区、鲤城区的房子建设年代比较早，房子较旧，很多小区都是开放式的，管理相对比较杂乱。再加上房子间距较小，户型不够合理，逐渐失宠。西湖、江滨一带的房子大多是近几年推出的新楼盘，居住环境较好，户型结构较科学，符合现代消费人群的需要，所以更受大家欢迎。而今年桥南立交桥通车后，便利的交通大大带动了泉州开发区房价的提升。3、保障性住房建设冲击二手房市场二手房市场爆冷，和泉州保障性住房建设步伐的加快也有着密不可分的关系。泉州保障性住房建设进入实质性操作阶段，可供人们选择的范围大大增加。市区首个限价房“江南雅
11、园”已结束销售，市区另有4宗限价房也将于2009年1月31日前竣工交付使用。其次，泉州拆迁项目实施模式已由以往的先拆后建转变为先建后拆，先建住房安置小区，再实施动工拆迁，减小了拆迁增加的被动性住房需求，缓解了市场的销售压力。桥南片区、东海宝秀、见龙亭、城东、海星、东涂等安置小区的建设，大大增加了人们购置房产的选择性，而不再仅限于中心市区的二手房。三是增加廉租住房供应。这一系列保障性住房的建设，给二手房市场带来了一定的冲击。第三部分：2007政策回顾今年以来，物权法、新物业管理条例、物业收费新标准、保障性住房新管理办法、建筑节能工程验收办法和最新的提高第二套住房房贷首付比例等一系列相关房地产市场
12、的宏观调控政策陆续出台。关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知2月1日起，国税总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知正式执行，2007年房地产行业调控拉开序幕。泉州市中心市区普通（限价）商品住房销售管理暂行规定4月2日，泉州市房地产管理局下发关于贯彻泉州市中心市区普通（限价）商品住房销售管理暂行规定的通知，明确规定限价房的申购审批程序、销售程序、销售价格及权属登记。关于加强新建民用建筑停车泊位设置管理的通知4月26日，泉州市城乡规划局下发关于加强新建民用建筑停车泊位设置管理的通知，明确规定新建民用建筑停车泊位指标。今后，泉州新建住宅面积在90平方米以上的住户，享有一
13、户一车位的停车泊位指标。同时，办公楼、餐饮、医院及商业中心等新建建筑，停车泊位数量也同样有“章”可循。关于进一步加强商品房销售管理的通知2007年8月21日，福建省下发关于进一步加强商品房销售管理的通知。此次文件不仅是对以往政策的再次强调，政府对预售制的要求更加严格。该通知的下发旨在进一步加强我省商品房销售管理，严格依法查处商品房销售过程中的违法违规行为。通知规定，严禁房地产开发企业未取得预售许可而非法预售或者变相预售行为。房地产开发企业在取得商品房预售许可证前，严禁以放号、内部认购、内部登记、办理“VIP卡”等形式收取定金、会员费等任何预定款性质费用。根据新下发的文件规定，房地产开发企业在取
14、得预售许可证后，必须在10日内采取公开、公平、公正的方式开盘售房，逾期未开盘售房的，由房地产管理部门收回商品房预售许可证。对此，业界认为，该文件下发后，房地产商掌控市场的能力将被削弱。关于切实加强我省白蚁防治管理工作的通知8月31日，省建设厅、省水利厅、省林业厅、省文化厅联合下发了关于切实加强我省白蚁防治管理工作的通知。通知规定，今后，全省城镇所有新建、改建、扩建的房屋建筑工程开工前，建设单位应当与白蚁防治单位签订白蚁预防合同。建设项目交付使用后，白蚁防治单位应当在15年包治期内负责无偿复查、灭治。福建省住宅建筑层高和面积等有关设计问题的暂行规定9月1日起，福建省住宅建筑层高和面积等有关设计问题的暂行规定开始实行，该规定明确要求，包括商品房在内的所有住宅建筑层高不得低于2.8米，但不应大于3.2米，首层和顶层层高可适当提高但不应大于3.3米；酒店式公寓（集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体）层高不应大于3.6米。届时设计和审批单位将严格把关。泉州市中心市区安置房交易管理规定泉州市政府出台的泉州市中心市区安置房交易管理规定9月1日开始实施。根据该规定，安置房在取得房屋所有权证、土地使用证后可以依法上市交易。该规定适用于中心市区（鲤城区、丰泽区、洛江区、泉州开发区辖区）由政府组织实施建设的安置房项目。中心市区安置房交易管理行政主管部门为市房地产
