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1、盛世家园策划案前言本部成立调调研小组组，以周周密细致致的市场场调查为为基础，根根据整体体市场的的现状和和区域市市场的特特性，发发掘项目目的优点点加以发发挥，以以配合销销售部尽尽快完成成销售目目标。1、市场分分析11区区域市场场分析本案处于城城阳区，城城阳区位位于青岛岛市北部部，有青青岛“北大门门”之称。面面积5553.22平方公公里，其其中耕地地面积44.199万公顷顷总人人口433.6万万人 ，其其东依崂崂山，西西临胶州州湾，南南接李沧沧，北望望即墨。城城阳区交交通四通通八达，距青岛市中心25公里，区内有青岛流亭国际机场，外临青岛港，胶济铁路、环胶州湾高速公路、青银高速公路、济青高速公路、3
2、08国道、204国道纵贯其中，形成极其便利的海陆空立体交通网络，是青岛连接世界的桥梁和纽带。正阳路为城区内一条主要交通干道，而本案恰位于正阳路与李王路交叉口， 另外，城阳区内有5所大专院校，250所中学，69所科研所，一所职中，302所小学，115所幼儿园。城阳区近年来经济发展势头迅猛，是山东省经济发展的高增长地区之一。2002年，完成GDP162.1亿元，总税收（不含海关税）15.7亿元，农民人均纯收入4459元，外贸出口16亿美元，全社会固定资产投资达50.5亿元，综合经济实力跨入全省十强。由于市中心心可开发发土地基基本接近近开发极极限，致致使众多多房产开开发商进进军北部部，进行行大规模模
3、的“圈地运运动”。目前大大约有112个开开发项目目，总占占地面积积109907亩亩，总建建筑面积积约4000万平平方米，楼楼盘分布布相对集集中，主主要分布布在城阳阳区明阳阳路以东东，向阳阳路以西西，以太太阳城为为主的集集中区域域。随着城阳区区政府欲欲将区主主干道正正阳路建建成金融融一条街街规划的的日渐成成熟，有有关此区区域利好好的消息息不断展展示在人人们眼前前，届时时城阳区区将发展展为以区区政府为为中心，正正阳路为为中轴线线的新区区中心。12定定向市场场分析王家村位于于城阳区区惜福镇镇，毗邻邻惜福镇镇政府与与正待开开发的王王家村公公园，地地理位置置得天独独厚，附附近工厂厂较多，居民较为密集，消
4、费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地。由于城阳区对惜福镇一带的市政规划与环境进行了一系列的调整和完善，加速了区域房地产的发展，吸引了不少在市中心工作的人士在此置业安居。 由由于房地地产业发发展的不不成熟，以以及管理理制不完完善的原原因，致致使该区区城内开开发了不不少不同同性质的的房地产产，有商商品房、安安居房、集集资房、宅宅基地等等，成了了青岛市典典例，区区域市场场竞争十十分激烈烈。王家村作为为城阳开开发区域域的一部部分，在在规划发发展或房房地产发发展都有有其特殊殊的一面面，正如如该区域域楼盘的的价格与与半里之之遥福林林花园等等项目楼楼盘相差差甚远
5、，原原因不明明而喻。这就要我们的产品定位为市区或城阳区外来工薪阶层，而被誉为“全国县500强”的惜福镇的经济在整个城阳区乃至整个青岛地区的举足轻重的地位，再加上区政府规划的逐步完善，必然带动本地区的经济进一步发展，人气的进一步提升。13项项目分析析1、项目名名称：盛盛世家园园2、项目规规模：由由8幢多层（6层层）组成成3、推售情情况：现现推1-2号楼楼的1F、22F、66F4、宣传主主题：自自备一万万元，房房子户口口一个都都不少5、价格格：1号号楼：11076625998元/m2，均均价17708元元/m22 2号号楼：11228824889元/m2，均均价22555元/mm26、装修标标准：
6、毛毛胚房7、优劣势势分析优势分析析1、本项项目由青青岛银盛盛泰房地地产开发发项目开开发，其其被评为为“20002年度度城阳区区十佳商商品房销销售单位位”发展商商实力雄雄厚，信信誉良好好，能给给买家充充足的信信心。2、位于于城阳区区中轴线线-正阳阳路上，发发展潜力力巨大。3、临近近城区商商业中心心太阳城城，可尽尽享区内内的成熟熟配套。4、地处处交通主主干道正正阳路和和李王路路交汇点点，交通通十分便便利；5、社区配配套设施施完善，绿绿化率达达30%以上，小小区内道道路全部部硬化，内内设超市市、幼儿儿园、停停车场、诊诊所、健健身娱乐乐设施、专专门的老老人、儿儿童活动动场所、园园区背景景音乐，另另有大
7、小小贮藏室室及车库库。6、户型可可供选择择多；7、每户配配有车库库，物业业收费合合理。（2）劣势势分析1、配套套设施仍仍然未成成熟，如如无暖气气，发展展尚须时时日。2、竞争争对手的的广告宣宣传及促促销活动动皆比本本案强，形形象已经经广为人人知。3、由于于项目档档次和周周边物业业无区隔隔，其销销售对象象竞争激激烈。4、外来来人员多多，治安安问题多多，影响响买家心心理；5、紧邻邻主干道道旁，噪噪音大，空空气污染染严重；6、周围围全为个个体业户户，经营营项目单单一，缺缺乏浓重重商业气气氛，社社区配套套不成熟熟；7、周边楼楼盘较多多，竞争争激烈，影影响销售售；14竞竞争对手手资料分分析对手一1、项目名
8、名称：新新城花园园2、项目规规模：由由10幢7层组成3、推售情情况：现现推2号号楼、33号楼336层，7号号楼、88号楼的的266层4、宣传主主题：新新城区、新新中心、新新文化5、价格格：2-3号楼楼：1448128455元/mm2，均均价21163元元/m22 7-8号楼楼：1666831995元/m2，均均价24431元元/m22（最最新价格格）6、装修标标准：一一级二类类装修7、优劣势势分析优势分析析该楼盘已已为现楼楼，可即即买即入入住，易易于吸引引买家入入住；价格较同同区域其其他楼盘盘为低，有有竞争优优势；位于内街街，方便便出入主主干道，区位优势明显，有一定的升值潜力；发展商为为城阳城
9、城建集团团，知名名度较高高，能够够给买家家一定的的信心支支持；劣势分析析周边外来来人口较较多，人人流复杂杂，治安安环境较较差，影影响买家家购买心心理；楼盘周围围环境欠欠佳，影影响楼盘盘档次；户型设计计一般；外立面缺缺乏特色色；建筑密度度较大，楼楼距较密密，私密密性较差差对手二1、项目名名称：天天泰奥园2、项目规规模：多多层为主主，高层层、小高高层为辅辅。为55个区域域，分别别为“汉城119888”、“巴塞罗罗那19992”、“亚特兰兰大19996”、“悉尼220000”、“雅典220044”。3、推售情情况：现现推一期期“巴塞罗罗那1999211#、220#、440#、550#4、宣传主主题：
10、运运动健康生活5、价格格：3551142088元/mm2，均均价38859元元/m226、装修标标准：一一级二类类装修7、优劣势势分析优势分析析该楼盘是是青岛天天泰奥城城发展有有限公司司开发的的一个大大型房地地产项目目，且内内部环境境优美，易易于吸引引买家购购买。邻近交通通主干道道3088国道，交通异常便利；该楼盘紧紧临风景景迷人的的虎山和和石梅庵庵风景区区，对楼盘盘档次的的提升有有莫大的的帮助；社区配套套设施完完善，且且物业收收费相对对低廉，对对买家有有极大的的吸引力力；设计以五五、六层层多层为为主，有有平层、错错层、跃跃层多种种结构，可可选择户户型多，故故可买度度高。劣势分析析与城阳区区居
11、民生生活水平平相比，价价格定位位偏高，具具有一定定抗购买买性。周边外来来人员多多，且时时常有治治安事件件发生，影影响买家家入住信信心；距市中心心偏远，路程较长，也是一大抗购买点。 15项项目周边边配套状状况1、社区配配套大学：华侨大大学、莱阳农农学院、城城阳夜大大中学：城城阳2中中、3中、大北北曲中学学小学：城城阳2小小、实验验中学银行：中中国建设设银行、农农业银行行、工商商银行。饮食：刘刘家火锅锅城、老老家饺子子。医院：惜惜福镇医医院2、交通状状况371路： 昌乐路路 李村公公园夏庄372路： 李村 惜福镇镇116路： 李村村 夏庄 2路环行线线：流亭亭机场城阳 惜福镇镇夏庄1.6.项项目企
12、划划思路由于项目物物业配套套设施较较为完善善，拥有有优良的的先天条条件。但但日前区区域的外外部条件件劣势较较为明显显，故如如何做好好项目的的销售企企划工作作，将是是项目能能否取得得成功的的重点。从从以上对对市场和和项目的的理解，我我们初步步得出以以下的企企划思路路：1、充分利利用先天天优越的的交通环环境项目的交通通环境较较为优越越，故可可利用具具备的先先天优越越的条件件来谛造造一个“盛世家家园”，塑造造独特的的品牌形形象。2、改善现现存规划划中的不不足项目作为单单体楼在在市场上上竞争力力不足，必必须做好好一切细细致的规规划，与与现有的的福林社区区结合起起来成为为整体，使使现有的的资源得得以充分
13、分合理的的利用，提提高项目目的综合合素质，努力树立大型生活区形象，在市场上立于不败之地。3、把握市市场需求求，迎合合买家心心理随着房地产产市场由由卖方市市场转为为买方市市场后，供供方面临临的严峻峻问题就就是，产产品的消消费是否否迎合客客户的需需求。因因此，充充分把握握市场，迎迎合消费费者的需需求心理理，提倡倡新现代代的生活活居住概概念，才才能更有有效地促促进销售售。4、加强区区域性宣宣传，吸吸引人流流由于项目周周边同档档次商品品房项目目不是市市场热点点，客流流量低，故故如何吸吸引更多多的客户户到场，是是项目成成败的基基础条件件。故此此，在户户外媒体体、销售售网点、单单张派发发方面应应加强区区域
14、性宣宣传，增增强传送送项目信信息的途途径，以以吸引大大量人流流。5、营造现现场舒适适环境，引引起客户户购买冲冲动在吸引大量量客流后后，现场场环境的的好坏便便是销售售能否成成功的关关健。项项目应当当在规划划设计、园园林绿化化、现场场包装、接接待中心心、示范范单位等等方面营营造一个个非常舒舒适的内内部环境境，配以以销售策策略上营营造的热热烈买卖卖气氛，力力求迅速速打动客客户的心心，促进进客户成成交。6、在宣传传及销售售上体现现项目的的规划前前景由于王家村村一直以以来给外外界的形形象是环环境较为为杂乱。如如何消除除这一不不利因素素，把规规划中的的利好因因素展示示给目标标客户，呈呈现在大大众工薪薪消费
15、者者面前，需需要在宣宣传及销销售上重重点把握握，并在在软性宣宣传、宣宣传资料料、人员员培训等等方面重重点加强强。7、体现“以人为为本”的经营营理念面对多元化化的目标标客户，我我们必须须抓住人人的特点点，规划划设计更更加“人性化化”。项目目不但应应在规划划中力求求细致、完完善，在在设计中中多考虑虑人对居居住环境境要求，还还可在企企划营销销中体现现以客为为尊的诚诚意和“以人为为本”的理念念。通过过融合项项目“以人为为本”的经营营理念，可可以把握握更多潜潜在客户户，打动动他们的的心，促促进成交交。8、找出项项目“个性化化”的形象象客户对品牌牌的认知知程度往往往取决决于品牌牌的个性性，没有有个性的的商品品品牌极易易在市场场中流失失。通过过对项目目的分析析和理解解，挖掘掘内在优优点加以以策划包包装，提提炼“个性化化”的项目目形象，可可以大大大提高项项目的知知名度，提提升项目目的附加加值，从从而促进进销售业业绩的提提升。从以上几点点企划思思路出发
