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1、发表文章阅读 (138) 2008-10-21 | 楼市 善哉楼市：楼市革命从精确营销开始关于营销（ 未来中国楼市走势分析之五） 上一篇 标签：楼市 营销 楼市营销面临革命如何更有效的营销 2008,所有房地产开发商最关心的是什么？恐怕就是资金回笼了，最头痛的就是如何更准确、更快的进行营销！2008年低迷的楼市大环境对营销的要求也越来越高，营销策划进入更为重要的地位。目前我们应该好好的研究一下营销战略了，我们的大家更感兴趣的问题是：什么样的营销手段最有效？这是一个很有意思的话题！ 是什么决定楼盘得到良好的销售业绩?仅仅是价格战吗?其他行业有例子证明价格战走到了尽头，从长虹的悲剧来看，单纯的用降
2、价来吸引消费者无异于饮鸠止渴。何况目前的楼市是降价就可以解决的问题吗？在2008，我相信每一个房地产营销人都在考虑这个问题:主导营销的到底是什么力量?从大的方面来看是两只手:政策和市场,政策是我们无法左右的,市场有着他客观的规律存在。对于企业自身来说，我们应该把侧重点放在什么地方?决胜市场的力量是产品力？营销力？文化力?人力? 市场营销需要什么样的手段？是产品战吗？我们知道产品的更新换代已走到了尽头，现代家电、电信行业的新产品层出不穷，却鲜有特别明显的效果。是服务战吗？上门服务、售后服务、免费安装不外乎如是，却很难有给消费者更深层次的服务。是概念战吗？概念炒作，虽然花样百出，却已经山穷水尽。让
3、消费群体越来越不信任，象保健品、暴利产品已经少人问津。是品质战吗？其实目前品质的无差异化，也已没有作为。大的企业都能达到质优无差别，象海尔、康佳等。在优质的追求上难分你我。是渠道吗？选择也没有可以突破，该用的从传统的百货店到现代的超市、专卖店，应有尽有。新形式的渠道有待探寻，如互联网，虽被人看好，却在目前得不到信任。 做好产品,做好了品牌,整合优质的人才,我们不得还得把重点放在营销上，这是最现实的。对于营销，我们似乎在经营模式也没有可以创新的，从经销制到代理制，从分公司、办事处到直销、会议营销，似乎已经局限与一个瓶颈。但是对于楼市最简单的办法往往最有效！我们常说一句话：“目标找到了，问题就解决
4、了一半，营销也就解决了一半”。今天再看这这话，我更愿意将他视为一种趋势未来市场是以跟随者为中心的时代，当然我们习惯了“以我为中心的时代”，这个以领导者为中心的时代即将结束，替代这个时代是“以他为中心的时代”，这是趋势，是楼市革命的开始！ 楼市革命新对策精确营销 精确营销（Precision Marketing），是在充分了解顾客信息的基础上，针对顾客偏好，有针对性地进行一对一的营销。这个定义不是什么新鲜事物，也是资料库营销，很多企业也在做，譬如万通的定制式开发模式，万通更多的利用在写字楼开发上。 面前楼市成交量偏低，潜在客户是每个案场都在抢的资源，我们问题有三个层面： 第一如何找到潜在客户？我
5、们的手段是广告，广告的问题是，我们知道至少有50%是浪费的，但我们不知道浪费在什么地方，大炮大蚊子，费用大效果差。有效的宣传，一对一的广告手段缺乏，短信和DM、网络也许是不错的选择！但是我们问题是如何淡化广告又起到宣传的效果？更何况消费者对广告是逆反的！ 第二个问题如何锁定客户？我们客户也是同类产品的潜在客户，如何让客户锁定你的产品，而不是你的竞争对手？我们的手段是公共关系维护，我们的问题是，你提供的资讯，客户能收到吗？买的不如卖的精，你的话，他能听进去吗？你知道客户真实声音吗？是的，我们的推广活动，得到的更多是表面的效果，深层的效果还是不好。当然委托公关公司去处理也许更好些，有时第三者的力量
6、是最大的！ 第三个问题是如何让客户代客户，我们知道80%的生意来自20%的客户，是的，你又如何从客户中锁定20%的优质客户呢？你做到了一对一的服务了吗？当你的一个楼盘营销完毕，你是否跟踪服务你的优质老客户了吗？你对他们进行了跟踪吗？你了解他们的投资计划吗？你知道他的个性化需求吗？ 好的剩下就是你的行动了！ 首付6万点燃亦庄北岸“非常炫小公馆”热销 焦点房地产网 2008年10月22日 焦点房地产网 奥运会后楼市成交上涨，亦庄板块倍受青睐 奥运会结束后，北京楼市销量开始上涨。据北京房地产交易管理网显示，9月份北京楼市整体日均成交93套；进入10月，日成交上升至126套。其中，尤以亦庄板块较为活
7、跃，以亦庄北岸 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）项目为例，9月份该项目成交60余套，日均2套，在很多楼盘月销售为零的时间段，名列北京房地产销售10甲行列。10月18日，亦庄北岸推出新品小户型-亦庄非常炫小公馆，仅两天时间即认购112余套，目前正在迅速换签中。 抄底，刚性购房者的机会 在整个楼市环境举旗不定、众说纷纭情况下，对住房有着绝对的刚性需求的年轻人，面对各种各样的促销和价格优惠措施，开始做出自己抉择。“小户型、低总价、低首付、低月供、高品质”这一系列的优惠利好冲击，在迷茫的楼市棋局中，犹如一道曙光，拨云见日，显得弥足珍贵。用他们的话说，我们再也没有耐心在观望中煎熬了，把眼光
8、放抗跌性靠得住项目上。总价28万，首付6万，月供1400元，成品现房，园林品质，轨道交通优势，这一切，让亦庄北岸“非常炫小公馆”成为10月份北京楼市最耀眼的明星。 价值，热销和抗跌的根本 楼市，其实也有简单规律可寻。实现热销和抗跌，必须满足3个条件：好地段、好产品、好价格。亦庄，汇聚众多世界500强企业，近年来该地区楼市放量骤增，业内人士分析，亦庄就像昨天的望京，未来的发展前景也可与望京相媲美，其区域楼市价格自然也会与望京比肩；目前，亦庄地区楼市平均价格比望京低近5000元/平米，无疑是绝对的洼地。随着区域发展的不断加快以及地产市场进一步回暖，亦庄地区房地产需求还会进一步放大。 亦庄在售楼盘涵
9、盖了小户型公寓、低密度花园洋房、别墅等多种产品形式，其中，尤以亦庄北岸推出的38平米炫公馆和小高层90平米以下标准住宅最为热销。专家分析，目前投资置业最为稳妥的是总价偏低的中小户型。事实上市场上总价偏低的中小户型也刺激了购房者购买欲望，中小户型销售数量也长期看好。 亦庄北岸以现房亮相亦庄，“小户型、低总价、低首付、低月供、高品质”，成为满足青年人生活、投z资、创业三重需求的保险置业选择，进而热销，尽在情理之中，由于上好的投资性价比，开盘当天即吸引了多家整层团购的客户和大量集中采购，媒体关注度亦十分高涨。在亦庄北岸售楼现场，一位购房者说，“自己刚上班月薪3500多元，北京很多项目贵得不赶想，要不
10、就是交通不方便的远郊，没想到自己买到地铁边上房子月供才1200多元，比租房还少”。 如此看来，对于亦庄北岸这样的产品，不热销是不正常的，前来抄底的购房客户，大概都看中了这内在的奥秘了吧。（编辑：紫伊86） 保利芙蓉逆市开盘销售火爆 焦点济南房地产网 2008年10月20日09:23 焦点济南房地产网 保利芙蓉盛大开盘人气火爆的售楼现场10月18日，保利芙蓉 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)盛大开盘活动在保利山东营销中心隆重举行。千余人如潮而至，场面火爆。据统计，开盘当日，共有402套住宅单位售出，销售金额逾2.4亿元，销售率达75%，刷新济南楼市多项纪录，成为2008年济南楼市单日单
11、盘销售套数、销售额双料冠军，创济南单盘当日销售率之最。值得一提的是，该楼盘逆市热销与整体市场平淡的局面形成巨大反差，成为济南淡市下销售最火的楼盘。 购房者问询现场众多媒体记者就保利芙蓉逆势热销采访保利山东置业有限公司总经理助理李彦君先生逆市开盘 连创纪录 10月18日上午8：00，一千多名客户已在营销中心门外排起长龙争相选房，保利芙蓉逆市热销，再现了两年前济南楼市旺销的火爆场面。广大置业者、媒体共同见证了本次选房盛况。 众所周知，全国楼市一直呈低迷态势，北京、上海、广州、杭州等城市纷纷降价促销，收效甚微。纵观济南楼市，2007和2008两年，与全国其他各大城市一样，进入房地产的“寒冬”季节。开
12、发商想尽各种办法，但始终不能扭转低迷大势。据了解，最近济南东区的两个楼盘在多次调低价格的情况下仍未能激起市民的购房热情。而保利芙蓉，在地产“寒冬”，却呈现出欣欣向荣的景象，充分说明了济南市民对央企保利品牌的信赖，也说明了保利芙蓉项目的优越性。 保利山东置业有限公司营销总监 王焕新接受媒体采访据统计，开盘当日，共有402套住宅单位售出，销售金额逾 2.4亿元，销售率达75%，刷新济南楼市多项纪录，成为2008年济南楼市单日单盘销售套数、销售额双料冠军，创济南单盘当日销售率之最。业界人士普遍认为，该楼盘逆市热销与整体市场平淡的局面形成巨大反差，成为济南淡市下销售最火的楼盘。 品质是核心竞争力 针对
13、本次选房活动的安排，保利山东置业进行了精心的准备，以确保客户能够选到自己心仪的房子。就当日开盘选房的盛况，记者采访了保利山东置业有限公司总经理助理李彦君和营销总监王焕新。据介绍，许多客户在正式选房前两个小时就来到了营销中心，围着置业顾问咨询有关选房的细节问题，保利芙蓉开盘的盛大场景早在预料之中。 购房者参观沙盘现场保利芙蓉是保利山东置业在济南打造的首批住宅项目，自2008年5月30日公开招募保利山东置业会会员以来，已成为济南中部市场最受广大购房者关注的住宅项目之一。保利集团的央企品牌号召力，及其投资、开发、建设、物业管理一体化的开发模式，已成为吸引广大济南消费者的重要因素。保利山东置业依托中国
14、保利集团的雄厚实力和16年30城100名盘的地产开发经验，立足济南，面向山东，积极投入到济南旧城改造及东部新城建设中，将国际化的住宅开发经验与山东本土的居住需求相融合，为广大济南市民提供高品质的居住生活。 高性价比彰显央企的社会责任 保利在各大城市开发的房地产项目，均以超高的产品性价比成为抢手住宅产品，保利山东置业秉承保利集团一贯的央企责任感，真正为济南市民带来理想的保利新生活。在开盘现场，许多客户表示深切地感受到了保利产品的超高性价比。 保利芙蓉住宅产品在设计之初，就综合考虑了产品的均好性，各户型从社区位置、朝向、采光、景观资源占有等方面相对均衡，这也使得不少现场选房客户在选择理想居所时有了
15、更大的空间，可以选到最适合自己的产品。 保利芙蓉多样化的产品满足了多种类型的置业需求，90平米主力两居户型更是成为大明湖片区的稀缺产品，对于不少年轻群体来说，置业一步到位避免了换房的麻烦。项目周边繁华的商业氛围，更是吸引了不少投资客户。在业内赢得“品质地产”美誉的保利，始终坚持精品开发理念，保证了项目的绝佳品质，保利芙蓉由保利集团旗下的保利建设开发总公司承建，工程质量受到了广大置业者的广泛好评。通过对产品全方面的了解，很多客户表示，希望能早日住进心仪已久的保利芙蓉社区，畅享保利带来的高品质生活。 高选房率 引人瞩目 “责任保利”，选房细节上充分为客户着想。根据本次选房活动的总体安排，保利山东置业有限公司于10月13日进行价格公示。从10月13日开始，客户在置业顾问的引导下对自己心仪的多个房源进行价格试算，从而对各意向单位总价、首期、月供、各种税费等情况一目了然，客户可根据自己的实际情况决定购买的户型及楼层。试算期间，现场客户可以反复推敲，与家人密切沟通，充分体现了保利山东置业为客户着想
