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1、目 录第一章 总论51.1 项目概要51.2 项目编制的依据和范围61.3 结论与建议71.4 主要技术经济指标9第二章 项目市场分析32.1经济发展趋势分析32.2发展概况42.3区域市场分析102.4项目利弊分析11第三章 项目定位及销售预测123.1项目定位123.2销售情况预测143.3销售价格预测14第四章 项目的工程技术方案154.1总平面及建筑方案154.2结构164.3供配电工程164.4给排水工程164.5人防174.6弱电工程174.7主要设备设施174.8交通与停车174.9环境保护17第五章 项目管理与建设进度计划195.1项目运作模式195.2招投标管理195.3工程
2、监理195.4物业管理195.5建设进度计划195.6销售计划20第六章 项目营销和招商方案216.1销售、租赁比例216.2运营策略216.3招商策略22第七章 投资估算和资金筹措257.1投资估算257.2资金筹措277.3资金平衡计划：见下表282.1 项目兴建的理由102.2 项目建设的必要性13下载后可任意编辑，修改第三章 市场预测153.1 国际加气混凝土砌块行情概况153.2 中国加气砼行业概况163.3 产品销售分析18第四章 建设规模与产品方案204.1 建设规模与建设内容204.2 产品方案20第五章 场址选择215.1 项目建设地址215.2 项目区自然条件215.3 项
3、目基础设施条件22第六章 工程技术方案246.1 项目组成246.2 生产技术方案246.3 主要设备29第七章 原材料供应327.1 原辅材料质量要求327.2 原辅供应34第八章 工程建设方案358.1 总平面布置358.2 土建工程368.3 公用工程38第九章 环境影响评价与节能439.1 环境保护439.2 环境现状及主要污染源439.3 项目污染治理方案449.4 绿化469.5 节能46第十章 劳动安全卫生与消防5010.1 劳动安全卫生5010.2 消防53第十一章 组织机构与人力资源配置5511.1 组织机构设置5511.2 劳动定员5511.3 人员培训56第十二章 项目实
4、施进度5712.1 项目建设工期5712.2 项目建设期管理5712.3 项目进度安排5712.4 项目进度安排表58第十三章 招标方案59第十四章 投资估算和资金筹措6014.1 投资估算的范围6014.2 投资估算的依据和说明6014.3 项目投资估算6114.4 资金筹措及使用62第十五章 财务评价6315.1 财务评价依据及说明6315.2 项目计算期和生产负荷6315.3 项目成本与费用估算6315.4 年经营收入及税金6415.5 利润及分配6515.6 财务盈利能力分析6515.7 项目不确定性分析6515.8 经济评价结论66第十六章 风险分析6716.1 市场风险6716.2
5、 产量风险6716.3 资金风险6816.4 政策风险6816.5 外部条件风险68诸暨“品牌折扣商城”项目可行性研究报告一、 项目概况1、 项目投资人、项目总投资项目投资人：略项目计划投资额：50038.36万元人民币（约5亿元）2、 项目公司与用资计划略3、 项目选址、占地面积项目四至：项目东临环城东路、气象局；北沿苎萝东路、新世纪花园住宅小区；南靠新安家园住宅小区、；西接37亩待开发商业宗地、东兴路。东北方是规划的行政中心，部分行政机关以在建设中。西北方向是祥生新世纪广场（台湾大润发卖场）。项目占地面积：35亩（23500平方米）。东西长180米，南北长140米。4、 项目建筑面积、建筑
6、层数项目总建筑面积：97000平方米；项目主楼地上8层地下1层，附楼9-30层；地下停车场：200个车位，室外停车场：1200个车位。5、 项目容积率、建筑密度、绿化率项目总建筑面积：9.7万平方米项目容积率：4.13项目建筑密度：46%项目绿化率：23%二、诸暨市商业地产研究1、区位优势与交通状况诸暨位于浙江省中部，与绍兴、杭州萧山区，嵊州，义乌、东阳，浦江等7个县市区接壤，总面积2318平方公里（全省第8位），辖28个镇乡(街道)，106万人口(全省第7位)。诸暨城市建成区面积达32.9平方公里，城市绿化率达到56.4%，中等城市框架基本形成。诸暨交通便利，浙赣铁路、杭金公路和杭金衢高速公
7、路穿境而过，诸永（诸暨至永嘉）高速、诸暨至绍兴的高速公路正在兴建中。诸暨距上海仅298公里，杭州98公里，距萧山国际国际机场仅30分钟车程。诸暨市辖3个街道、23个镇、1个乡：暨阳街道、浣东街道、陶朱街道；大唐镇、次坞镇、店口镇、阮市镇、江藻镇、枫桥镇、赵家镇、马剑镇、草塔镇、牌头镇、同山镇、安华镇、街亭镇、璜山镇、浬浦镇、直埠镇、五泄镇、岭北镇、陈宅镇、王家井镇、应店街镇、山下湖镇、东白湖镇；东和乡。共有32个社区、34个居委会、467个行政村。市人民政府驻暨阳街道红旗路26号。2、 自然条件及资源优势诸暨地形以丘陵为主，素有“七山一水二分田”之称。位于浙江省中部偏北，距杭州98公里。钱塘江
8、流域中段，介于东经1195312032，北纬29212959之间，属上海经济开发区。全境处于浙东南、浙西北丘陵山区两大地貌单元的交接地带，由东部会稽山低山丘陵、西部龙门山低山丘陵、中部浦阳江河谷盆地和北部河网平原组成。四周群山环抱，地势由南向北渐次倾斜，形成北向开口通道式断陷盆地。境内东、西部为低山丘陵，富有林木、矿藏。东部会稽山脉，主峰东白山太白尖海拔11946米，为境内最高峰；西部龙门山脉，主峰三界尖海拔10152米，为境西部最高峰。中部为河谷盆地，多沃土良田，北部为河网平原，水资源充沛。浦阳江纵贯南北，境内干流长676公里，东西8条支流呈叶脉形展开。市境地处浙中内陆，属亚热带季风气候区，
9、四季分明，雨水较多，光照充足，年温差大于同纬度邻县，小气候差距显著，具有典型的丘陵山地气候特征。2001年年平均气温17.4C，降水天数158天，总降水量1393毫米，蒸发量12353毫米，日照时间16667小时。3、 历史传承与人文底蕴诸暨，为我国古越民族聚居地之一。史传：禹至大越，上苗山大集诸侯，驻跸于此，爵有德、封有功，因定此境为诸暨，意即天下诸侯到达驻留议事之所。夏朝中期，夏帝少康封庶子无余于越，诸暨属越。至春秋时，越国先后建都于境内埠中、大部、色乘等地。吴越之争中，越王勾践曾以境内勾乘山为休养生息、图谋复国之所。秦王政二十五年(公元前222年)，以越地置会稽郡，设诸暨县。西汉时，属扬
10、州刺史部会稽郡。新始建国年间，更名疏虏。东汉建武初，复原名。东汉兴平二年(公元195年)，分部分地入丰安、汉宁二县。三国吴时，改汉宁为吴宁。西晋属会稽郡。东晋属会稽国。南朝复属会稽郡。隋文帝开皇中，属吴州。九年(公元589年)，吴宁县废，原诸暨地复归诸暨。大业中，仍属会稽郡。唐时，属会稽郡及越州。高宗仪凤二年(公元677年)，划诸暨、会稽部分地置永兴县。武后垂拱二年(公元686年)，复分诸暨县之吴宁故地入东阳县。光启三年(公元887年)，诸暨改称暨阳。五代属吴越国越州东府。吴越王天宝三年(公元910年)，复名诸暨。宋初，属两浙东路越州。南宋绍兴元年(公元1131年)，属绍兴府。孝宗乾道八年(公
11、元1172年)，分东北10乡置义安县，治今枫桥。淳熙元年(公元1174年)，废义安，其地复入诸暨。元属江浙等处行中书省绍兴路。成宗元贞元年(公元1295年)，升为诸暨州。至正十九年(公元1359年)，改名诸全州。二十六年，降州为县，仍复旧名。明、清时，均属绍兴府。民国元年(公元1912年)废府，直属浙江省。民国3年省下设道，诸暨属会稽道。16年废道，直属浙江省。民国24年9月至37年4月，属浙江省第三行政督察区；37年4月至38年，属浙江省第二行政督察区。1949年5月6日诸暨解放，至6月22日，诸暨属中共萧绍诸杭临时委员会管辖。6月13日11月16日，归第十专署管辖。其后，诸暨属绍兴专区。1
12、952年1月，绍兴专区撤销，直属浙江省。1953年2月，划归金华专区。1957年9月，划归宁波专区。1964年9月，复属绍兴专区。1968年5月，属绍兴地区。1983年7月起，属绍兴市。1989年9月，经国务院批准，撤销诸暨县，设立诸暨市。越王勾践卧薪尝胆，西施故里人杰地灵。诸暨历来俊贤咸集，人才辈出，古代有西施、王冕、杨维桢、陈洪绶、良价等名人；现代有俞秀松、张秋人、宣侠父等中共早期革命家，当代有赵忠尧、金善宝、毛汉礼等著名科学家。4、 地方经济及市民收入改革开放以来，诸暨经济建设和各项社会事业取得了巨大的成就，在全国百强中的位次呈逐年上移态势，2000-2005年分别位居全国最发达县(市)
13、第66位、第45位、第39位、第32位、第27位和第24位，是全省范围内位次上升最快的县市。农业是诸暨的传统优势产业，近年来，全市不断加快农业产业化步伐，生猪、香榧、珍珠、名茶、板栗、高菜等优质农产品不断销往香港、上海等国内大中城市和国外市场，涌现了“绿剑”名茶、“枫桥”香榧等一批全国、省级名牌农产品，被命名为“中国珍珠之乡”和“中国香榧之乡”。工业经济发展紧紧抓住了大企业、大集团培植和块状经济升级这条主线，全市已有年销售超亿元的工业规模企业106家，有省级以上高新技术企业102家，上市公司4家。大唐袜业、店口五金、枫桥衬衫、山下湖珍珠等十大块状经济产值已占全市工业总产值的70%左右。目前，诸
14、暨拥有国家级品牌16只，省级品牌112只，总数列浙江省县级市第一。诸暨有以服装为主的五大类出口商品、145个品种，外贸出口连年增长。诸暨连续两次被评为浙江省“建筑之乡”。凭借西施的传奇故事和五泄的秀美景色，旅游产业发展迅速。随着经济又好又快发展，全市人民生活水平不断提高。2006年，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到20056元和9050元。5、 商业发展环境与业态状态调查近年来，诸暨市以连锁超市为代表的新型业态发展迅速，一方面本地一些规模较大的商场如雄城商贸、第一百货等都不断发展连锁超市，一些新兴连锁企业如天天乐超市等也呈现出良好的发展势头；另一方面，国内著名的连锁集团已进入或准备进入我市城区发展网点，同时，专卖店、专业店、便民店等多种业态也得到较快发展。2005年，诸暨市政府出台了诸暨市商业网点发展规划，围绕把诸暨市建设成为长三角著名商旅名城的目标，充分利用区位、制造业和旅游资源优势，对商业网点的布局和业态的选择以方便居民生活为出发点，力争通过合理配置社会商业资源，建设空间布局合理、业态设施先进、服务体系完善、信息化程度高的现代化商业网点体系。2007年2月 诸暨市人民政府关于加快发展服务业的若干政策意见出台。意见对达到条件的各类商贸服务企业制订了不同的奖励扶持政策。 诸暨市商贸服务业呈现出前所未有
