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1、房地产产品定位的适用技巧一、容积率配置技巧假如在北京市有块面积5000平方米的住所用地，分别由不一样的人进行产品定位，有的人可能会尽量节俭和控制一楼面积，采纳开放设计，塑造单栋高层建筑，以创建高层空间价值；有的人可能会将可建总建筑面积用于低矮楼层（比如一、二楼），规划矮胖型建筑物，一方面掌握临街店面商业价值，一方面节俭建设成本；有的人可能规划数栋建筑，高矮参差，既能丰富造型，又能视栋别用途作弹性规划，无论鉴于何种原由，产品定位的最后结果必定在每块土地上产生或高或低、或胖或瘦、或单栋或多栋的建筑物，而所谓的容积率利用，就是指怎样将每块土地的总可建建筑面积（楼地面面积）利用到极致。相同一块土地，因
2、为目的不一样，可能致使不一样的容积率利用方式。一般而言，定位者要考虑的原则或目的的大略有以下数个角度；（1）空间价值与容积率利用的关系，比如商业气味浓重的区一、容积率配置技巧假如在北京市有块面积5000平方米的住所用地，分别由不一样的人进行产品定位，有的人可能会尽量节俭和控制一楼面积，采纳开放设计，塑造单栋高层建筑，以创建高层空间价值；有的人可能会将可建总建筑面积用于低矮楼层（比如一、二楼），规划矮胖型建筑物，一方面掌握临街店面商业价值，一方面节俭建设成本；有的人可能规划数栋建筑，高矮参差，既能丰富造型，又能视栋别用途作弹性规划，无论鉴于何种原由，产品定位的最后结果必定在每块土地上产生或高或低
3、、或胖或瘦、或单栋或多栋的建筑物，而所谓的容积率利用，就是指怎样将每块土地的总可建建筑面积（楼地面面积）利用到极致。相同一块土地，因为目的不一样，可能致使不一样的容积率利用方式。一般而言，定位者要考虑的原则或目的的大略有以下数个角度；（1）空间价值与容积率利用的关系，比如商业气味浓重的区在一般购房者的观点中，总希望所购置的房子，其公共设备；所占的比率愈低愈好，因为公共设备常被以为是虚的，徒有而无益。某些发展商或销售代理公司则为了投花费者所好，诉求高实得率或低公共设备比的广告策略。那么高实得率或低的公共设备比率对购房者而言又真的优惠吗？事实上，越是先进的国家如欧、美、日等国，越偏向于以包含私有面
4、积及公共设备的整体规划，来权衡建筑特的质量及价值，而我国在不停追求提升居住水平的潮流下，也必定将朝这种趋向发展。就发展或产品定位者而言，要认清很多公共设备之所以难被购房者接受，是因为设备自己不优惠，或因为设备真实的价值没有经过适合的方法让购房者充分认识，所以除了法定必需设备，需要运用规划力争经济优惠以外，还需要明确鉴别以下几种公共设备的功能及效益，才能针对个案性质作合理定位。（一）拥有保值成效的公共设备，比如宽阔的门厅、走道等，这些设备的踊跃功能在于保证不动产的价值及将来的增值潜力。特别关于使用频次高、使用人数多的办公室、商场或小套房等产品，这种公共设备特别重要。（二）拥有适用性质的公共设备，
5、比如泊车位、健身房、游泳池，或公共视听室等。这种公共设备的优惠在于它的公共性，比如任何个人想拥有一个个人游泳池都是豪侈的事，可是经过公共设备的分摊，却使整幢建筑或整个社区的住户都能长久经济地拥有及使用游泳池。（三）拥有利润机遇的公共设篱，比如地下室的商业空间，泊车位，或其余可供非该建筑住户付费使用的设备等。因为这种设备的使用可收取租金或使用费，关于分摊设备的购置者而言，相当于购置有利润的长久投资标的，不单可补助管理费，同时也较易保护整体建筑的质量，在使用价值高的地段时很是适合的设备定位。（四）对环境有改观的公共设备如绿地、花园等，虽增添投入，但这种投入能够从因环境改变物业增值中获取回报。公共设
6、备的规划将愈来愈遇到重视，产品定位者若能适合掌握各样公共设备的功能，可使公共设备空间发挥“小兵立大功”的作用。三、楼层用途的定位技巧不一样的人对各楼层空间的需求不一样，也就是各个楼层事实上是不一样的市场，拥有个其余供需状况、用途特征、交易性质及空间价值等，而这些差别的存在，能赐予从事产品定位的人发挥创意的机遇。我们可将一幢大楼的立体空间，分红以下四个市场个别考虑它们的定位特征。（一）是顶楼市场，这种产品无论在采光、通风、视线及私密性方面，都比其余楼层更拥有得天独厚的条件，又因为每栋楼只有一个顶楼楼层，这种相对罕有性使得顶楼市场常出现供不应求的状况。（二）是门面市场，往常是指建筑物的一楼至二楼。
7、这种产品的价值在于它与外界环境的邻近性（比如临路的店面、办公室），或许有将外界环境内部化的机遇（比如拥有庭院的住所）。这种地利条件及罕有性，使得门面市场的价值不只比其余楼层高，并且还常出现供不应求的现象。（三）是地下室市场，这种产品有时具备独立功能及用途（比如作为商场或泊车位），有时则可能成为其余楼层的连带产品（比如作为一楼的私有地下室，或其余楼层的共有设备空间）。（四）是中间层市场，包含建筑物的二楼以上直至顶楼以下的楼层。这个市场各楼层之间的相对条件差别有限，而其所据有的空间比率又最大，所以一般所称不动产市场景气与否，多半是指中间层市场的供需状况而言。就产品定位者而言，除了要鉴别不一样楼层市
8、场的异质性以外，还要注意以下事项，以充散发挥空间的附带值。（一）妥当运用规划，以均衡供需失调现象。比如在商业气味浓重的黄金地段，借助一楼带二楼或地下室归并规划，以增添门面市场的供应量；或顶楼采纳楼中楼设计，能知足更多的顶楼市场需求者，都是创建更高价值空间的好方法。（二）明确划分不一样楼层市场，以针对需求设计产品。比如门面市场重视临街性，在规划上须注意保持眼好动线及联外机遇；顶楼市场追求通风、采光及视线等条件，所以须注意栋距开窗、隔热等设计。（三）合理利用容积率，以改变传统空间观点。比如拉高建筑物高度，超越周边建筑物高度；增添高楼层面积，以塑造“准顶楼”空间（即指与顶楼具备相同采光、通风条件的高
9、楼层）；或利用二叠或三叠规划，使得有天（顶楼）有地（一楼）的空间增添。四、房地产拥有的定位技巧（一）长久拥有。任何一种投资标的或许拥有生产性质的财富。关于不一样的人而言，可能拥有不一样的投资酬劳意义及实现利益的时间期望。这也是为何在不动产市场既有追赶短线赢利，从事现房或预售房买进卖出赚取价差的投资人，也有投入资本兴建大楼却只租不售的开发商。因为土地的性质特别性，它既拥有稀缺性、保值增值性，又拥有地区异质性（包含自然环境及人文社会经济），困此对很多投资房地产的公司或个人而言，长久拥有的投资策略，仿佛比其余的财富更具存心义。那么终究应怎样作产品定位，即怎样利用土地，才能赚取不动产长久拥有的利益呢？
10、第一，要先鉴别获取长久利益的几种门路：一是租借；二是经营或使用收入，也就是不动产全部者即经营者或使用者，自行利用空间赚取商业经营的利益；第三是保值或增值利益，这种利益可能来自于通货膨胀成效，可能因为社会进步或环境改进，也可能因为其余土地先履行用，致使后利用的价值土地水涨船高。无论能否赚取租借或经营利益，绝大部分长久拥有的土地，其最大利益来自于增值。为牟取增值的实务做法也有许多，比如，短期内还没有利用或开发价值的土地，可采纳悲观的养地策略；关于已初现地段价值的土地，则可采纳先建后售策略；再者如麦当劳的做法，先找到好地，兴建商场，经过经营带动当地商业气味后，就自然可坐享不动产的增值利益。长久拥有土
11、地，一定要能赚取合理的时间酬劳才存心义，所以产品定位成败的重点也在于可否配合时间长度，规划阶段性的产品及经营与财务计划，以保证全过程利益最大。（二）短期赢利。大部分的投资标的，都有短线与长线不一样的赢利操作方式，不动产投资也不例外，往常它包含了土地开发、投资兴建、房子买卖、房子出租、房子经营等时间长度不一样的赢利门路。关于希望短期赢利的不动产投资者而言，除了只图买进卖出、赚取机遇价差的方式以外，假如想在有限时间内创建不动产附带值，以增添投资利益，则须借助有效的产品定位。所以，希望短期赢利的不动产产品定位，要特别注意利润实现的可能性及投入资本的效率。下边几个方案，有助于提升不动产短期投资利益。（
12、一）改装产品，创建附涨价值。这种方式常有于旧屋投资市场，也就是买人另有更新价值的旧建筑物，保存其基本构造，仅作平面隔局或外观等的改建，以再从头销售赢利，这种做法因为投入成本少，工期短，著改建适合，往常能在很短时间内赚取理想的酬劳。（二）规划需求还没有饱和的时髦品在短期内创建高销售率。比如不动产市场不景气时，很多反响快的发展商就推出低总价的套房或二房型的产品，并搭配工程零付款等的付款条件，以刺激买气，迅速销售完成。这种做法的成效在于先确立销售成绩再进行施工，可降低财务风险，不过要注意防止吸引大多的投资客户，造成销售率虽高，但退户率或客户不履约付款的比率也高的困境。（三）规划散工期的传统产品，以节
13、俭成本，提升投资酬劳。往常工期越长，资秋风险越高，而投资回收的时间也久。所以鉴于投资酬劳的考虑，散工期、需求稳固的产品（比如5层7层住所），往常也能兼备市场接受性及财务可行性，达到短期赢利的目的。即便在经济效益上不宜规划短期的产品，仍应想法运用技术缩散工期，以提升资金效率。（四）试试当先市场的创新产品，以汲取初期创始性的市场，比若有许多个案，将楼层挑高，规划夹层空间，以增添卖点，加强短期销售成效，这些边沿产品只需抢得先机，顺利过关，一般都能创建短期投资利益。以上几个产品定位的方向，可供应投资不动产并希望短期赢利的公司或个人参照。在实务上，以追求短期赢利为目标的产品定位，往常赚得快及赚得顺，要比
14、赚得多更加重要！五、经济环境变化时的产品定位（一）通货膨胀压力大时的产品定位。在经济景气循环的状况下，不免会因为景气热旺、游资丰裕，过多的资本追赶过少的物件，而致使物价上升，引起通货膨胀的压力。要鉴别通货膨胀能否存在，仅须察看物价上升率能否连续一段时期都在5%以上，假如，就能够判定我们正面对通货膨胀的压力。此时因为钱币不停的贬值，物价不停地上升，商品一旦售出，要想以原来成本再行补货，已不太可能，所以通货膨胀时持物特价而沽，已成为一般商品全部者广泛的心态。不动产市场受通货膨胀的影响特别显然，因为不动产除了自住用外，还拥有保值、增值的特征，所以在通货膨胀时期，不动产常常成为投资人的首选。就发展商而
15、言，在预售时假如房子已售出，其可收入的金额已固定，而其修建成本却还没有发生，固然发包给承建商，修建成本也已固定，可是在修建合约中常常有明确规定，即物价上升必定成数以上时，修建成本也要随着调整，使得发展商的修建成本，在通货膨胀时期，面对增添的机遇大为提升。为防止这种收入固定而成本却连续上升的不利场面，发展商在通货膨胀时期应慎选产品。选择产品时，应注意列事项：1）产品的施工限期不宜过长；2）产品要以能战胜余屋销售压力的设计为主；3）针对投资人的保值心理设计产品。土除非拆掉建筑物从头再建，不然其数目会愈来愈少，在稀罕性及不行重生性的特征下，不动产产品就更加宝贵，特别是在通货膨胀时期，更应慎选产品，免得暴殓于物（二）市场不景气时的产品定位。不动产交易虽受很多政治。经济、法律规章等要素的影响，但关于从事投资兴建的发展商及拥有土地使用权的地产主而言，最为其所关注的仍是市场交易的热络程度，也就是一般俗称的“回春”，除了某些个案或因为地址特别，或因为定位成功，而能创建销售佳绩以外，大部分的发展商及地产主都不免对这股挥之难去的不景气阴霆大感头痛。面对这个现象，有的人把精力放在挖掘影响市场景气的要素即找寻“为何市场不景气的答案上，想因此获取打破不景气的方法。这种方法可能其理论意义大于实质功效，并且因为影响景气要素的复杂性，还可能使依靠这种方法的人须多绕些远路。以下则打
