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1、 物业管理方案及改进三篇 公司所属前期驻点工程客服部： 为有效开展驻点现场物业治理效劳工作，实现治理工作程序化和效劳工作标准化，实施品牌战略。依据有关法律、法规和物业治理相关文件，特制定前期驻点工程物业治理效劳工作实施暂行方案。 一、总体目标实施标准治理，保障效劳质量。 二、明确前期驻点工程物业治理架构和相关岗位职责 1、明确前期驻点工程物业治理架构 公司对前期驻点工程物业治理实施专人负责制，统一标准对下设的各前期驻点工程客服部进展垂直治理，同时完善效劳质量监视保障体系，即设立前期驻点工程品质保障部，由督察员根据前期驻点工程物业治理效劳工作实施暂行方案和员工手册实施有效监视治理。 2、建立和完
2、善前期驻点工程相关岗位职责。 三、建立和完善标准的工作流程和效劳标准 （一）明确客服部工作规划 标准：由前期驻点工程物业参谋实行每周工作书面报告制度。 1、每周五下午17：00时前提交本周工程工作报告 报告资料包括：签约户数、未签约户数、存在问题及缘由分析、客户意见和需求分析、工作改善意见、开发建立单位工作动态、工程现场状况介绍等。 2、每月提交现场施工进展状况书面报告和工程工程进度记录表 报告资料包括：工程进展状况、存在问题及缘由分析、工作改善意见、开发建立单位工作动态。 3、下周工作规划 4、合理化推举、意见 5、其他 （二）明确前期驻点工程负责人每周例会制度工作规划 1、每周例会通报各部
3、门前期驻点工作状况，同时提出下周工作规划和重点 2、讨论分析各部门工作报告 3、讨论分析物业治理新动态 4、实施培训和沟通 5、讨论分析效劳质量报告 6、其他 （三）建立和完善前期驻点工程物业效劳质量监视保障体系 1、建立前期驻点工程品质保障部，确定质量监视员 2、明确工作程序 a、督察员每一天不少于对各部门驻点现场实施2次监视检查，并据实记录，不标准效劳现场订正。 检查资料主要包括：待人接物、仪容仪表、就餐、劳动纪律、现场秩序维护、清洁卫生、礼仪标准等。标准根据员工手册规定执行 督察员每周下午17：00前提交书面报告和分析改善意见 b、每月督察员书面调查销售部现场主管及现场直接联络人，同时对
4、相关数据进展分析讨论 详细调查资料，附XX物业公司前期驻点工程效劳质量调查表 督察员每月底前提交书面报告和分析改善意见 c、每季度前期驻点工程负责人书面调查开发建立单位法人或直接负责人，同时对相关数据进展讨论分析。 详细调查资料，附XX物业公司前期驻点工程效劳质量调查表 前期驻点工程负责人在每月首次例会上提交书面报告或直接负责人，同时向公司办公会报告。 （四）协调各工程开发建立单位建立客户报告制度 1、制定标准的联系函制度 2、建立和标准例会制度 3、帮助建立客户联系报告制度。 四、建立长效的改善机制 1、成立前期驻点工程物业治理效劳讨论机构 2、讨论机构目前主要工作任务 a、讨论和总结 b、
5、制订和完善前期驻点工程负责人、物业参谋及相关人员的岗位职责、现场治理制度、员工手册等。 c、编写物业治理效劳方面培训通用的教材 d、有规划编写各工程物业治理方案 e、有效实施形象筹划系统 f、有规划实施各楼盘的物业治理员工内部培训 g、做好新技术、新材料、新方案的讨论工作。 其次篇: 物业治理方案及改良 为了节约制作前期物业治理方案的时间，依照原有的样板做出相应的方面是比拟有效的方法。 一、前期物业治理方案之高层负责人职责。 1、在业主接房中要专心宣传礼貌和谐小区建立要求和建立部室内装饰装修治理方法，告知业主制止高空抛物及防火常识。 2、直接负责高层物业治理的各项工作。 3、负责防盗门、防火门
6、、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡察和维护工作。 4、负责公共防火及钥匙治理，保证特别状况的快速使用，领导装修治理员做好业主前期的装修治理工作。 5、领导电梯治理员对电梯使用治理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。对屋面进展治理，除正常设备检查维护修理需要，严禁上人。 负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的治理。 6、做好高层外环境（卫生）及各类装饰装修材料出售的治理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。 7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位专心协调联系解决。 8、做好突发大事预案，发生突发大事时要准时启动预案，防止重大事故发生，帮助处理各类突
7、发大事。 二、前期物业治理方案之详细工作程序和标准： 1、每一天定时检查电梯的运行状况，并做好记录。装修期间每小时记录一次（正常使用后，每2小时记录一次），发觉问题，准时告知治理员。 2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。 3、发觉违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，透过对讲系统准时记录并制止，并进展劝告。 4、如遇突发紧急大事，准时告知领导，并实行力所能及的措施。（如电梯进水故障、业主家中跑水等） 5、如遇业主搬运物品，告知业主留意事项，监视业主对楼道单元门、电梯的使用状况，直到搬运完毕，如有损坏准时告知治理员。 6、每一天对楼道消防防盗门、楼道消防箱
8、、安全出口灯，消防报警器进展检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。 7、不与业主发生争吵，处理问题要注意语气和态度，无法处理时准时告知治理员。 第三篇: 物业治理方案及改良 商铺是指用于从事详细商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中治理的模式，对商业街商铺进展统一治理，是目前开发商普遍推行的一种方法，治理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必需成立特地的商业治理公司对商铺进展治理，才能长期进展。 目前国内商铺购置者有许多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种状况下，开发商对商铺的治理更为重要。
9、假如商铺商业治理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0商铺物业治理理念 商铺是有规划的商业聚拢,对商铺进展“统一治理,分散经营”是商铺区分于其他房地产的核心特点。 “统一治理”，要求商铺必需由代表业主权利的、受业主、开发商托付的治理公司统一治理，没有统一治理的商铺是难以经受剧烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易供应场所，商铺的治理者不能直接进展商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1.商铺的统一治理的理念在于统一招商治理、统一营销、统一效劳监视、统一物管。 为了到达“统一治理,分散经营”的治理模式，
10、在商铺销售合同中都应当商定承租户必需听从治理公司的统一治理。在法律上确定商铺治理公司的治理地位。 1.1.1“统一招商治理”要求招商的品牌审核治理和完善的租约治理。 “品牌审核治理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格托付书（适用于批发代理商）、品牌代理托付书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权托付书等。 “完善的租约治理”指：签定租约、合同关键条款必需进入。 租约治理包括商定租金、租期、支付方式、物业治理费的收取等，还有其他比拟关键的租约条款治理，比方： 承租户的经营业态是受到整个统一商业规划的限制
11、，假如发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间确实定； 承租户的店名广告、促销广告的尺寸大孝悬挂位置、语言文字方面须承受统一治理； 为整个商铺促销担当的义务； 承租人对停车场的使用，确定有归还是无偿，有无限制； 投保范围事宜； 是否统一的收银等 1.1.2“统一的营销治理”有助于维护和提高经营者的共同利益。 由于目前商业竞争剧烈，打折降价的促销竞争手段比拟流行，以吸引购物者光临。治理公司应当为商铺筹划好1年12个月的营销规划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。 组织筹划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费
12、用根据承租户销售额的肯定比例进展分摊。假如商铺统一收银治理，就能较好地执行按销售额分摊费用。 1.1.3“统一的效劳监视”有助于经营者间的协调和合作。 商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的治理委员会，指导、协调、效劳、监视承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有： 指导工程：店铺布置指导、促销活动安排； 协调工程：协调经营者之间的紧急关系，增进经营者之间合作； 效劳工程：行政事务治理； 监视工程：维护商铺的纪律、信誉，帮助工商、税务、卫生、消防等部门的治理。 1.1.4“统一的物业治理”有助于建筑空间的维护和保养。 商铺的物业治理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供给、
13、公用面积的保洁、保安防盗、车辆治理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一治理有助于对物业设施设备有规划的保养与修理，增加使用的安全性和耐久性。 2.0商铺物业的治理特点 2.1顾客流量大 商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作特别重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发大事时，疏散相对较慢。安全治理应特殊慎重 2.2效劳要求高 要物业治理效劳面对商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、美丽的经营和购物环境。这是商铺物业治理效劳的根本原则 2
14、.3治理点分散 出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，治理点分散，治理难度较大是商业物业治理的特点。 2.4营业时间性强 顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平常和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 2.5车辆治理难度大 来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通治理和停车场治理增加了压力。车辆治理好坏直接影响着商场物业治理水平的整体表达。 3.0物业治理人员配备 3.1.1商铺治理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有
