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1、2006年度全国土地估价师资格考试试卷土地估价理论与方法 一、判断题 1土地包括地下层、地表层以及地上空间。( ) 2土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。( ) 3采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必需的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。( ) 4由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳建筑容积率。( ) 5新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较。( ) 6某建筑物15年前建成交付使用，估价人员实地勘察判定其剩余
2、经济寿命为35年，残值为零，则该建筑物现在约有七成新。( ) 7在目前的情况下，由于征地是按照原用途补偿，并且城市周边实际上已经是讨价还价所形成，所以征地区片综合地价等于农用地的市场价格。( ) 8某宗房地产的成交价格为2790元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担，正常情况下卖方缴纳的税费为7%，买方缴纳的税费为5%，则该宗房地产的正常成交价格应为2937元/m2。( ) 9土地估价中常常涉及与建筑物相关的机器设备评估。对于数量少、价值量大的机器设备评估，应尽可能采用现行市价法确定设备的基价。( ) 10地价是指土地使用权的价值，但是土地估价结果可以包括地上物和其他相关权利价值。( ) 二、
3、单项选择题(共50题，题号1160，每题有A、B、C、D4个备选项，其中只有1个符合题意) 11土地交易双方经过充分协商最终达成协议，并由买方支付给卖方一定数目的款项。这笔款项被称为( )最为确切。 A土地评估价格 B土地成交价格 C客观市场价格 D申报地价 12在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常较高，其原因主要在于( )。 A繁华程度高 B集聚规模大 C交通通达条件好 D公共配套设施状况好 13按照我国现行法律的规定，土地价格是指( )。 A为购买土地产品而支付的代价 B为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价 C为购买土地实体而支付的代价 D为购买土地所有权而支付的代价
4、 14当某地块( )时，该地块的平均报酬曲线达到最大值。 A边际报酬曲线达到最大值 B边际报酬曲线与平均报酬曲线相交 C边际报酬曲线与横轴相交 D边际报酬曲线的切线斜率最大 15新古典主义地租模型的代表阿兰索在以空间为核心建立模型时引进同好曲线的概念，即表示在同好曲线的曲面上( )。 A不管地价怎么变化，都保持个人在不同区位的满意程度不变 B不管地价怎么变化，都保持个人在不同租金下的生活条件不变 C不管距离怎么变化，都保持产品的运输成本不变 D不管距离怎么变化，都保持该土地的绝对地租不变 16按照马克思主义的地租论，( )不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。
5、 A绝对地租 B垄断地租 C级差地租 D级差地租 17土地价值是由于土地的( )三者互相结合所产生的土地经济价值的货币表现形式。 A供给、需求、利用条件 B效用、相对稀缺性和有效需求 C成本、租金、利率 D使用价值、用途、容积率 18如果把申报地价、公告(示)地价归为一类，这种分类是按照( )划分的。 A土地交易方式 B土地价格形成方式 C政府管理手段 D土地价格使用目的 19楼面地价和地价存在一定的关系，如果简化用数学式表示，( )最为准确。 A单位地价/总建筑面积 B总地价/土地总面积 C单位地价/容积率 D总地价/建筑物占地面积 20孤立国一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成：个区域
6、，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈( )分布。 A六边形 B三角形 C同心圆 D放射状 21根据工业区位理论，集聚因素形成的聚集经济效益可使( )和工资定向的工业区位产生偏离，从而形成工业区位的第二次变形。 A固定成本 B原料指数 C运费 D分散因素 22根据中心地理论， ( )市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。 A三角形 B正方形 C正六边形 D同心圆 23据市场调查确定，某建筑物出租每年能获得的总收益为200万元，每年所需支出的总费用为40万元，该类综合还原率为8%，土地还原率为6%，则在不考虑土地的使用年限的情况下，该土地及其建筑物的价格为( )万元。 A2000 B2500
7、 C2667 D3333 24综合还原利率r、土地还原利率n和建筑物还原利率r1的关系为( )(选项中L为土地价格，B为建筑物价格)。 Ar=r1+r2 Br=1/r1+1/r2 Cr=(r1B+r2L)/(L+B) Dr=(r1L+r2B)/(L+B) 25某比较案例2004年5月20日的土地价格为300元/m2，同一城市此类地价指数以2004年 1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，如果其他条件不变，则该比较案例于 2004年10月20日的评估价格为( )元/m2(保留到小数点后一位)。 A314.3 B314.4 C315.0 D315.3 26交易双方进行交易的目的在于最大限度
8、地追求经济利益，并且掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，同时，交易主体均具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性，这就是所谓的( )。 A主观市场 B客观市场 C公开市场 D正常市场 27由于( )的不同，估价的依据、应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有何能不同。 A估价基准日 B估价目的 C估价收费标准 D估价程序 28如果认为土地转换用途后使用最为有利，应以转换用途后使用为前提进行估价。土地转换用途的条件是，预计转换用途所带来的土地价值的( )大于转换用途所需的费用。 A减少额 B数值 C增加额 D收益 29估价中要考虑城市规划对土地价值的影响，在一定程度上体现了土
9、地估价的( )。 A报酬递增递减原则 B替代原则 C合法原则 D变动原则 30某公司拥有一栋综合性办公楼，土地用途为办公，土地使用权为划拨方式取得，已取得国有土地使用证和房屋所有权证，但土地证中记载的土地使用期限为30年，已使用10年，剩余使用年限为20年，该公司欲以该物业进行抵押贷款，采用以下哪种方式评估最为适宜？( ) A用成本法直接评估划拨条件下无使用年期的房地产价格 B用市场比较法和收益还原法先评估出让条件下50年期的房地产价格，再扣除应交的50年期土地出让金 C用市场比较法和收益还原法先评估出让条件下20年期的房地产价格，再扣除应交的50年期土地出让金 D用市场比较法 31有一宗工业
10、用地，土地取得费及相关税费为15万元，为自有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6%，土地开发期为1.5年。经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。则在成本逼近法计算中的投资利息为( )元。 A8934 B18000 C22500 D22634 32采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，土地开发费应与估价目的相对应的 ( )求取。 A宗地内外开发投入的费用总和 B宗地内外受益分摊的开发费用总和 C宗地外开发投入的费用加宗地内土地平整费 D宗地外受益分摊的开发费用 33土地开发周期一般根据开发土地的( )确定。 A面积规模和资金来源 B投资数额和资金来源 C规划要
11、求和开发的难易程度 D面积规模和开发的难易程度 34地价评估中，利息率应参照同期( )确定。 A银行存款利率 B银行贷款利率 C国债利率 D投资报酬率 35评估在建工程价格，可以采用剩余法公式：在建工程价格=续建完成后的不动产价值-( )-管理费用-投资利息-续建投资利润-销售税费-购买在建工程税费。 A已建成本 B续建成本 C房屋建造成本 D土地开发费 36判断土地是否处于最佳开发利用方式中，首先是看是否是最佳( )。 A土地用途 B建筑容积率 C建筑高度 D建筑密度 37某商品住宅开发项目，规划建筑面积10000m2，预计开发期为2年，建安工程费为 1200元/m2，专业费及管理费为建安工
12、程费的12%，第一年投入开发费用的40%，银行贷款年利率为5.8%，销售税费预计为6元/m2。则正常情况下该房地产开发项目的建设费用利息为( )万元。 A86.54 B70.50 C70.81 D107.94 38估价对象土地利用方式中的( )不受政府规划限制。 A土地用途 B建筑高度 C建筑容积率 D建筑装修档次 39采用剩余法中的传统方法评估地价时，开发完成后的不动产价值及开发成本均根据( )预测。 A当前市场状况 B未来市场状况 C过去市场状况 D市场变动情况 40某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用3年时间完成项目开发建设，经分析测算，项目建成后的年房地纯收益为
13、320万元。若综合还原率为8%，折现率为12%，则该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。 A4000 B3768 C2682 D2847 41土地及建筑物出租会涉及各项费用，其中，( )的计算一般与建筑物的重置价无关。 A折旧费 B维修费 C保险费 D管理费 42有一宗土地，具有30年使用年期的地价是50元/m2，土地还原利率取6%，假设该宗土地的使用年期是50年时，其地价是( )元/m2，土地还原利率取6%。 A57.3 B43.7 C83.3 D30.0 43评估某一房地产价格，经调查当前房地产市场与其类似的房地产月租金水平为 300元/m2，其中维修费、管理费等为租金的25%，该类房地产的还原率为8%，总建筑面积 35000m2，可出租率为80%，则在不考虑房地产可使用年限的前提下，此房地产总价可确定为( )万元。 A945
