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1、购房五证两书 购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证(建设工程开工证)、商品房销售(预售)许可证。“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。 “五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售(预售)许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。 “两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的
2、法律文件和保证文件。 五证 国有土地使用证 国有土地使用证正面 国有土地使用证第一页 对购房影响重要程度: * 国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的国有土地使用证根据国有土地使用方式不同，分别加盖北京市国土房管局划拨土地使用证专用章、北京市国土房管局有偿土地使用证专用章、北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章、北京市国土房管局临时土地使用证专用章。 建设用地规划许可证 建设用地规划许可证封面 建设用地规划许可证正面 对购房影响重要程度: * 建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政
3、主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。 核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。 法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得建设用地规划许可证而占用土地的，其建设用地批准文件无效。 建设工程规划许可证 建设工程规划许可证封面 建设工程规划许可证第一页 对购房影响重要程度: * 建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。
4、没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。 法律后果：房地产商如未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。 建设工程施工许可证 建设工程施工许可证封面 建设工程施工许可证第一页 对购房影响重要程度: * 建设工程施工许可证(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施
5、工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。 商品房销售(预售)许可证 商品房销售(预售)许可证正面 (红框中的预售范围为本项目可销售楼层，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内) 商品房销售(预售)许可证背面 对购房影响重要程度: * 重点提示：怎样审看商品房销售许可证 商品房销售(预售)许可证是市、
6、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的工程验收证。 二书 住宅质量保证书 图为住宅质量保证书范本 住宅质量保证书都约定了什么？及保修期限与保修范围是什么？ 解答：我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修
7、范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。 商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。 房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购
8、买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向住宅质量保证书中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。(北京市英岛律师事务所 邓泽敏) 住宅使用说明书 一表竣工验收备案表房屋建筑工程竣工验收备案表 工程名称： *火柴厂地块1#安置房 建设单位； 浙江*置业有限公司 施工单位： 浙江*建筑工程有限公司 监理单位： *工程管理（集团）有限公司 验收时间： 2008- 编号：建设单位浙江*置业有限公司备案日期工程名称*火柴厂地块1#安置房建筑面积/造价19228.6m2/1176.3万工程用途住宅结构类型(层次)底框、混合结构/六层开工日
9、期2007.04.14竣工验收日期08.06.17施工图审查意见符合设计规范要求、合格设计使用年限50年勘察单位浙江省*综合工程勘察院资质等级甲级设计单位浙江*国际设计有限公司资质等级甲级监理单位*工程管理（集团）有限公司资质等级甲级施工单位(总包)浙江*建筑工程有限公司资质等级二级主要分包单位资质等级主要分包单位资质等级工程质量监督机构*县建筑工程质量安全监督站施工许可证号*竣工验收意见勘察单位意 见按勘察报告进行了设计、施工。 项目负责人：* 法人代表： * （公章）08年06月17 日设计单位意 见按设计文件完成施工，施工质量符合设计要求项目负责人： 法人代表：* （公章）08 年06
10、月17 日施工单位意 见工程质量符合工程建设强制标准,符合设计和合同要求,自评达到合格等级.项目经理：* 法人代表：* （公章）08年06 月17 日监理单位意 见该工程质量符合设计文件和工程建设强制性标准要求,达到合格等级.总 监：* 法人代表：* （公章）08 年06月17 日建设单位意 见完成了设计和合同内容、质量验收符合要求,同意验收项目负责人：* 法人代表：* （公章）08年06 月 17 日注：各责任单位必须填写工程最终结论的定性意见。第2页工程竣工验收备案文件目录1、 工程竣工验收备案表；2、 工程竣工验收意见表；3、 工程竣工验收报告；4、 工程施工许可证；5、 施工图设计文件
11、审查意见；6、 单位工程质量综合验收意见；7、 市政基础设施的有关质量检测和功能性能抽测资料；8、 法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件；9、 工程质量保修书；10、法规、规章规定必须提供的其他文件；11、商品住宅还应提交住宅质量保证书和住宅使用说明书；12、建设工程质量监督报告。第3页 工程的竣工验收备案文件已于 年 月 日收讫。文件齐全。 备案机关（公章） 年 月 日备案机关负责人备案经手人备案机关处理意见： 备案机关（公章） 年 月 日备注第4页工程竣工报告 工程名称：*火柴厂地块1#安置房建筑面积19228.6m2/ 建筑层数底框、混合结构/六
12、层工程地点浙江*车站路火柴厂地块工程造价1176.3万建设单位浙江*置业有限公司勘察单位浙江省*综合工程勘察院设计单位浙江*国际设计有限公司监理单位*工程管理（集团）有限公司施工单位浙江*建筑工程有限公司建设单位：浙江*置业有限公司本单位确认：一、 完成工程设计和合同约定的各项内容；二、 建设行政主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕；三、 对工程质量进行了全面检查，工程质量符合有关法律、法规和工程建设控制强制性标准，符合设计文件及合同要求，工程质量达到 合格 标准（见附件单位工程质量综合评定表）；四、 技术资料完整，主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告齐全；五、 已签署工程保修书（验收时送你单位）；六、 其他本单位认为工程已具备竣工验收条件，请你单位办理相关手续，于2008 年06 月 17 日进行竣工验收。施工单位：*建筑工程有限公司 项目经理（签名）*
