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1、 2022年土地估价师复习重点：案例与报告（7）设有租赁权或地役权的土地使用权估价方法的选择与应用 1.设有租赁权的土地使用权估价方法的选择与应用 (1)估价特点：因估价对象带有租约，租期内估价参数取值依据租约，其他同一般常见的土地使用权价格评估。 (2)价格影响因素：除了针对土地用途应考虑到政策因素，区域因素、个别因素外，还应留意租赁契约中的内容、商定的条件、租期和剩余租期、租金调整的商定等因素。 (3)估价技术思路：先评估不考虑租赁权的状况下的土地使用权价格，再作减价修正。 (4)估价方法应用 采纳收益复原法估价时，在租赁期限内的土地收益依合同租金计算，超出租赁期限的土地收益，按土地剩余使
2、用年限内最有效利用方式下的将来土地收益确定;采纳市场比拟法时，需要考虑各比拟实例与待估宗地间因租赁期限不同所带来的影响。 2.设有地役权的土地使用权估价方法的选择与应用 先评估不考虑地役权的状况下的土地使用权价格，再作地价修正。 地役权估价方法的选择与应用 1.估价特点 地役权是为自己土地使用便利而在他人土地上设定的权利，如通过权、通行权等。一般在地役权设定、转让、收回、征收及调整地役权租金时需要进展地役权估价。 2.价格影响因素 针对土地用途应考虑区域因素和个别因素，另外还要考虑地役权的设定内容、支付方式、商定的期限和剩余期限等因素。 3.估价技术思路 依据设定的地役权对土地利用的影响程度来
3、评估地役权价格。 4.估价方法应用 采纳市场比拟法时，可比实例应选用同一区域或相邻地区类似地役权转让成交实例，再依据市场比拟法程序，进展相应的修正。采纳收益复原法，地役权复原利率一般比出让土地使用权复原利率高1个百分点左右。 承租土地使用权估价方法的选择与应用 1.估价特点 承租土地使用权是国家将国有土地使用权出租给使用者而设定的，出租主体是国家。承租土地使用权价格评估，是在承租土地使用权转租、抵押和转让时，对剩余年期的承租权进展估价。估价应遵循替代原则、预期收益原则、供需原则、最有效使用原则等。 2.价格影响因素 关于土地用途主要考虑政策因素、区域因素和个别因素，另外还应特殊关注承租合同中的
4、内容、商定的条件、特殊的规定、已出租的时间和剩余期限等因素，这些内容将限制承租土地使用权权益的实现。 3.估价技术思路 (1)收集可比市场交易案例，利用市场比拟法原理，通过对影响承租土地使用权价格的主要因素进展比拟、修正，得到估价结果。 (2)通过市场比拟法求得与承租土地使用权同一供需圈内的类似土地使用权市场租金， 其与合同租金的差额即承租期间每年获得的承租土地使用权纯收益，再利用收益复原法，将纯租金复原为估价期日的承租土地使用权价格。 4.估价方法应用 可采纳市场比拟法和收益复原法。单纯采纳市场比拟法评估承租土地使用权价格时，采纳的可比实例应是承租土地使用权的成交实例，并通过交易状况修正、期
5、日修正、区域因素修正和个别因素修正后确定的价格;运用收益复原法评估时，由于承租土地使用权投资风险高于出让土地使用权，所以承租土地使用权复原利率一般比出让土地使用权复原利率高1个百分点左右。 交通运输用地估价 (一)交通运输用地特点 除交通站场外，交通运输用地多呈线状分布，因线路漫长，跨越多个地理区域，土地利用条件简单。 (二)交通运输用地主要价格影响因素 所在地经济进展水平，交通运输工具通行流量、类型、停驻数量和时间，地貌、土质、气候等自然条件等。 (三)交通运输用地估价思路 作为与地区经济、社会进展配套利用的根底设施用地，宜从本钱核算的角度来考虑其价格，一般宜选用本钱靠近法和基准地价系数修正
6、法。有经营收益的路段、码头、站场等可依据详细状况选用市场比拟法、收益法。 (四)交通运输用地估价方法的选择与应用 (1)位于城镇中心的交通运输站场用地，应依据当地实际状况，参照同区域相近用途的可比交易案例或基准地价进展评估，并进展年限和用途修正;位于城镇中心外围或遥远的交通运输站场用地，宜优先选用本钱靠近法，其次可参照当地相近用途最末一级基准地价进展评估，并进展开发程度和年限、用途等修正。 (2)港口、码头用地通常通过特许经营权猎取收益，具有肯定的垄断性，相宜选用收益复原法评估;在同一区域同一类型用地有正常交易案例的，也可采纳市场比拟法评估。 (3)其他交通运输用地的经营收益表达的是整体收益，很难将其分摊到某一宗土地上，故不相宜采纳收益复原法。
