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1、不动产估价报告撰写重点提示：本章介绍了不动产估价报告撰写的相关知识，主要有不动产估价报告的内容、估价报告的格式以及估价报告常见错误分析。其中土地估价技术报告、房地产估价报告规范格式以及第二节内容的熟练掌握，对于顺利提交估价实务的成果十分重要。第一节 估价报告内容与格式一、 估价报告内容 一份完整的估价报告通常由下列个部分组成：（）封面；（）目录；（）致委托人函；（）估价师声明；（）估价的假设和限制条件；（）估价结果报告；（）估价技术报告；（）附件。（一）封面封面的内容一般包括下列几项： 标题。这是指估价报告的名称，如“房地产估价报告”。 估价项目名称。说明该估价项目的全称。 委托人。估价项目的
2、委托人为单位的，为单位全称；为个人的，为其姓名。 估价机构。说明受理该估价项目的估价机构的全称。 估价师。说明负责该估价项目的估价师的姓名。 估价作业日期。说明该估价项目估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。 估价报告编号。说明估价报告在估价机构内的编号。（二）目录目录中通常按前后次序列出估价报告的各个组成部分的名称、副标题及其对应的页码，以使委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易找到其感兴趣的内容。（三）致委托人函致委托人函是正式地将估价报告呈送给委托人的信笺，在不遗漏必要事项的基础上应尽量简洁。其内容一般包括下列几项； 致函对象。这
3、是委托人的全称。 致函正文。说明估价对象、估价目的、估价期日、估价结果、估价报告的有效期（是指使用估价报告不得超出的时间界限，如到未来某个年月日止，或自估价报告完成或交付之日起多长时间内有效。它不同于估价责任期。如果估价报告在其有效期内得到使用，则估价责任期应是无限的；如果超过了估价报告有效期还未使用，则估价责任期就是估价报告的有效期）。另外，通常说明随此函附交一份估价报告。 致函落款。为估价机构的全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人或估价师签名、盖章。 致函日期。这是指致函时的年月日。（四）估价师声明在估价报告中应包含一份由估价师签名、盖章的声明，它告知委托人和估价报告使用者，估价师是以客
4、观无偏见的方式进行估价的，同时对签名的估价师也是一种警示。估价师声明通常包括下列内容：我保证，在我的知识和能力的最佳范围内： 估价报告中对事实的陈述，是真实、准确的。 估价报告中的分析、意见和结论，是我公正的专业分析、意见和结论，但要受估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。 我与估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有（或有已载明的）偏见，也没有（或有已载明的）个人利害关系。 我是依照中华人民共和国国家标准的规定进行分析，形成意见和结论，以及撰写估价报告。 我已对（或没有对）估价对象进行了实地查勘（如果不止一人签署该估价报告，应清楚地列出对估
5、价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名和没有对估价对象进行实地查勘的估价人员的姓名）。 没有人对估价报告提供了重要专业帮助（如果有例外，应说明提供了重要专业帮助者的姓名、专业背景及其所提供的重要专业帮助的内容）。 其他需要声明的事项。（五）估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件是说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。例如，说明没有对估价对象进行面积测算，或者说明有关估价对象的资料来源被认为是可靠的（而实际上估价人员未去查证）。在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是保护估价人员，另一方面是告知
6、、保护委托人和估价报告使用者，提醒他们在使用估价报告时注意。（六）估价结果报告估价结果报告是简明扼要地说明下列内容： 委托人。 估价机构。 估价对象。 估价目的。 估价期日。 价值定义（说明估价所采用的价值标准或价值内涵，如公开市场价值）。 估价依据（说明估价所依据的法律、法规和标准，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）。 估价原则。 估价方法。10估价结果。11估价人员（列出所有参加该估价项目的估价人员的姓名及资格说明，并由本人签名、盖章）。12估价作业日期。13估价报告的有效期。（七）估价技术报告估价技术报告一般包括下列内容： 详细介绍估价对象的区位、实物和权益状
7、况。 详细分析影响估价对象价值的各种因素。 详细说明估价的思路和采用的方法及其理由。 详细说明估价的测算过程，参数选取等。 详细说明估价结果及其确定的理由。（八）附件把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件。附件通常包括估价对象的位置图，四至和周围环境的图片，土地形状图，建筑平面图，建筑物外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明，专业经历和业绩等。二、估价报告格式 我国不动产估价由于土地和建筑物的行政主管机关的不同，形成现行我国特有的中华人民共和国土地估价师协会和中华人民共和国房地产估价师协会，行政主管机关和两个协会制定了二类估价报
8、告的规范格式。1995年12月22日由原国家土地管理局1996国土籍字第18号文规定的土地估价报告规范格式，2001年3月为配合国土资源大调查，国土资源部出台了新的城镇土地估价规程，对土地估价报告的规范格式重新作出规定。1999年6月1日建设部施行了房地产估价报告规范格式。归纳起来，不动产估价报告规范格式主要有：（1）土地估价报告规范格式（文字式）（见附录一）（2）土地估价技术报告规范格式（文字式）（见附录二）（3）土地估价报告规范格式（表格式）（见附录三）（4）房地产估价报告规范格式（见附录四）。第二节 估价报告常见错误分析一、 技术路线错误技术路线的错误主要是指估价报告撰写中的技术思路错误
9、。比如说，不动产整体评估，只采用土地估价的技术路线或房屋估价的技术路线均是错误的，它应当采用不动产整体估价的技术路线或采用土地和房屋分别估价加和的技术路线。评估方法选择不当是估价报告中技术性错误。未考虑估价对象的特点或对估价不动产的特性分析掌握不准，造成方法选择不当的错误。如：（1）对有收益的商服企业估价，选择成本法，就是一个明显的错误，成本法只适用于新开发的土地或无收益又很少有交易的不动产估价。（2）对于城市公共设施的估价，选择收益法或假设开发法，也是不合理的。因为收益法适用于有收益的或有预期收益的不动产估价；假设开发法适用于待开发或待拆迁改造的再开发不动产的估价。 通过以上分析需要大家掌握
10、各种估价对象的不同估价报告的写法以及各种估价方法的具体适用范围。二、方法运用错误各种估价方法在估价过程中常见的具体错误 1市场比较法（1）比较实例选择有误。不动产估价中，根据估价目的和估价对象状况，应从搜集到的交易实例中选择三个以上的可比实例，并且可比实例应当符合以下三个条件：比较实例是估价对象的类似不动产；成交日期与估价期日相近，不宜超过二年；成交价格为正常价格或可修正为正常价格。如果不按上述要求选取实例直接应用均为此类错误。错误主要有：1）选择实例与待估不动产用途不同；2）年限过早；3）价格内涵不一致；4）付款方式不一致；5）计量单位不一致；6）币种和货币单位不一致；7）面积内涵和面积单位
11、不一致；8）不可修正的非正常交易实例等。（2）条件说明表和前面因素描述不一致主要有以下几点原因：在撰写过程中，由于估价报告内容较多，结果造成对估价对象的表述前后不一致；估价人员对估价报告的修改可能造成前后不一致。（3）所选的比较因素不能反映待估不动产的特点由于所选的比较因素不能反映待估不动产的特点，从而造成估价结果背离待估不动产的实际价值，应当引起重视。如：评估工业用地，选择距商服中心的距离、临街宽度、临街深度等因素是不合理的。（4）条件指数表中定量化错误一种是条件指数表中定量的数据应当与因素说明表内描述的因素条件一致，但在估价过程中表与表前后不一致；另一种是同一种因素，定量描述的差异不大，而
12、具体为因素赋值时差异过大。此两种错误尤其要引起注意。（5）修正过程不清，各修正系数不知从何而来估价报告中的每一个数据的由来都必须有明确的文字表述，尤其是各种修正系数，这是估价报告规范格式所要求的，估价人员不可随心所欲。（6）估价结果无确定理由比准价格获得后，估价结果的最终确定的方法在第三章市场比较法中有明确阐述，应当按照要求表述清楚。2收益法（1）总收益计算有误错将实际总收益作为客观总收益；由于不动产总收益来自多个方面，在估价中未计算全，只计算一部分；错将纯收益作为总收益。（2）总费用计算有误错将实际总费用作为客观总费用；由于不动产总费用包括很多项，在估价中计算缺项。（3）纯收益计算有误错将客
13、观纯收益作为实际纯收益；错将实际纯收益作为客观纯收益；评估整体不动产时，错将不动产的一部分客观纯收益作为不动产整体的客观纯收益；计算客观纯收益时的扣除项有误，又可分为两种错误：一种是客观总费用计算缺项；另一种是错将实际总费用作为客观总费用予以扣除。（4）参数选择有误 各类费用占总收益的比例严重失实； 销售税率取值过大或过小错误；参数取值前后不一致。3成本法（1）概念性错误（如：建筑物重置成本误用成建筑物重建成本）；（2）参数选择有误； （3）成本项目确定有误（如土地取得费用、房屋拆迁费用、不动产开发费用等缺项）；（4）计算过程中各项取值缺少依据或明显不合理。（5）利息计算有误利息率选取有误；计
14、息基数有误（项目过多或过少）。计息期确定有误（6）利润计算有误利润率选取有误；计润基数有误（项目过多或过少以及错将利息作为计算利润的基数，它的计算基数应同于利息计算基数）。4假设开发法（1）开发价值确定或计算有误，主要是对未来楼价的预测不准确。（2）参数选择有误（3）利息计算有误（同上）（4）利润计算有误（同上）三、参数确定错误在估价报告中，很多地方涉及参数的确定。这些参数对于估价结果有着重要的直接影响，各种估价方法中常出现的参数确定错误归纳如下：（一） 市场比较法1交易情况修正系数的确定交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，只有这样，比较的基准才会只有一个，而不会出现多个。在市场比较法中
15、，要求选取多个可比实例来进行比较修正，如果以每个可比的实际成交价格为基准，就会出现多个比较基准，造成混淆。2交易日期修正中的价格指数的确定在实际交易日期修正中，有下列几类价格指数或变动率可供采用：（1）一般物价指数或变动率；（2）建筑造价指数或变动率；（3）建筑材料价格指数或变动率；（4）建筑人工费指数或变动率；（5）房地产价格指数或变动率。其中，房地产价格指数或变动率又可细分为：（1）全国房地产价格指数或变动率；（2）本地区房地产价格指数或变动率；（3）全国同类房地产价格指数或变动率；（4）本地区房地产价格指数或变动率。3区位因素修正系数和个别因素修正系数的确定由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区位因素和实物因素不同，因此在进行区位状况和个别状况比较修正时，具体比较修正的内容及权重应有所不同。例如，居住房地产讲求宁静、安全、舒适；商业房地产着重商业繁华程度、交通条件；工
