《新旧物业交接过程中的常见问题》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新旧物业交接过程中的常见问题（2页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、新旧物业交接过程中的常见问题新旧物业交接过程中的常见问题：近年来，因新旧物业交接引发的问题、冲突越 来越多。新旧物业服务企业在交接过程中往往会出现耗时长，小区管理混乱等现 象，因交接难导致新的物业服务企业难以进场，旧的物业服务企业无法退场，从 而造成业主对这一时期的物业服务主体产生混乱，并从而引发一系列纠纷。一、物业服务企业的产生根据物业管理条例第十一条、第十二条的规定，选聘或解聘物业服务企 业通常由业主或业主大会决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占 总人数过半数的业主同意。但是，实践中在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，通常由建设单位选 聘物业服务企业，并与物业服务企业签订前期
2、物业服务合同。在前期物业服务合 同期满，业主、业主大会往往会重新选聘新的物业服务企业。或者根据物业管 理条例第二十六条的规定，虽然前期物业服务合同约定的期限未满，但是，因 前期物业服务质量差，业主、业主大会选聘了新的物业服务企业，且业主委员会 与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同即终止。由 此，产生新旧物业服务企业交接问题。二、物业交接的范围根据物业服务管理条例的规定，物业移交主要包括办公设施等物品和清 单；业主名册、物业服务费收费等有关台帐；与相关单位签订的各类协议书；向 业主预收的物业综合服务费、停车费、能耗费等相关费用；共用部位共用设施日 常维护费、物业经营用房出
3、租收入等余额；业主电梯、水泵、中央空调等能耗 运行分摊账册，业主水、电费抄表数及代收账册；竣工总平面图，单体建筑、 结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，竣工验收资料，业主清册 （房屋分配方案）等档案资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 物业有关质量保修文件和物业使用说明书；物业管理用房和属于全体业主共同所 有的其他财物；物业管理需要的其它资料等等。在进行物业交接时，新旧物业服务企业及 企业、业主委员会应当共同对物 业共用部位、共用设施设备进行查验和交接，并制作查验记录。三、物业交接过程中存在的问题1、物业管理用房移交难。根据物业管理条例第三十条的规定，建设单 位应当按照
4、规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。但是，实践中物业 管理用房通常是登记在建设单位的名义之下，装饰装修一般是由其选聘物业服务 企业进行，即旧的物业服务企业进行装饰装修，必然产生一定的装饰装修费用， 而该部分费用在进行物业管理用房移交时，往往会因装饰装修费用的损耗及折旧 费产生矛盾。如该部分费用，新旧物业服务企业无法达成一致意见，就会造成交接时间增长，加大了交接的难度。2、交接期间相关物业服务费用难处理。新旧物业服务企业交接期间，会因 前期物业服务中部分业主拖欠物业费，旧物业服务企业以部分业主拖欠物业费而 拒绝退出。同时，在新旧物业交接期间，因交接混乱，导致服务小区服务质量差、 管理混乱
5、、胡乱收费现象时有发生。对该期间产生的物业服务费用向谁交？如何 交？业主通常会产生混乱感觉，怕出现重复收费或交费，无形中也增加了移交困 难。3、相关物业交接的相关法律机制不健全。现行的物业纠纷相关法律法规及 司法解释并没有对物业交接的期限作出强制性规定。这也就使得在发生物业服务 纠纷，业主更换物业服务企业时，旧服务企业以各种理由不退场，强行占用物业 管理设施，造成新物业服务企业难以入场，耗时长，小区管理混乱。四、解决途径1. 对于物业管理用房，如果旧物业服务企业进行了装饰装修，而对该装饰 装修部分与新物业服务企业、业主、业主大会无法协商一致，从而导致无法交接 时。则可以参照最高人民法院关于审理
6、城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法 律若干问题的解释的相关规定，对已经形成附合的装饰装修物在可利用范围内 按照其残值计算，给予旧物业服务企业适当补偿。对于未形成附合的装饰装修物， 新物业服务企业同意利用的，按照其使用残值计算，给予旧物业服务企业适当补 偿；新物业服务企业不同意利用的，由旧物业服务企业拆除，另行处理。2. 物业交接期间，业主大会作出物业交接相关的决定，业主委员会应当及时 向未参加大会的业主告知，定期将业主大会作出的决定向业主公布。同时，业主 也应当增强自身法律意识，应当积极主动了解其所属小区物业动态。物业服务合同终止，业主欠交的物业服务费用，原物业服务企业可依照原合 同约定，委托
7、新的物业服务企业代为收取，也可自行向业主收取或通过启动辖区 物业服务纠纷快速处理机制协调解决，调解不成功的可通过司法途径解决。新物 业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供帮助，但原物业服务企 业不得以业主欠费为由拒绝办理移交。3. 制定、完善相关立法，明确规定物业管理交接的程序和法律责任。第一， 物业管理条例中并未明确物业管理交接期限，应当在物业管理条例中明确规定物业管理交接期限，以确定期限方式让旧物业服务企业进行移交和退场。 第二，在物业管理条例中对旧物业服务企业退场时，物业管理用房装饰装修 物的折价计算作出相应规定。第三，完善物业服务企业的相关法律责任，对其监 督、处罚力度予以完善。
