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1、 物业保洁外包的可行性报告 物业保洁外包的可行性报告 关于保洁外委的可行性报告一、*保洁（以B区举例）自管现状：1、本钱较高： 国家法保洁工资定11天加班工资分摊至每月保洁员工保洁领班1000财务计提福利(7%)社保（公司+个人）过年工作餐年终奖费（五一国庆春节）服装（春秋/夏300元/套）工具/材料治理费(5%营业税(5.6%计合计计提)算)800285620233066.6741.6712.503068.3480.371515.55287020233083.3441.6712.503079.8893.941771.33按10人/月计算一年13639.9715411.291771.33184
2、935.52B区共配置9名保洁，1个领班,合计每月支付保洁效劳费保洁效劳质量现状：大体较好，但在B区中庭、单元大厅等仍有卫生死角消失。特殊是有装修的单元卫生掌握力度较弱。 2、保洁人才：保洁主管迟迟没有到位，暂由其他部门负责人兼任，由工程经理统管，花费精力较多。 二、保洁业务外包的优势 1、通过业务保洁外包可降低本钱。由于专业化保洁分工所带来的高效率，很多专业性效劳企业在其专业领域都拥有比物业治理公司更有效的资源和组织。这些公司通过承揽大量专项效劳业务，通过规模经营来实现比单个物业治理公司经营高得多的经营效率，从而能够 以优质低价为物业治理公司供应效劳，帮忙其降低本钱。现汇融名城物业效劳采纳“
3、小而全”的模式，若要满意各种效劳的需求，必需协作各类专业人才，否则就达不到效劳的要求；而配齐专业人才，各类专业任务量又相对缺乏，简单形成本钱压力。通过保洁业务外包，日常保洁工作中只需一名专职对接人员来组织、掌握、调度、安排资源。将专项保洁业务外包有利于财务治理，支付固定合同的现金较设立内部本钱中心进展预算治理，通常更简单进展本钱掌握。因此业务外包可以有效降低本钱，增加企业的利润。保洁业务外委仅需：按市场价：1300元/人.月，可节省2400.00元/月28935.52元/月.年。 2、保洁业务外包可提高保洁效劳质量。专业保洁公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高产品质量、效劳质量。专业
4、公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势得到充分彰显。在保洁的开荒、大厅地面处理、玻璃卫生处理及保洁的规划性实施等会更加专业。 3、保洁业务外包可补充人才的缺乏及增加效劳工程。相对来讲，物业保洁队伍设有主管、领班，员工，若外委保洁业务，物业仅需留一个治理员负责检查及监视。 4、保洁业务外包使治理相对简洁化。通过保洁专项业务外包，逐步从繁杂的保洁日常事务中脱离出来，成为物业治理的组织者、监视者和协调者。物业公司不再向业主供应有形效劳，而是供应间接效劳、人文效劳，组织和落实社会专业效劳资源为业主供应效劳，这样物业公司的职能变得更为单一，组织构造也变得更为简化，编制大幅缩减，从业人员也更专业。
5、 通过调研，发觉90%的知名物业企业都将保洁业务外委（成都万科物业、成都中海物业、成都嘉宝贝业、成都博瑞物业、成都龙湖物业等企业均外委保洁业务）。 保洁外委可到达本钱降低、品质提高、躲避劳动风险，治理更加顺畅的效果，所以建议外委局部保洁业务（B区）做为试点，在保证品质的状况下再行推广。现有保洁在外委公司进场前1月由物业公司、保洁员工、外委公司三方会谈，平稳过渡，同等条件下要求外委公司优先启用现有保洁员工。 报告人：*二00九年四月 扩展阅读：保洁外包调研报告 保洁外包调研报告 业务外包（Outsourcing）是近几十年进展起来的一种新的经营策略。即企业由内部生产的投入品（有形商品、学问产权、
6、效劳等）转变为从外部供给商处购置。其实质是企业重新定位，重新配置企业的各种资源，将资源集中于最能反映企业相对优势的领域，塑造和发挥企业自已独特的、难以被其他企业仿照或替代的核心业务，构筑竟争优势，获得使企业持续进展的力量。 20世纪80年月中期，专业的清洁公司从环境卫生单位、房地产、物业治理公司中脱离出来，专业的清洁行业逐步形成。目前，上海市有500多家专业的清洁公司，从业人员8万余人，制造产值10个亿，占据50%左右的市场份额。 保洁外包的有利影响 1、实行业务外包，可以降低本钱。 源于专业化分工带来的效率提高，很多保洁公司都拥有比物业公司更有效的资源和组织，尤其是在保洁方面特地化的学问和阅
7、历。通过承揽较多外包效劳，他们可以通过规模经营的实现而获得比单个企业生产高得多的经营效率。通过他们来供应效劳，可以取得较大的价格优待，并能节约浩大的人事费用，如培训、内部治理费用。纽约业务外包讨论所的一项调查说明，节省经费是企业“外包”的最重要的缘由，有64的被调查企业是由于“经费问题”而实施外包。 从目前外包前后的费用比照来看，大局部工程在外包前后，保洁费用都有较大幅度的下降。 集团内现有两种计算外包本钱的方式，一种是以单位保洁面积的本钱来计算，另一种是以单位人员本钱（将材料费折合在人工费用里）来计算。如以人员单位本钱为计算，深圳地区大局部工程的外包本钱为1250元/人月，而自管工程，光是保
8、洁人员的费用就达201*元/月。 近几年，随着各地最低工资收入的提高，以及保险标准的力度的加强，保洁自管的工程，保洁人工本钱在不断上升，以深圳特区为例，最低工资标准由201*年的547元/月上升到610元/月，而深圳地区保洁外包的人均单位本钱根本没有受到这方面的影响。 2、实行保洁业务外包，提高了保洁业务的专业性，降低了人员治理的难度。专业清洁行业已经有几十年的历史，业已在很多兴旺国家整合成一条分工细致的产业链，形成了浩大的产业大军。保洁业务外包，促进了专业性的提高，特殊在特别的保洁业务方面，如晶面处理、大理石翻新、地毯清洗，物业公司配备的专业人员和专业工具缺乏，保洁公司更能表达出专业性。 由
9、于保洁工作的性质，打算其是个劳动密集型的行业。保洁员人数通常占到工程人数的2530左右%，对这局部人员的培训和治理，是需要投入大量的资源的。并且由于人员数量增加，也会带来治理难度的增加。保洁外包的工程，基层的治理人员在力量上更加侧重于业务监控力量，而保洁自管的工程，基层治理人员除业务监控力量外，还需要注意治理力量，尤其是人员治理方面的力量。3、实行保洁业务外包，可以集中资源，提高核心业务的竟争优势。 业务外包能促进企业集中有限的资源和力量，专注于自身核心业务。在国际打印机市场上处于领先地位的惠普公司打印机和计算机分公司，打印机的年销售额超过80亿美元，其中70以上来自过去3年中推出的新产品。因
10、而，对惠普公司来说，胜利的关键在于不断地开发出新产品。为了形成核心竞争力，1998年惠普公司实施了精简，精简后的公司只保存了前方的讨论开发部门和前方的销售部门，附加值较小的中间生产环节的工作则由其他公司来分包。 保洁业务因极易被仿照和替代，不能成为物业治理企业的核心业务，将此类非核心业务外包给专业机构完成，我们就可以集中精力实现对业务流程，人员配置的整合，强化客户效劳工作，提高竟争优势，保持物业的持续和稳定进展。深圳物业自1999年将保洁业务外包后，通过内部资源的整合，逐步地将绿化养护、设备设施维护等业务进展了内包，目前治理处的各项工作围围着客户效劳来开展，更好地为客户供应了效劳，客户满足度逐
11、年提高。 4、实行保洁业务外包，可以提高调度的机动性。 专业公司由于其保洁队伍人数众多，在人员的调配方面，比我们有着更大的优势。尤其是在工程入住前的保洁开荒时、定期园区的大清洁等时间紧任务重的作业，保洁公司可以调派出更多的人员进展短期的大规模清洁，而这一点，在保洁自管的公司里，则较为困难。集团内一些未将保洁业务外包的公司如武汉、沈阳物业也将入住前的保洁开荒工作进展了外包。三、保洁外包的不利影响 尽管保洁外包有很多好处，然而，同样也会遇到问题。对保洁外包产生的不利影响的争论，最主要还是集中在是否会影响万科物业（虹桥机场）的品质，以及带给客户的感受方面。主要缘由有：1）外包方的治理机制和治理水平
12、万科作为一家标准化治理的公司，在治理机制上和治理水平上要高于外包方。在保洁业务外包之初，为了确保外包后的效劳品质，物业公司通常都会投入较大的精力，帮助外包方建立和完善治理制度，分析工作中的问题并帮助其订正。2）员工的效劳意识和客户理念 通常来说，万科物业的员工对业主表达出来的敬重、关怀，是外包方的保洁难于做到的。一方面源于万科对员工的培训和教育，另一方面也来自员工对公司的剧烈归属感。由于公司标准化运作治理的要求，保洁员在万科的收入在市场上还在有较强的竞争优势的，保洁员流淌率较低，对业主的熟识程度较高，常此以往，万科物业的员工与业主之间形成的信任，也是在较长时间内不简单被替代的，故目前一些特别的
13、政府工程，甲方对我们的要求还是自管。外包方员工的客户意识比不上我方员工，是经受过保洁自管到外包过程的客户在早年较为普遍的反映。4）关注细节的精品意识 万科关注细节的精品意识，通常需要肯定时间才能灌输给外包单位，如路灯的打理、休闲椅的打理，楼梯扶手的打理，外包方通常会只关注到外表，我们却要关注到每一个棱角，关注到正面反面、上面下面等。5）队伍的纯净性方面 在保洁队伍的纯净性方面，万科的保洁队伍纯净性更高，常常会看到有客户对我们的保洁员拾金不昧提出表扬，但是在外包的工程里，近几年曾经消失过几起保洁外包方盗窃客户财产的大事。6）外包方员工的生存状况 在万科的以人为本的理念的要求下，我方的保洁员在吃、
14、住方面都较外包方的状况要好许多。工程上，通过地产供应治理用房，或者治理处在外面租房的方式来解决员工的住宿问题，通过自办或联系员工食堂解决员工的吃饭问题。而这些，外包方解决起来相对我们难度就会更大，可能性就会更低，员工的根本生活得不到有力保障。尤其在目前大局部的城乡结合部位的工程，此类问题会表现得更加突出一些。四、外包工作阅历总结 业务外包效劳质量的好坏，物业公司应负主要的责任，因此在制定外包策略时应留意以下问题: 1、选择适宜的工程外包。 实施业务外包之前，物业公司应依据工程的实际状况、公司的业务监控力量、市场环境、专业公司的成熟度、经营本钱等因素进展分析，确定是否将该工程的保洁业务外包。如深
15、圳物业的俊园工程，因考虑其楼盘的定位、客户的需求等因素影响，保洁业务始终是自管；深圳天景工程，因其面积较小，人员较少，保洁、绿化和家政等业务工作穿插，保洁业务也始终没有外包。2、选择适宜的外包方。 外包商选择的好坏直接关系到外包业务胜利与否。应全面考虑外包方的专业力量和阅历、财务状况、人力资源、信誉、治理及效率、效劳质量、价格水公平条件。北京星园和深圳四季花城工程，引入竞争机制，将保洁外包给两家单位，现场的效果和客户的满足度均表现出良好的状态。 在审慎评估外包方各方面的条件后，签订外包合同，作为双方共同遵守及治理的依据。合同的内容应包含：合同标的、数量、付款方式、双方权利和义务、违约责任、解决争议的方法等内容。对外包方效劳质量要求的相关效劳标准，以及对外包方的监控惩罚方法，外包方供应的一些作业说明书等内容，也是合同的重要组成局部。天津物业在外包前几年，未将效劳标准和惩罚方法落实到位，直接影响到现场保洁业务的品质。 3、注意与外包方的沟通，注意双赢。 与外包方的关系是相互依靠，互惠互利的双赢关系，双方在充分的沟通与相互理解根底上，加强合作与协调，
