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1、 2022年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行93 房地产开发工程可行性讨论的一个重要目的，就是在法律上允许、技术上可能的前提下，通过系统的工程筹划，形成和优选出比拟详细的工程开发经营方案，并获得满意投资收益目标要求的尽可能高的经济回报。在编制工程可行性讨论报告的过程中，工程筹划、构造可供评价比拟的开发经营方案、选择相关根底参数，是可行性讨论中定量分析的根底。 一、房地产开发工程筹划以房地产市场分析及拟开发工程分析为根底，就可以形成一个工程的筹划方案，用以指导后续开发投资活动。房地产开发工程筹划方案，通常包括如下内容。（一）区位分析与选择房地产开发工程的区位分析与选择，包括地域分析
2、与选择和详细地点的分析与选择。地域分析与选择是战略性选择，是对工程宏观区位条件的分析与选择，主要考虑工程所在地区的政治、法律、经济、文化训练、自然条件等因素。详细地点的分析与选择，是对工程坐落地点和四周环境、根底设施条件的分析与选择，主要考虑工程所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、根底设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。（二）开发内容和规模的分析与选择房地产工程开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下根据使用原则，选择的用途和最适宜的开发规模，包括建筑总面积、建立和装修档次、平面布置等。此外，还可以考虑仅将生地或毛地开发成为可进展房屋建立的熟地后租售
3、的状况。（三）开发时机的分析与选择房地产工程开发时机的分析与选择，应考虑开发完成后的市场前景，再倒推出应猎取开发场地和开头建立的时机，并充分估量办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。大型房地产开发工程可考虑分批开发（滚动开发）。（四）合作方式的分析与选择房地产工程开发合作方式的分析与选择，主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、阅历和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度动身，对独资、合资、合作（包括合建）、托付开发等开发合作方式进展选择。（五）融资方式与资金构造的分析与选择房地产工程融资方式与资金构造的分析与选择，主要是结合工程开发合作方式设计资金构造，确定
4、合作各方在工程资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对工程所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。（六）产品经营方式的分析与选择房地产产品经营方式的分析与选择，主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营力量以及市场的承受程度等，对出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营等经营方式进展选择。二、构造评价方案构造评价方案，就是在工程筹划的根底上，构造出可供评价比拟的详细开发经营方案。工程是否分期进展以及如何分期、工程拟建立的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各拘束总建筑面积中的比例等，都需要在详细的评价方案中加以明确。假如允许上述影响评价方案构造的因素任意组合，则会消失特别多的备选方案。在实际操作过程中，通常根据工程是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配构造，构造24个根本评价方案。对于其他因素的影响规律，则可以通过敏感性分析把握。表8-1是某房地产开发工程评价方案构造结果。某房地产开发工程经济评价的备选方案表8-1
